契約後解除、第三者機関の導入について教えてください

質問

建築条件付の土地の売買契約と請負工事契約を同時に本日行いました。
申し込みから5日以内に契約しないと人気物件なので契約できないと営業担当者より言われ、知識のないままに契約してしまったのもよくなかったのですが、契約した日に以前に購入した知人より『違法建築や手抜き工事が多く、アフターフォローもよくない』とその会社の噂を聞きました。
正直、焦らされて手付金300万円を支払ったことを後悔しています。
建築条件付土地の売買契約と請負工事契約を同時におこなったことや、地盤調査の結果を受け渡しまで教えてくれないということを言われ不安な気持ちがいっぱいです。JIOや地盤調査の保険会社はつくようですが。。
できるなら、契約後解除をしたいのですがその場合は規約どおり手付金は返ってこないのでしょうか。。
もし、解除が難しいのであれば住宅建物検査など第三者機関の導入を考えていますが、契約後なので拒否されるなどということはあるのでしょうか。。
不安な気持ちがいっぱいです。どうかアドバイスをお願いします

回答No.7

minumteh

土地の売主は誰でしょうか。
売主がその相手の業者、あるいはそうでなくとも宅建業者でしたら、
契約の締結場所などにもよりますが、クーリングオフできる可能性があります。
http://www.coolingoff-kuroda.com/hudousannbaibai.html
なお、申し込み場所と契約締結場所が違う場合は、申し込み場所が基準になるそうです。

それから、「申し込みから5日以内に契約しないと・・・」
などと言われたのでしたら、それは契約締結等の不当な勧誘にあたり、
違法ではないかと思われるのですが。
こちらのページの「宅地建物取引業法施行規則」第16条の12のロ
http://www.zennichi.or.jp/fudousan_kanren/fudousan_kanren_detail.php?id=20081125-2&PHPSESSID=b5d5fd5618b76d14bf7a33f902d18ce1
こちらのページの具体例その４もご参照ください。
http://takken-club.jp/blog/takkengyouhou038/

お礼

お返事が遅れてしまい失礼しました。
具体的に教えていただき本当にありがとうございます。
お礼が遅れてしまったことお許しください。

回答No.6

nonbay39

違法建築や手抜き工事と市街化調整区域内というのは無関係です。

　建築条件付き土地の契約と工事請負契約が同日でも違法ではありません。当然に工事請負契約が先ではいけません。同日に契約をするのであって同時に契約をするわけでは決してありません。土地契約の一式がすべて完了してから、工事請負契約に入ります。
　本当に同時に契約をやったのであれば違法でしょう。通常同時に契約はできないでしょう。あなたの流れもとりあえず土地の説明を受け土地契約、その後同じ日に建物プランの説明を受け工事請負契約だったはずです。同日と同時は大きく意味が違います。

　建築条件付土地で土地の契約と工事請負契約の日をずらすかどうかは、買主が選べます。間をおきたければ期間内に間をおいて工事請負契約をすれば良いのです、期間が過ぎれば契約は白紙解除です。

　土地を無条件に縛れると考えるのが本来乱暴です。建築条件付土地には決済が遅れて手付け没収となるのを防げるメリットもあります。また安心して予め建設業者を選定する余裕もできます。建設業者も条件付きにすることによって売れそうな地域を安心して開発行為ができる場合もあります、もしこの制度がなければ開発の進まない分譲地も多いでしょう。お客が良い土地を提供される場を逸してしまい、土地の市場は古屋付きの土地ばかりとなり新たな分譲地の開発など少なくなるでしょう。国土の有効活用の面からもおかしな点も出てくるでしょう。
　土地無しの方は土地に対する考えが甘いでしょう。土地無しの方は土地は建築と一体として考えた方が良いでしょう。
　土地は土地、建物は建物と考えることができるのは土地を現金で購入する能力のある方かあるいは最初から持っている人がすることです、そんな人は多数ではないでしょう。
　同じ建築でも土地の有無及び現金の有無でスタンスが違うのは当たり前です。同じスタンスで考えてしまうと結局土地に妥協ができず、建築業者の選定も出来ず家が生涯建築できなかったということにもつながります。
　建築条件付土地は必要悪な部分はあるでしょう。本当に悪い面のみであれば法律で完全に禁じられるでしょう。

