住宅ローンの売却損と買い替えローンについて

質問

ご回答お願いします。当方マンション在住です。
住宅購入時の住宅ローン：１８００万（１２年経過、残２３年）
現在の住宅ローン残債　：１２５０万（約）
売却評価額（近隣事例）：　７５０万（約）
上記の状況ですと５００万の売却損が生じますが、あえて、中古築浅マンション物件に買い替えを検討しております。
　年収（税込み）４７７万、勤続年数１６年、満３８歳です。

　新規購入物件（諸費用含む）２８００万＋売却損５００万
　＝３２５０万を買い替えローンで組めるのか疑問です。

また、買い替えローンとなると、最近の変動低金利（例）1.275％等の適用はないのでしょうか？入職時から現三菱東京ＵＦＪに給与振込等、住宅ローンも利用していますが、優遇措置的はあるのでしょうか？

　最大の難点である、売却損を一括返済等（抵当権抹消）しなくても、新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか？

回答No.5

will_happy

本当に、大変な時代が来てますよね。買ったより安くなるとはね。

３２５０万円の年間返済率を計算して、銀行が貸してくれるか？

と、もう１つ、今度の買い物件に３２５０万円の担保能力がある物件か？が、問題になると思います。

買い替えローンであっても、改めて住宅ローンを組む形になりますので、優遇処置は受けれると思います。

ちなみに、売るときは、必ず抵当権抹消しないと売れません。抵当権の付いた物件を買う人もいないし、住宅ローンは、住む為のローンですから、居住する事が条件だったと思います。

年間返済率と、新規物件の担保能力が、しんどいかなと感じてしまいます。

補足

売りと買いのタイミングも難しそうですね。確かにおっしゃるとおりですね。現状の年収からの年間返済率はキツイものがあります．．．が
前向きにいきます！自分だけで苦しければ、妻にも働きに出てもらいますし、がんばります！とりあえず、銀行にアポとって相談に行ってきます。ご意見ありがとうございました。