建築条件付土地の解約

質問

はじめまして。ご質問させていただきます。このたび建築条件付の土地の売買契約をし、手付金を支払いました。が、瑕疵とは言えないまでも地盤が沈下の恐れがあるため、補強工事をした方が良いと調査の結果わかりました。費用は最低でも60万はかかるとの事です。全体を調べてもっと悪い数値でしたらそれ以上かかるとの事で、地盤について契約前に確認した所特に問題は無いと言われましたが、実は契約前に地盤の調査は売主の方で行っていました。そんな信用のおけない建築会社で建築を行いたくないのですが、**ヶ月以内に請負契約を…や、契約が成立しない場合は解約となり返金…と言った文章が契約書にはありません。ただ、土地売買後は速やかに請負契約を結ぶ事とあるだけなのです。これって、絶対に白紙解約が出来ないという事なのでしょうか。予算ギリギリで間取りなどを考えていたにも関わらず、補強費用がかさんでしまったら、考えていた間取りやオプションなどは無理なので、契約前に考えていた家とは大違いになります。それでも解約するには手付放棄しか道は無いのでしょうか？何か良い手は無いでしょうか？まだ建築請負契約にはサインしてません。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

土地売買の時に重要事項を承知していながら告げていなかったので土地契約自体を解約という線は少し難しいかもしれません。
というのも通常は地盤については重要事項説明は求められないためです。まあ全く無理とはいいませんが。。。

ただその業者と請負工事契約を締結するかどうかはご質問者の自由です。
そこと締結しなかったからと言って、契約違反には相手は出来ません。
契約文章では締結するとあっても、解約条項なしは法的に認められませんので、法に反する条項は無効であるという主張をすることが出来ます。

多分その業者もあまり面倒なことにはなりたくないと考えていると思いますので、まずは業者に信頼関係が崩れたので工事請負契約は締結しないと通告してください。土地売買契約は手付金返還でならば応じると告げてください。
これが受け入れられないのであれば、どうすればよいのか役所で相談させてもらってから考えますと。

その業者（仲介業者がいれば仲介業者でも）は宅地建物取引業者のはずですから、免許番号があるはずです。
都道府県からの免許であれば都道府県に監督部署があります。相談する役所はそこになります。

役所の指導でも業者が従わない可能性はあるものの、大抵は応じると思いますよ。
それでだめなら裁判するしかなくなりますけど。

お礼

ありがとうございます。相手にはなんで地盤ごときみたいな感じしかないみたいです。

回答No.5

noname#19073

＞地盤について契約前に確認した所特に問題は無いと言われましたが、実は契約前に地盤の調査は売主の方で行っていました

このあたりがポイントでしょうかね。
しかし難しい話です。通常、土地の購入の検討をしているから「地盤調査をさせてくれ」と言っても所有者が受け入れる義務はないし、又、契約後に調査して「地盤が悪いから解約しろ」ということも出来ません。

とにかく今の不動産取引の慣習からすると、未知数の地耐力については結果的に強かろうと弱かろうと「瑕疵」という扱いにはなりません。

という前提で冒頭のところに戻りますが、売主が調査を終えていて結果が出ているにも係らず、「特に問題は無い」との返答だったとのことですが、これは突っ込んでみて良いのでは？
例えば「調査はしてあるが、購入者がどう使うかによって又違った調査が必要になるかもしれないし、売主側で行った調査ですから、結果をお伝えすることは出来ません」などと言われていたなら仕方ないと思います。

しかし、問題は無いというならば「地盤については問題のない」形でやって貰う以外ないでしょう。口頭だろうが何だろうが、間違いなくそういう説明を受けていたのならば、それで押し通すしかないでしょうね。
何を根拠に「特に問題ない」と説明したのか？その説明が虚偽の説明ならば虚偽の説明した人に負担してもらうしかないですね。出来ないならば白紙解除で。

というアドバイスになりますが、客観的に見れば、契約後に地盤が弱かったから解約したい、という感じに見えなくも無い為、少し分が悪いかもしれませんね。
頑張ってください。

回答No.4

walkingdic

>相手にはなんで地盤ごときみたいな感じしかないみたいです
これはいたし方ありません。
土地購入ではそもそも地盤については購入者の責任というのが通例ですから。
そのため、熱心な人は事前に購入地域の昔の状況（たとえば田んぼや池があれば地盤は弱い、後背湿地帯であればやはり地盤は弱い等）を調べたりします。

なんにしても、ご質問の場合は本来契約書では建築条件付として建築の契約が行われない場合には解除となる条項が必要にもかかわらず書かれていませんので、この場合にはそもそも建築条件付は成立していないものと思います。
本来そういう契約自体が違法なので（公正取引法違反となります）、もしかしたら土地についても解除に応じるかも知れませんが、土地の売買契約は解除とならず、建築条件のみ解除となる可能もあります。

回答No.3

kumaTaka

建築条件付土地の契約は基本的に３ヶ月以内に建築請負契約を結ぶことになっています。
これは買い手が３ヶ月以内に何が何でもプランを決めて建築請負契約を結ばねばならない、という取り決めではありません。建築プランが気に入らなければ建築請負契約をせずに土地の契約を破棄して構わないのです。

と言うよりも、３ヶ月近くになれば業者の方から解約してくれと言ってくるはずです。なぜならば土地売買後３ヶ月を超えると住宅建築目的でない土地の売買とみなされて、高い税金がかかるからです。

なぜ一般的に「３ヶ月以内に…」と期限を切ってあるかは税金を安くしたい業者の都合でして、買い手には何の関係もないことです。期限の明示がない契約だとすれば、３ヶ月を超えてじっくり考えてから契約しますとでも言ってみればどうでしょうか。手付金を返金して契約を解除してくれるはずです。
(税金が高くてもどうしてもその土地を売りたいと業者が考えているとすれば上記のようにならないかも知れませんが）

お礼

ありがとうございます。

回答No.1

mankaen0224

少し質問の趣旨とは外れてしまうと思いますが、
意見を書かせてください。

地盤補強で60万円というのは、私の住んでいる地域では普通にかかります。
（もともと田んぼであったことが理由だと思いますが）
昨年、新築工事を行ったのですが、地盤補強工事で110万ほどかかりました。

あと、予算ギリギリで間取りを考えていたということですが、思いもしないところで後からお金ってかかってきます。
余計なお世話だとは思いますが、慎重に計画されたほうがいいと思います。

解約できるかどうかの回答はできなくてごめんなさい。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。費用はともかく、信頼関係がなくして家って建てられないじゃないですか。車と違って飽きたら買い換えるって訳にも行かないですし。不動産って泣き寝入りが常みたいに定着させたらいけないと思うんです。必ず不動産屋が損をする社会にすれば、悪徳不動産屋も業者もなくなると思うんです。仕方が無いとかそんな言葉で一生の夢を台無しにしたくないのです。何のためのローンなのか、何のために働くのか、馬鹿馬鹿しすぎる。なので絶対に泣き寝入りだけはしないつもりです。しかもこの予算でしか建てられませんと話してあったのですから。それを大幅に超えたら無理と承知で売ったのなら、それは私の無知の責任なのでしょうか。勉強代にしては高すぎます。絶対に諦めません。県の方に確認したら、請負契約が成立しなければ期限を設けていても設けていなくても白紙解約できると言われました。ただ、その裏をかいてきそうなので、プロの方、又は経験者の方からのご意見お願いします。