　あなたの契約に違法性は無いでしょう。同時に契約はしていないはずです。ゆえに手付けを幾ら返してくれるかは業者次第です。全部はとらないと思いますけどね。

　他社の回答に口を挟みたくはありませんが、不動産の表示に関する公正競争規約の第６条（１）のイにある「建築請負契約を締結すべき期限（土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限）」にある期限というのは一日でも経過しないと契約できないという始期のためのものではなく、３ヶ月以内に工事請負契約を締結しないと白紙に戻るなどの終期の期限を定めるための条文でしょう。この条文を持ち出して同日に契約することが違法だなんて言ってしまったら、間違いでしょう。基本的に手続きに通じているのならば分かるでしょうけど同時に契約することはほぼ不可能です。土地と工事請負の契約書を並べて印鑑を両手で持って同時に付く必要があるでしょう。同日に契約することと同時に契約することは大違いです。前述はしましたが、当然に工事請負契約のほうが先であれば完全に違法です。私の勘違いでは無いと思いますけどね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、私達の契約は同日契約にあたるようですね。
契約を遵守すると契約解除により手付けが戻ることはないでしょう、おっしゃってるように業者しだいでいくらか戻ってくる程度だと思います。
自分達も営業マンの「今、契約しなければ絶対売れてしまう」という言葉にみごとに乗せられて、あまり考える間もなく同日契約してしまったのだと思っており、そこに違法性はないと考えています。
何十年もかけて支払う大きな買い物だけに、今回のことを肝に銘じて、第三者の力も借りながら、自分達も勉強し前向きに家作りをしていきたいと考えています。
冷静で的確なアドバイス、本当にありがとうございました。

回答No.5

noname#184449

＃３の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞主人は「条件がいいし、今更言っても300万が帰ってくる可能性は低い、建築会社なんてそんなものじゃないか」

当然、今後の仕事次第で「いい契約」になる可能性はあります。
が、基本「違法契約」ですので、契約を解除しても手付金は当然全額返還されるべきものです。
社会通念上、このようなケースでの契約解除で「手付金は返金しません」では筋が通りません。

あと「建築会社なんてそんなもの」というご発言ですが、けっして「そんなもの」ではありません。私は不動産業者ですので、お付き合いのある（若しくは過去に取引した）建築業者もたくさんありますが、誠実に仕事をしている業者さんが殆どです。
今回ようなケースがあるからこのように思われたのも仕方の無い事ですが、このような建築業者は「あくまで一部の業者」という事だけはご承知おき下さい。

あと、「第三者機関」云々に関してはご質問者様のご判断ですので、私が口を挟む事ではございませんが「そうまでして買いたい物件」なんでしょうか？
費用もかかりますし、チェックはされても結局施工は「件の建築業者」ですよね？

噂話はあくまで噂話ですが、「火の無いところに煙は立たない」とのたとえもあります。

ご熟考の上にもご熟考をおすすめします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
「建築会社なんてそんなもの」などと乱暴な発言をしてしまい、申し訳ございませんでした。
本当に失礼な言い回しであったこと反省しております。
アドバイスしていただいたことを、心において熟考させていただきます。
そして何より安易な契約をしてしまったことを反省し、私達もよく学びよい家をつくっていこうと思っています。
本当にありがとうございました。

回答No.4

jazzelec

ひどい知人ですね。
せっかく夢見て購入を決意したあなたに言う言葉じゃありませんよね。
僕なら思ってても絶対言いませんよ。

僕も去年新築しましたが、
友人に「あの会社で建てたのー？」と自分なら建てない風な感じで言われて
正直落ち込みました。
でも建ってみたら、とっても快適で満足してます。

噂で振り回されない様にした方がいいですよ。

噂は、たいがい悪く言う方が多いです。

お礼

お返事ありがとうございます。
主人も「噂は悪いものだ、建築会社はそんなものではないのか」
といっています。確かに噂は噂、ネットも悪い噂は生んでも、良い噂はないので考え物ですが。。。

いろんな考え方があると思いますが、うちの場合は友人が被害者（実際、知識がなかっただけで説明は受けたので法的には問題ないのでしょうが。。）なので、私は契約後とはいえ早い段階で知りえたことを感謝しています。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

まずは契約書をご確認ください。
通常「建築条件付き土地」の契約は「停止条件付き契約」です。
「停止条件付き土地の契約」とは「一定の事実 （条件） の発生 （成就） により契約の効力が生じる契約」のことをいいます。

平たく言えば「建築条件付き土地の契約」とは「契約後定められた期間（通常３か月）にプランを決定し、建築請負契約を締結しなければ白紙解約」になる契約形態なのです。

＞建築条件付の土地の売買契約と請負工事契約を同時に本日行いました。

結論から申し上げると違法です。公正競争規約では、この建築請負契約の締結すべき期限を、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定されるとしています。

もともと「建築条件付き契約」は消費者保護の観点から言うと決して「良い契約形態」とは言えません。前述のように公正競争規約に抵触するおそれがありますので。
故に「土地の契約から一定期間を経過した日以降に建築請負契約を締結する」必要があるのです。

勿論、「建築条件付き契約」が全て悪い契約でもありませんし、その契約を扱っている業者全てが「悪徳業者」でもありません。当然ながら。
決められたルールに則って適正に履行されれば業者・買主双方にメリットがある契約なのです。

今回のケースではあくまで「噂話」が発端のご不安ですが、その噂話の真偽はともかく、「売買契約と建築請負契約を同日に締結する」という行為をする業者が、果たしてご質問者様の大切な財産を任せるに値する業者かどうかは大変疑わしいと思われます。

