建築条件付の請負契約

質問

４ヶ月前に建築条件付きの土地を内金１００万支払い契約いたしました

その契約書には、建物の事は一切明記してありません。土地の売買契約のみでした。

建物は２社から選んでよい事になっておりました。

当方は、建築方法の違いから一社を選んだのですが、渡された仕様書に明記してあった、内容が一部変更になっているが、前のまま出来るかどうか確認、OKをもらい、次回の打ち合わせには設計士と初顔合わせとなりました。

順調に図面は出来上がり、内装の打ち合わせに、建築会社の担当が来るので宜しくといった所で、当方が思っていた業者ではなく、もう片方の業者になっておりました。

今考えれば、設計士自体もう片方の建設会社の人であって、最初の仕様の確認の時点から、違う方で建築する様になっておりました。
そもそも、もう片方は仕様が元々から違うので、変更の確認も何もないのに、ただ出来ますよ、という事らしいです。

不動産屋の営業と、設計士に、最初に当方が選択した業者の悪口を聞かされ、建物や内装の仕様は同じだからという事で、図面も出来てしまっていることもあり、そのままでOKと伝えました。

しかし、営業の方には、見積もりの比較はしても良いですか？と聞けば勿論と返ってきましたので、見積もりの出揃うのを待っておりました。

見積もりが出、調べた所、最初に当方が選んだ方が約半額近い見積もりだったので、そちらに変更するように願い出ました。

すると、不動産屋の営業から、既に資材の手配、人員、終えていると連絡。

当方はまだ、見積もり金額に納得もいっておらず、又、まだまだ金額の出ていない壁紙や電気関係、窓の変更もあり、まだまだOKサインは出しても無く、又、見積もりがOK出た時点での建築請負契約もしていないのに、今更変えられても困ると言われました。

又、当方が選んだ業者はもしかすると、建設途中で倒産するかも知れないので、もしも倒産したら、当方が指示した建物の仕様の変更を余儀なくされるかも知れないので、ご了承下さいとありました。

建築の請負契約は、建築会社ではなく、不動産屋ですから、何か有った時の責任は、全て不動産屋にあると思いますし、又、依頼された仕様は遵守しなくてはならないと思うのですが。

初めて家を建てますので、分からない事だらけ、契約もしていないのに作業が進むなんて、自分の周りでは有り得ない話であります。
見積もり金額が希望と合わず、断られ、仕事を他社に取られるなど、日常茶飯事。

不動産の世界は又、違うのでしょうか？

この内容についての見解を教えて下さい。又、どうしたらよいのでしょうか？　宜しくお願いいたします。

回答No.6

fujiwakaba

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E4%BB%98%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%8F%96%E5%BC%95

まず心得ていただきたいのは、建築条件付土地売買は法的な物ではないという事。
業界の自主ルールにしかすぎません。

「　業界ルール３原則 」
１、３ケ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする。
２、建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め　　一切の預り金を返還する。（停止条件）
３、建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）又はその代　　理人でなくてはいけない。

このように思っている方が多いと思います。
しかし、近年業界（公的な機関ではなく業界の自主規制団体）は業界ルールの3原則に関して新たな方針を表明したようです。

１、3ケ月程度ではなく期限はもうけない。
２、停止条件でも解除条件でもどちらでもよい。（解除条件は土地の契　　約自体はあったことになり、解約手数料等を請求しても良い）
３、建築を請け負う業者に制限は設けない。

これは業界にとって有利な条件です。
質問者さんの契約はこちらなのではないでしょうか？

以前の業界ルールの条件は、３ヶ月以内に建築請負契約を終結しないと土地売買はなかったことになります。
しかし、上記のルールが適正ならば、質問者さんの契約では、期限無期限で、建築確認を取得したら建築工事請負契約をしなければならないという条件になっています。
つまり、建築請け負い契約をまだするつもりがなかったのなら、確認申請の申請はすべきではなかっという事です。
たぶんその会社はこのような理屈であなたが解約したいといった場合には高額な違約金を請求してくるかもしれません。
確認申請の取得＝建築請負契約終結に限りなく近いのですから。
これならば、資材の発注や職人の手配も分かります。
今質問者さんが解約した場合、それらの経費も請求されるのかもしれません。

厄介な不動産屋にかかわてしまったのではありませんか？
早急に専門機関に相談に行かれたほうがいいと思います。
私はこのようなケースの法的な解決には無知です。
とても素人が単独で解決できる事ではないと思いますので、一刻も早く相談に行かれてください。

お礼

ありがとうございます。
多分その流れのような気がします。
まだ、違約金の請求はされておりませんが、公的機関に相談したところ
何がどうあれ、まだ請負契約をしていないのに手配を進めている業者にも問題があるので、そのあたり話し合う必要があるということです。
早速、法律相談に行ってきます。
ありがとうございました

