不動産売買における媒介契約書がありますが、
成約価格の中から仲介料として
仲介不動産屋さんに支払う約定報酬額という
のがありますね。
その成約価格の意味によって約定報酬額が
変わりますが、
（１）この成約価格の意味は次のいずれでしょうか？
１．不動産屋が買主に販売する時の値段
２．不動産屋（購入者の代わり）が売主に支払う時の値段
（２）媒介契約書上の本体価額というのも次のいずれでしょうか？
１．不動産屋が買主に販売する時の値段
２．不動産屋（購入者の代わり）が売主に支払う時の値段
投稿日時 - 2003-04-07 15:06:13
seitanakitanさんの今のお家を不動産屋に売却し（売却価格500万円），その不動産屋がその土地を更地にし，建売住宅を建て，土地建物で販売する（販売価格2500万円），という理解でよろしいのでしょうか。
販売価格（2500万）＝仕入価格（500万）+解体費（200万）+建築費（1000万）+登記費用・金利負担（100万）+利益（700万）
その場合ですと，seitanakitanさんの土地の直接の買主は不動産屋です。建売住宅を買う人ではありません。ですから不動産屋が幾らで転売し，幾ら儲けようがseitanakitanさんには直接関係無いことだと思いますが・・・なお，不動産屋に土地を売る場合は，仲介手数料は不要です。不動産屋は買主であり，仲介者ではないからです。
ところで，不動産屋さんが転売目的で土地を購入する場合は，不動産屋の利益と売れ残りリスクが加味されますので，ご懸念の通り，非常に安く土地は買い叩かれます。もし換金を急がないのでしたら，じっくりと腰を落ち着けて，エンドユーザーを探された方が高く売れると思いますよ。御検討下さい。
投稿日時 - 2003-04-09 09:40:38
補足
たびたびのご回答本当にありがとうございます。
混迷の中、非常に助かっています。
状況についてはご回答者さんの理解のとおりです。
買い叩きとエンドユーザー探しの件、
了解しました。高く売るにはおっしゃるとおり
なんですね。
スッキリしていなかった私の頭を整理してみると
不動産屋にお願いする時に、実は方法は
１．不動産屋に買ってもらうのか
２．仲介だけしてもらってエンドユーザーに買ってもらうのか
の２通りあるということですね？
もちろん高く買ってもらいたいので、私は２．のつもりで
不動産屋にお願いしているつもりが、よくわからず
１．でお願いするところだったのかもしれません。
できるだけ２．に持っていきたいところですが、いつ売れるかとの現実的な絡みの判断になると思います。
買い叩かれるわけにいかず、かつなるべく早く現金化しなければならない面も考えると。
それらを踏まえ、ご返答のあった金額計算の例で
私の収入を見直してみて、
エンドユーザーの購買価格－解体費－建築費－登記費用・金利負担＝売り主（私）の収入（土地本体価格５００万＋差額７００万）＝１２００万
実際に、仲介する不動産屋さんに支払う仲介料は
１２００×０．３＋６万＝４２万で良い、という考えは成り立たないのでしょうか？
よくわからずに、仲介のつもりが不動産屋が買うというという
話になってしまったら、
私が５００万、不動産屋さんが７００万の取り分だと
私の方は割りがあわないですよねえ？
売れ残りリスクはわかりますが、それでも不動産屋さんの利益がでかすぎ、手放す方の利益が圧縮されすぎでは、
と思い納得しがたいのですが、この世界ではそういうものなのでしょうか？
投稿日時 - 2003-04-09 22:42:17
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ベストアンサー以外の回答（3件中 1～3件目)
不動産取引における「成約価格」とは即ち［実際に販売された価格］の事です。当初の販売価格から値引きしたり、追加工事が発生したりして価格が変更になる場合があるため［売買契約が成立した時の価格］という意味で「成約価格」と呼ばれています。