以上の事を踏まえ先方の業者へ「契約解除」を申し入れてはいかがでしょう。（知り合いの不動産業者からそう言われたとかなんとか言って）
それでもガタガタ言うようでしたら「出るとこ出るぞ（弁護士・都道府県庁の業者を指導する部署）」と。
そこまで言えば大抵は引き下がるでしょう。

最後に・・・

今回は相手に契約上の落ち度がありますのでこの様な対応が取れますが、基本ご自身で結ばれた契約は例え騙されたとしても原則有効です。これは民法上「契約自由の原則」で「脅迫・反社会的内容」でない限りはハンコを押してからノーペナルティで「やっぱヤメタ」は認められません。それが出来るのは「未婚の未成年」か「裁判所が認定した契約能力の無い人」だけです。

「営業担当者より言われ、知識のないままに契約してしまった」

今後、契約に臨むにあたってこのような事は決しておやめ下さい。
「納得・理解するまでハンコを押さない」
きつい言い方で申し訳ありませんが「一般常識」です。

お礼

お返事ありがとうございます。
本当におっしゃるとおりだと思い、心に強く響いています。
今、県の土木課に相談し（業者名などはだしていませんが・・）もし行政処置を希望されるなら話を聞きます。とは言われています。
私はすぐにでも解除を希望しているのですが、主人は「条件がいいし、今更言っても300万が帰ってくる可能性は低い、建築会社なんてそんなものじゃないか」と言います。
もし、本当にそのまま建築を続行するならば、第三者機関に入ってもらい検討したいとは思っています（本日、建設会社には伝え口頭確認はもらっています）
しかし、私は主人の意見も尊重したいものの、そんな会社とこれから付き合っていくのかと思うとかなりの心労で正直解除に傾いています。ただ、手付けが帰ってこない可能性を考えるとなかなか思い切れません

友人に詳しい話を聞いたところ「以前、その会社から違法建築（市街化調整区域内での戸建て）を購入し、周囲も手抜き工事やらで困ったとの事。。それを聞くと恐ろしいです。
現在、モデルプラン（小さい変更は口頭で説明し無料だと確認しています）ですすんでおりますが、間取りと外観図のみの提示で細かい設計図はまだの段階です。実際に上がってくる金額を考えると正直ぞっとしています。
本当にご教授ありがとうございました。

回答No.2

nonbay39

無償での契約解除はできません。手付け放棄は仕方無いでしょう。超大手であれば全額の３００万円まではとらないでしょう、１００万円程度ですますと思いますけど。

＞知人より『違法建築や手抜き工事が多く、アフターフォローもよくない』とその会社の噂を聞きました。
　噂でなく具体的な例を聞きましょう。建築物件に対する不具合物件の割合も重要です。建築棟数が多ければ当然に不具合件数も増えます。この手の噂は単なる営業妨害的な物も多いでしょう。アフターが悪ければその会社は既に存在していないでしょう。

＞第三者機関の導入
　その点はその業者に尋ねるしかないです。

お礼

早急なお返事ありがとうございます。
やはり手付け放棄となるんですね。確かに地方の建築会社です。ネット上でもあまりいい噂がなく、よく調べなかったことを後悔しています。

知人に確認とってみます。10年以上前ですが実際に購入し違法建築だった（契約時に書面にはそのことが記載されていたらしい。。）
結局、知人は売るのに苦労したと聞いています。まだ、私がその会社で契約したことを知人が知らないので（家を買うということを言ったら、こういうこともあるんだよ注意してね～とメールで教えてくれた）具体的なことをきいてないので、詳しく聞いてみます。

補足

友人に確認したところ違法建築（市街化調整区域内での開発）だったそうです。また、周囲も手抜き工事で被害が出ているようです。
確かに噂は営業妨害的なものも多いでしょう。。ただ、友人はその家を売るために地元の不動産会社とのやりとりのなかで「地元でも評判がかなり悪い、不動産業界では有名」ということを教えてくれました。実際その家を売るのにかなり苦労しているようです（違法建築のため買い手のローン審査がとおらないなど。。）

回答No.1

YUMA30

＞建築条件付の土地の売買契約と請負工事契約を同時に本日行いました。
＞申し込みから5日以内に契約しないと人気物件なので契約できないと営業担当者より言われ、知識のないままに契約してしまったのもよくなかったのですが
、、、、、
＞正直、焦らされて手付金300万円を支払ったことを後悔しています。

本契約と同時に手付金を支払ったというのは本当ですか？

補足

分譲初日（といっても第3期で、分譲地自体はほとんど売れているのですが。。）に現地を見に行き、価格や仕様の説明をうけて申し込み金10万円を支払いました。そして５日後に契約となり契約金の残り290万円を支払いました（内、土地は60万円・建物240万円）
本契約と同時に手付けというのはおかしいのでしょうか。。
金額が多いと思い聞いたのですが『そんなもんです。2割以内という規定があるので、うちは大体1割に設定してます』という返事でした