• 締切済み

夫婦間での不動産の名義変更

現在、次の状況です 土地：妻の母名義（ローンなし） 家屋：夫名義（夫名義でローン返済中） 結婚：14年 この度、ローンの残高を一括返済することになりました。 そこで質問なのですが、 １．土地を妻の母名義にしたまま、家屋の名義を夫から妻にすることは できるのでしょうか。その場合、贈与税はかかるのでしょうか。 ２．土地を妻の母から妻に変更する場合、贈与税はかかるのでしょうか。 最終的には土地も家屋も妻の名義にしたいのですが、結婚20年を待った方が良いとか、何かベストな案がありましたら、教えていただけますでしょうか。

みんなの回答

  • nik670
  • ベストアンサー率20% (1484/7147)
回答No.5

No4さん。 結婚２０年の配偶者控除なんてあるんですか！！ いやーー勉強不足でした(;^_^A Denaardayさん、ご迷惑おかけいたしまし。

  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)
回答No.4

夫から妻への贈与は、結婚２０年の配偶者控除を使わないかぎり贈与税がかかります。 母から娘への贈与は、相続時精算課税制度、というのもあります。 http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm しかし夫が住宅ローンの債務者であり、おそらく土地にも抵当権が設定されていて母がローンの保証人になっていると思われます。その場合名義を変える事は基本的に銀行が承諾しないと思います。

  • nik670
  • ベストアンサー率20% (1484/7147)
回答No.3

最終的には土地も家屋も妻の名義にしたいのですが、 妻の母が亡くなった時点で妻名義にすれば相続なの で相続人が奥さんだけなら６０００万までは非課税 です。 次に夫が無くなったときに妻名義にすれば相続人 が奥さんだけならこれもまた６０００万までは非 課税です。 最終的でいいのであれば妻の母、夫が亡くなって から名義変更すれば平気ですよ。 夫→妻は結婚20年？？？ってなんですか？ 贈与や相続するのに結婚何年目って一切関係 ないです。 ただ夫より奥さんのが先になくなると家屋は 奥さん名義にはなりませんけど。 でも家屋は年々評価額が下がってきますから、 築２０年、３０年経った頃に奥さん名義に変更 すれば贈与税も安くなるはずです。

noname#121701
noname#121701
回答No.2

家屋を夫から妻名義にするには、婚姻２０年の配偶者贈与を使えば国税はかからずに出来ます。 家屋ですから評価が少ないため全部妻名義にも出来ますが通常は２分の１です。 これは一生に１回しか使えません。 妻に全部名義変更するのは常識では考えられないのですが、何か特殊な事情があるのでしょうか。 特殊な事情であなたの名義を無くしたい例えば差し押さえを防ぐとか、その場合は家屋ですから、評価が安いので家屋の固定資産評価証明書をとって贈与税を計算してみてください。 計算はネットで検索すればすぐ分かります。 土地は評価が高いので贈与の移転はかなりの贈与税がかかります。 路線価てネット検索すれば、あなたの土地の近辺の道路の１m2の単価が記載されてますので、それに面積をかければ全体の評価額が分かります。 奥様にご兄弟がいられる場合はお母様に公正証書遺言をかいてもらうしかないと思います。 どうして妻単独名義にするのか分かりません。 ご自分の身の安全確保はしなくていいのですか。 将来何があるかわからないので、僅かでもご自分の名義を残した方が安全ですが。

Denaarday
質問者

お礼

ありがとうございました。 > 妻に全部名義変更するのは常識では考えられないのですが そうなんですね。単に固定資産をすべて妻名義にしようと 思っただけなのですが...

