ワンルームマンションへの投資

質問

中古のワンルームマンションが安く
売ってます。築15年で280万円
で賃料は32000円です。利回りが
１３パーセント％くらいだからお金を預ける
よりよっぽど得かなと思うんです
けどどうなんでしょう？

回答No.9

tomohi

投資商品はメリットとデメリットがあります。皆さんの回答は誠に的を得ているように思います。この物件のいい所は価格が安く、利回りがいいということです。しかし気を付けなければいけないのはこの価格から察するに郊外物件だと思いますがそうしますと将来的に空室の心配があります。そうゆう点から言うと私はこの物件はあまりお勧めできません。つまり人気のないところで商売してもうまくいかないということです。私は誰がやってもうまく資金が回収できる物件をお勧めします。

回答No.8

hanakago

新築で１５パーセントなら儲かると思うけど修繕やら税金、借りるひとがいなかったりいろいろ考えると止めといたほうがよさそうですね。

回答No.7

furafura

同様の物件が松戸にもあり、買うかどうするか悩んだことがあります。この物件は、売れてしまいましたが。

私自身もマルコーからワンルームを買って13年になります。今、現在は、中古で有利な物件がいろいろあるので、自分自身も検討をしております。

この投資を決定するためには、各種検討と勉強が必要ですが、要点を以下に示します。

1)本当の利回りを予測し、計算する必要がある。
　利回りは、表面利回りなので、多分、実際は、これよりは、おちます。その家賃がとり続けることができるか、場所、入居率が問題になるので、その予想が必要です。物件を高い買い物だと思って徹底的に調査してください。
また、支出もあります。私のマンションの場合もそうですが、１０年以上たってくると、給湯器を交換するとか、エアコン、浴室換気扇交換とかで、この２年毎年10万位の出費があります。これら保全経費もかかってきます。これらの生データを集めるのは難しいのですが、インターネット等でこまめに調べるしかないと思います。これらの収入と、支出を毎年ごとにエクセルに入力していくと、どのくらい利益が出るかわかるようになります。ちなみに、少し難しくなるのでずか、エクセルには、DCF法で支出も考慮した、
本当の利回り(IRR)を計算できるようになってます。

この本当の利回りがいくらになるかの見通しによって
いくらもうかるかがきまります。

2)常にキャッシュフローがプラスになるように。
節税になる・減価償却できるとか、ローンを組む場合、保険代わりになると、かいろいろうたい文句がありますが、これらに一切まどわされないように。キャッシュが、最悪ケースでもプラスになるように、上記のエクセル入力をいろいろなケースで検討してください。

3)地震リスク
一番こわいのは、これです。地震保険もありますが、
最悪、この投資資金がパーになってもよいかどうか、
よく考えてみてください。また、建物地震の耐震性、地盤、工法等も確認し、勉強する必要があります。

ワンルームマンションのこれらのノウハウを総合的に細かく記述した本はないようで、私もいろいろと調査をしているところです。がんばってください。

また、投資にはある程度リスクを考慮した思い切りも
必要かもしれませんが、あくまでも自己判断が重要です。
問題は、それらのリスクをすべて把握し、コントロールできるかということです。そのために勉強が必要ということです。
今日も私は、浴室換気扇は、本当に交換が必要か、自分でできないか、工務点に頼むといくらになるか、ネットと本屋で調査をしていたところです。(管理業者まかせではもしかして高いかもしれないということで)

長くなりましたが、ご健闘祈ります。

回答No.6

garnetscrein

チョイ、１５年というのはともかく、
２８０万ってどゆこと？
敷地はどうなってるの？
１DKの一人暮らし？
セキュリティは？
２DK?

それともいわくつきの物件？

そこんとこ調べとかないと、
「回収不能の不良債権」
になっちゃうよ。

回答No.5

yama-kawa-heiya

確かに3.2万の家賃だと
年間13.7％の利回りになりますが
マンションは年々価値が下がりますので
元本保証として考えるのは間違ってます

それに単純に考えて
利益が上がる物件なら何で売りに出てるんですか？
友人の紹介or遺産関係で早急に換金したい
ということならともかく・・・

維持費等を含めた総費用や
同じ物件のほかの部屋の入居率
を考えた上で決定されるといいと思います

回答No.4

tnt

以下のものは計算に入っていますか？

１）購入時の諸費用（税金、登記費用、仲介費）
２）管理費、積立金
３）積立金が少ない場合は大規模修繕の費用
４）賃貸の仲介を頼む不動産屋への手数料

そしてももうひとつ、
立地、建物に比べて賃料は適正でしょうか？
高く設定されていて見かけ上の利回りが良いだけという
可能性もあります。

そして、このマンション、たとえば築３０年でも
価値がありそうですか？

今、ざっと計算してみたのですが、
価値が変わらないと仮定しての利回りは５％ぐらい、
築３０年で価値が半減すると仮定しての利回りは
３．５％ぐらいでしょう。

新築を買うよりはずっと良いと思いますが、
借家人が居ない状況を想定して生活設計は
立てる事をお勧めします。

回答No.3

O-LEO

自分で住みたいと思うような物件で、いつか自分で住むために買うならお得かもしれません。
ただ貸すだけですと２０年超えれば水周りを始めとする改修費用がばかになりません。自分で住んでいれば我慢してしまうようなことでも貸していればすぐに直さなければなりません。買ったお金が回収できるのはいつになるかわからないと思います。そのマンションの元の持ち主のかたは、１５年できっと元を取っていると思います。そして２８０万円はボーナスだと思います。あなたは１５年後、お荷物を背負っているかも知れません。

回答No.2

Yanchaboy

最終的に決めるのはaircon-noricaさんなんで個人的な感想として聞いてくださいね。僕がaircon-noricaさんの立場だったら...ということで。

利回りが13%というのは借り手が居て始めて成り立つ利率ですよね？借り手が居ないと収入が無いばかりか、維持費や固定資産税なんかを払う必要が有るのでマイナスになるわけで...少なくとも預金はマイナスにはならない...(^^ゞ
そのマンションの立地条件によりますけど築１５年ですよねぇ。aircon-noricaさんだったらその物件、￥３２０００／月払って借ります？もし、自分だったら借りないなぁ～という物件だったら、借り手も付かないような...。

まぁ、借り手が居なかったら自分でセカンドハウスとして使うか、ぐらいの余裕あれば買うかもしれませんけど...。

回答No.1

ma_

事業ですから少なくともその程度の利率は最低限必要だと思います。
ただ、
賃料は入居者が全員・全期間賃料を支払続けてその利回りでの賃料収入があるものと思われます。
つまり空き部屋のリスクもあるのではとおもいます。

また、火災保険料・管理費・部屋の修理・補修などのメンテナンス、入居者の募集費用などがあなたもちであると思います。入居者同士のトラブルの仲裁もあると思います。

一概に得ともいえないと思います。