回答No.5

fujiwakaba

おかしな話です。
まず建築条件付土地の場合、３ヶ月以内に建物の工事請負契約が終結しなければ白紙解約になるきまりです。
すでに４ヶ月が経過しているのに質問者さんは工事請け負い契約をした覚えがないとおっしゃる。
ではもうその土地は白紙解約されているはずですので、速やかに手付け金の１００万を全額返してもらってください。

契約もしていないのに資材の発注などありえません。
仮にやったとしても質問者さんの知ったこっちゃない事ですのでご心配なく。

なんだかごちゃごちゃとおかしなことをいうそこはやめといたほうが無難でしょう。
手付金を返してもらって終わりにしませんか？

お礼

もう一つお聞きしたいのですが。
土地売買契約書には、建築条件付土地の明記はありましたが、建築確認取得後速やかに建築工事請負契約を締結しなさいという項目と

条件付の三ヶ月という期間の明記はどこにもありません。
又、期間が明記無いので、白紙撤回などの明記もありません。

三ヶ月、それを過ぎてしまったら白紙撤回というのは一般論で、不動産屋ごとに、実は建築条件付でも内容の変更は出来るのでしょうか？

素人は、問題が起きてから色々と気がつくので、本当に辛いです。
ほら、契約書には書いてないよと言われたらそれまでですね。
あらゆる問題のパターンを想定して契約書に目を通すなど無理があります。

その条文がとても気になります。お知恵を頂けますか？

補足

早速のご回答有難うございます。

そうなのです、普通に考えてもおかしいな？とは思いましたが、ごく当たり前のように、事が運んでいくので、不動産の事は特別のような、自分の感覚が間違っていると不安になりました。

そもそも４ヶ月もたっているのも、設計士との打ち合わせが２週間に１回、お盆休みが入ったり、まだまだ工事着工までに時間がありますからゆっくりで良いですと言われ、こちらも指定された日時に出向くだけでした。

もう一つお聞きしたいのですが、判子を使ったのは今日までで、最初の１００万の土地の契約、次に建築確認書を役所に出す為にサインと判子
それだけなのですが、
工事請負契約とは、土地契約のときのような、書面での判子を必要とするものなのですか？
もしくは、口頭で御願いしますといったたぐいのものですか？

自分の感覚ですと、見積もり金額に納得して、そこで初めてそれでは工事をそちらで御願いしますと契約に入ると思っているのですが、違うのでしょうか？

又、今現在、現場を見に行きましたら、当方が業者を変える旨を伝えた事もあり、工事はストップしていました。
工事と言っても、まだ盛り土を作っている状態のまま放置でした。

そこで、又、不安なのが、工事に携わってきた工員の方の仕事を途中でキャンセルしたので、損害賠償など請求してくる事もありえるなと、思いました。
堂々と知らん顔すればよいのですか？

電信柱も勝手に自分の敷地に黙って立ててきたり、潰れそうでない会社の悪い風評を流したり、後々問題まだ出てきそうですね。

回答No.4

takoyaki100

ここ一年私も不動産を購入し、不動産はクルマなど動産の購入とは感覚が違うところがあるなと感じました。
しかし法治国家日本国内でのことです。
文面を拝見する限りでは仕様も費用も明確になっておらず、従って建築契約を締結していないとの事ですので、契約していない事を盾にして希望を主張されたら良いかと思います。

不動産屋さんの都合で早めに材料や人を手配したので「そりゃ困る」と言ったのでしょう。

ただ建築条件付きは、施主が建築業者を選べないのが普通ですから、「建物は２社から選んでよい事になっておりました。」このあたりは理屈を付けて「あれはこういう意味だった」とか言ってくるかもしれません。また他の回答者さんもおっしゃっていますが３ヶ月の契約期間がありながら４ヶ月たっても建築契約できていないようなので、少し話がこじれているようです。

質問文ではちょっと経過がわかりづらいのでもう少しイベントを時系列に整理して文書化（いつ、誰がどこでどのような発言をしたｅｔｃ）し、
質問者さんがどうしたいのかを不動産屋さんの責任者と会話されたらどうでしょうか？

不動産屋さんが業界団体に所属していれば団体が相談に乗ってくれます。
不動産屋さんにハトのマークがあれば
http://www.zentaku.or.jp/information/list.html

ウサギのマークがあれば
http://osakahonbu.zennichi.or.jp/FS-APL/FS-Form/form.cgi?Code=counsel

また都道府県庁の所轄部門でも無料で相談に乗ってもらえます。例:大阪府庁
http://www.pref.osaka.jp/kenshin/torihikisodan/index.html

お礼

ご回答有難うございます。
市町村の相談は存じておりましたが、ハトのマークやウサギのマークは全く知りませんでした。
早速、話す内容をきちんとまとめて相談しようと思います。
助言を頂いて本当に感謝致します。