  • tadagenji
  • ベストアンサー率23% (508/2193)
回答No.1

どちらも贈与税が掛かります。　　　膨大な金額です。 調べたかったら国税局のＨＰでどうぞ どちらも相続まで待てませんか？ 相続人が一人として相続財産6000万以下は無税です。

Denaarday
質問者

補足

ありがとうございます。 > どちらも相続まで待てませんか？ これは、夫→妻は結婚20年、妻の母→妻は母の死亡を 待つということでしょうか？

  1. カテゴリ
  2. 社会
  3. 法律
  4. その他（法律）

関連するQ&A

  • 共有名義不動産の名義変更

    現在　戸建の自宅を所有しております。 土地：妻名義 建物：1/2妻名義　1/2夫名義 購入時の住宅ローン5000万　抵当権が付いています。 妻所有不動産売却により売却額2000万を繰上げ返済。 現在の住宅ローン残高3000万　期間33年 共有名義の口座から月々12万円ほど返済しております。 購入してから2年ほど返済しておりますが　現在の建物1/2夫名義を 妻名義に変更して土地・建物100%妻名義にしたいと考えております。 ・司法書士に頼んで名義変更可能でしょうか？ ・名義変更は譲渡になるのでしょうか？ ・夫名義で返済した2年分の返済額のみ贈与になるのでしょうか？ ・抵当権者に連絡が必要でしょうか？ お忙しいとは思いますが宜しくお願い致します。

  • 夫婦共有名義について

    こんにちわ。 この度、結婚を機に土地を購入して家を建設予定の者です。 土地は契約が済み今ローンを決める所です。 金額的には土地建物合わせて5200万円です。 私の貯金と親の贈与（550万円）が1450万円。 夫となる者の貯金と贈与を合わせて350万円です。 頭金を2人で出すとなると共有名義にしておかないと、私が夫へ贈与したことになり、贈与税を払うと聞き、共有名義にしようとしました。 そしてローンも2人の名義で借りて2人で返すようにしなければならないと思うのですが、2,3年後には子供を出産し仕事を辞める予定です。 するとローンは2人名義で組んでいるのに、返しているのは夫だけとなり、夫が私のローンを負担していることになり、夫が私に贈与していることになり、贈与税がかかると聞きました。 出来る限り贈与税を払いたくないと思っています。 この場合どういう名義にした方がいいのでしょうか？ 又、共有名義にする場合は比率はどのようになるのでしょうか？ 頭金の割合で決まってしまうと聞いたのですが、それだと私の方が多くなってしまうのでそれは出来ません。 どなたかアドバイスをお願いします。

  • マンションの名義変更

    現在、夫の父親名義のマンションに住んでいます。 名義を夫にする場合、どのような手続きが必要でしょうか？ ローンの返済はまだあると思いますが、残高はわかりません。 贈与税など、詳しい方がいらっしゃいましたら、アドヴァイスをいただきたいと願います。

  • 不動産の名義について

    結婚１０周年の記念に家を建てる予定です。 土地、建物ともに２０００万円ずつです。 妻の預金（結婚前からの預金もある）だけで土地を、 夫のローンで建物を購入する予定です。 夫名義の預金は現在無いです。 この場合、土地は妻名義にしなければならないのでしょうか。 夫名義だと贈与にあたるのでしょうか？ 建物のローンは共稼ぎなので、夫婦共有名義にしておいた方がいいでしょうか。 過去のログを見たのですが、ぴたりとしたものが無かったのでお願いします。

  • 夫婦間の贈与税について。

    夫婦間の贈与税について。 共稼ぎです。夫名義で一昨年住宅を購入して3000万のローンが残っています 今回妻である私の預金から400万円を一括返済しようと思いますが その場合贈与税はどうなるでしょうか？ 基本的な生活費は夫が出しています。

  • 夫婦間の贈与税について

    夫婦間の贈与税について 7年前結婚を機に、私名義で家を購入しました。 ですが、出産後やむを得ず職場を退職することになりました。そこで、夫のみの収入となり住宅ローンが厳しくなり、ローンの借り換えをしたいのですが、私のみの名義で収入がないため借り換えできません。 ある信金さんが尋ねてこられ「、妻から夫へ贈与すればご主人の名義となり借り換えできる」と言われました。 購入金額は約5000万（家2000・土地3000くらい）で残りのローン残高が3300万くらいです。夫は公務員です。 このような場合、いくら贈与税がかかるのでしょうか？ 貯金もまともにない中、贈与税を払ってまで借りかえした方がいいのか・・・しかし 年間200万を超える住宅ローンの多さに本当に厳しい生活です。 よろしくお願いします。