次に「本体価格」というのは［当該不動産そのものの販売価格］という意味になります。つまり下の方が仰られているように、不動産取引には「諸経費」と呼ばれる様々な費用が掛かってきます。火災保険や登記費用などがこれにあたる訳ですが、これらは謂わば不動産物件の取引に付帯してくる費用ですから所謂「本体価格(取引の対象となった建物や土地の価格)」とは別のものになる訳です。従って
成約価格＝本体価格＝買主の購入代金＝売主の販売価格
ということになる訳です。つまりおなじ性質の金員をそれぞれの状況によって別の呼称で呼んでいるに過ぎないのです。
因みに不動産会社が物件の仲介を行なった時の手数料はその上限が法律によって定められており、その上限を超えて支払いを要求する事は出来ません。通常約定報酬額は
成約価格×３％＋６万
に設定されており、これが法律上の上限金額でもあります。ただし物件によって売主からしか手数料が出ないものと、売主からも買主からも手数料が出るものがあり、新築の物件を仲介した場合には通常後者が適用される事が多くなります。ただし下の方が仰られているように、不動産会社が自ら売主になる場合には［物件の仲介］には当たりませんから、仲介手数料は全く不要と言う事になる訳です。
投稿日時 - 2003-04-07 22:36:58
補足
ご回答ありがとうございます。
なるほど、丁寧な説明ありがとうございます。
昨日私と行き違いで回答いただいていた
ようですね。
そこで仲介してもらうにあたって疑問なのですが
たとえば、仲介不動産屋が新築物件プランとして２５００万として
買主がついたとして
こちらが売る側の場合、
仲介不動産屋が、取り壊し費用など差し引いて
土地代として５００万にしかなりませんでした、と言って
私の受け取り金額が５００万、工務店が建築費用で
１０００万、取り壊し費用で２００万、差額の
８００万がマージンとして仲介不動産屋さんの
取り分となる、というようなことはないのでしょうか？
これだと３％＋６万どころではないですよね。
搾取というか・・・
こちらが不動産取引の内情に疎いということで、こういう事もあり得るのでしょうか？
この場合、売る側の取り分が１２００万ぐらいあっても
いい気がしますが。
また、この場合の成約価格はどれをさすのでしょうか？
２５００万でしょうか？それとも・・・
よろしくお願いします。
投稿日時 - 2003-04-08 22:45:56
下のアドバイスに補足です。
買主の実際の支払総額は，
支払総額＝不動産価格+登記費用(登録免許税+司法書士報酬）+仲介手数料+（ローン手数料など）
一方，売主の手元に実際に入る受取総額は，
受取総額＝不動産価格-仲介手数料-(抵当権抹消費用，測量費用など）
となります。仲介手数料の基準となるのは，不動産価格ですので，売主価格でも買主価格でも基準金額は同一です。
投稿日時 - 2003-04-07 20:08:12
補足
ご回答ありがとうございます。
不動産売買についてよくわかっていなくて
また質問させてください。
兵庫県尼崎市（大阪市の隣）の築３０年以上の
土地つき建物物件（建物に取り壊し費用必要）２０坪を
売ろうとしていますが、１０００万以下～５００万の
査定です。
仲介する不動産屋がどこで利益をあげようとしているのか
疑問なのですが、直接聞ける内容ではないので・・・。
例えをあげてみます。
不動産屋さんは売る側と買う側の間に
たって仲介料を取るとして
不動産価格１０００万となり、仲介手数料は約定報酬額の
３％、そのほかの要素は一切無視するとします。
そうすると、
買主の支払総額は、１０００＋３０＝１０３０万
売主の受取総額は、１０００－３０＝９７０万
ということで不動産屋は双方からで６０万の収入、
それとも３０万のみで売主受取１０００万、のみの
どちらでしょうか？
購入者が家を新築する前提で家込みで２５００万で
不動産屋と契約した場合は？
ということで疑問が多く、約定報酬額は何を指すのか？と。
投稿日時 - 2003-04-07 22:37:59
お礼
補足でまちがえました。
最後の１行ですが、約定報酬額ではなく、
どれが成約価格なのか？でした。
すいません。
お礼コーナーで失礼します。
投稿日時 - 2003-04-07 23:10:53