回答No.3

nonbay39

建築条件付きで２社から選べるということが良く分かりません。

　建築条件付きであれば、３ヶ月間しか拘束できませんので、その間に工事請負契約に至らなければ土地契約は白紙解除です。

　工事の請負契約の責任は、その工事請負契約を結んだ会社とあなたの責任になります。
　工事請負契約を不動産屋と結べば不動産屋とあなたに責任があります。工務店と結べば工務店とあなたに責任があります。
　このあたりは業者の看板だけでは一体不動産屋なのか建築屋なのかは分かりづらい場合があります、それはある程度大手だったらどこも不動産屋兼建設会社のためです、あなたは工事請負契約書を交わす相手の会社名を良く確認しておきましょう。その工事請負契約を結んだ会社があなたの建物について責任を負います。

　建築条件付きは土地契約後の３ヶ月間は工事請負業者とお客が納得いくようにプランを双方で詰める期間なのです。ゆえに３ヶ月間プランが気に入らなければ土地契約は白紙解除です。逆にその土地がどうしても欲しければ３ヶ月以内に工事請負契約を結ぶ必要がありますのである程度業者のプランに合わせるしかありません。

＞すると、不動産屋の営業から、既に資材の手配、人員、終えていると連絡。
　そんなことはあり得ないでしょう。極めて業者側にハイリスクですし。

＞その契約書には、建物の事は一切明記してありません。土地の売買契約のみでした。
　その契約書にきちんと建築条件付き土地という記載はあるのでしょうか。あれば４ヶ月ですと、土地契約が白紙にいるはずなのです。都道府県の宅建業者関係課などに行って相談してみてはいかがでしょうか？
　あなたも業者も出鱈目な気がします。分からないですまされることではありません、大金を使うので様々なことを良く理解しましょう。

　工事に関しては、サインも捺印も一切せずに、口頭でも全て拒否すれば先に進むことはあり得ないでしょう。連絡は文書でしましょう。会話は録音しておきましょう。

補足

早速のご回答有難うございます。
又、もの凄く分かり易い説明、有難うございます。

はい、土地売買契約書には、
本物件建築条件付売地となります。建築確認取得後速やかに建築工事請負契約をご締結いただきます。
とありました。

建築確認提出のための、書類には判子を使用し、確認申請も下りました

ただ、その後間取りはある程度決まっていましたが、細かな仕様の変更もあり、最終的な見積もりは出ておりませんでした。

現在、現場を見に行きましたら、工事はストップしておりました。
盛り土の段階で放ったらかしになっていました。
不動産屋にリスクがありすぎの筈なのに、本当に時間が無かったらしく工事は進んでおりました。
一期の方が一ヶ月半工事が遅れ、当方は二期なのですが、三期の方が４月入居でお子さんの入学に合わせていると聞きました。

不安なのが、自分が描いている工事請負契約なるものが、書面ではなく口頭で御願いしますで、成り立っているのではないか？というところです。
建築確認申請を出す時に、そのようなものが混じっていたのか？不安です。　判子を押すときにきちんと見たつもりなのですが、つもりになっていないか…参ります…

回答No.2

otudo606

止めたらいかがですか？

＞４ヶ月前に建築条件付きの土地
不動産売買契約書には請負契約はいつまでに行うと明記されていますか？
通常は３ヶ月とする業者がおおいですが？

もし、期限内に請負契約が締結できない時は、手付金を買主に返却してこの売買契約は白紙とする。という取り決めはありませんか？

最低でも、平面図・立面図・配置図・矩計図と見積書が確定しない場合はあやしいと思います。

お近くの県庁へ行って相談されたほうがいいですよ。

ご健闘祈ります。

参考URL：

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm

お礼

早速の回答有難うございます。
又、参考URLつけて頂き感謝致します。
土地売買契約書には、期限内に～売買契約は白紙とすると明記してありません！！

ここは、どう解釈するか、重要なポイントですね。
問題が起こっててから気がつくのはいつも素人で、とても辛いです。

回答No.1

KEKEKO2008

少し冷静に考えれば余りにもおかしい事と思いませんか？不動産屋が責任を取る？見積もり出さないで契約する不動産屋が責任を取る訳無いじゃないですか!!ありえません！！
役所の法律相談に駆け込んでください！！または消費者センター！！まず公的機関に相談を持って行く事が肝要です。

貴方も大きな買い物をするのですからもっとしっかりして下さい！！
建築する事が条件で契約金の一部として100万円支払ったと思いますが…建築業者を選ぶ基準の大きな比率を占めるのは見積もりですよ！！
それが…自分が選んだ業者と違う？倒産するかもしれない？(不動産屋も連鎖倒産したらどうする？）見積もりは倍？ありえないでしょ！！
100万円無駄にしたくなかったら直ぐに相談に行って下さい！！

お礼

有難うございます。
本当に普通に考えてもおかしな話だとは、思っていたのですが、余りにも、ごく当たり前のように事が進んでいくので、不動産の世界は違う法で守られていると、錯覚してしまいました。

色々とアドヴァイスを頂いたので、更に調べて、次回不動産屋に会うときに知恵つけて挑みます！！