  • 不動産単独名義の変更について

    お世話になります。 結婚を機に、結婚前に夫が購入したマンションに住んでいます。 よって、マンションの名義、ローン名義ともに夫単独です。 共働きのため、今後、結婚後の貯蓄からローンの返済をしていきたいと思っています。 二人で働くため、繰り上げ返済も頑張りたいところです。 この場合、ローン返済に協力することは、 妻側からの贈与とみなされ、課税されることになるのでしょうか。 マンションの名義を共有にする必要があるのでしょうか。 いろいろと検索してみましたがこれという回答が見つからず、 不勉強のため幼稚な質問でしたら申し訳ありません。

  • 不動産の夫婦共同名義

    現在土地を取得後、新築建物の登記段階になりました。私は固定収入がないためローンは全て夫名義にしてあります。土地は夫ひとりの名義にしてありますが、私の臨時収入も繰り上げ返済に当てたいと目論んでおります。（年間返済額の２割ほど） 土地は2割、建物は8割がローンで当てられています。 自己資金のうち、土地&建物&諸費用合わせて2割を私の貯金から当てています。 いま、思えば建物は消耗品なので土地のほうを共有名義にしておけば良かったのかな？とも思うのですが、そもそも夫婦共有名義のデメリットがよくわかりません。 そこで質問です。 ・土地の登記が終わってしまった場合、共有名義に変更できますか？また、そのデメリットを教えてください。 ・私達の場合、土地と建物どちらを共有名義にしたほうが良かったのでしょうか？両方を少しずつ？どちらか？もしくは諸費用にあてて夫名義だけにする。 ・ローンは夫単独なので、税制上特はないのですよね？ 結婚3年目とはいえ、夫42歳、妻37歳です。 将来的なことを見据えて回答お願いします。

  • 居住用不動産の名義について

    マンションを、夫だけのローンで購入し名義も夫の名義となっています。 返済も夫名義の口座から引き落しされています。 妻も働いており、生活費を出していますので、実際にはどちらが返済しているかというと、二人で返済していることになると思います。 購入時には、妻は無職だったために、共有名義にはせず（できないですね）夫の単独の名義となっていますが、妻にしてみれば、自分も働いて生活費を出しているのだから、返済しているのと同じようなものなので、共有名義にできないのか？と言われています。 ローンを夫名義で組んでいる以上、持ち分を変更することはできないと思います。 そこで、仮に離婚や夫の死別等のことがあった場合に、問題となってくると思います。 (1)離婚の場合、不動産を分割することはできないと思いますので、売却してローンと相殺して残金があればそれを分割ということになると思いますが、このときに金銭を渡した場合には、贈与税等の対象になるのでしょうか？ (2)死別の場合、ローンは保険ですべて完済となりますが、その場合何の問題もなく、妻の名義に変更できるのでしょうか？その場合相続税等が発生するのでしょうか？ (3)公正証書等で、実際には妻も働いているので、持ち分は存在するというような意思表示をしておくことは可能なのでしょうか？ 以上、よろしくお願いいたします。

  • 共有名義不動産と贈与について

    １５年前に妻と共有で３７００万のマンションを購入しました。 夫婦共有名義で１／２ずつ保有しています。 子供から手が離れてからは共働きですが、当初１０年ほどは私の収入で 返済していました。現在ローン残は２２００万です。 妻の貯蓄などで１２００万にあり、一部繰り上げ償還を考えています。 税金について心配しているのですが、妻の資金で返済した場合に 私への贈与になり、税金がかかることはないでしょうか？ 不動産評価額は土地、家屋で１０００万くらいです。 仮に売るとしたら、１５００万程度だと不動産屋に査定してもらいました。 １，贈与がかからないように、私に持ち分の１／２（価値７５０万）を 妻名義に変更しなければ贈与がかかるのでしょうか？ ２，仮に名義変更した場合は、すべて妻名義になりますが 残金の返済及び、残ローンはどちらの収入から返済すれば、贈与が かからないようになりますでしょうか？ 妻と私の収入はほぼ同じ額で、節約すれば、片方の収入で生活はできますので、片方の収入は残ローンの返済に回せます。 お詳しい方、アドバイスをお願いします。

注目のQ&A

カテゴリ

専門家に質問してみよう

職業から探して質問する

あなたにピッタリな商品が見つかる！ OKWAVEセレクト

質問する