賃貸住宅の家賃って

質問

私は奈良市内の賃貸住宅に住んでいます。この築２０年の住宅に住んで約１０年になりますが、このアパートの家賃は駐車場１台分含む６万円で入居しました。私は去年９月に失業し今も求職中ですが、その私の所にある日分譲マンションの営業マンが訪れ話を聞いていると、私が入居する以前からこのアパートに住んでいる人は同条件の部屋で４万円で入居している方もおられる事を聞かされて驚きました。また、この住宅の仲介をしている不動産業者のホームページを見ると、同条件で５万円の金額で現在も入居募集され、保証金も私が払った金額より１０万円下がっています（この金額でも入居希望が無く空き部屋あり）。家賃は毎月直接大家さんに支払うので減額をお願いした所、その時は「検討します」で終わりましたが、さらに１ヵ月後の家賃支払い時に「５万3千円にしか出来ない」との金額提示でした。「今はこの金額で１年後に減額を考えたい」との事。同じアパートの空き部屋で入居の無い部屋はリホームしないまま、多分格安で建築資材の倉庫代わりに貸し出され、同じくリホーム無しで貸出された別のところも喫茶店に改造し、何故か店内でガレージセールが行われる始末です。倉庫やガレージの様なアパートで、新規入居の人より高い家賃を取ろうとする気持ちが解りません。
大家さんは今も現役の自民党所属で奈良県議会議員を６期の当選の実績があり、「経験・先見性・謙虚な指導者・豊かな人間性」で「人の気持ちのわかる政治家」というスローガンで活躍されているDTさんですが、この景気低迷の中、失業者から他の住人より高い家賃を取ろうとする考えが解りません。今は４万位にして、１年後に景気と私の収入を考慮し家賃を上げたいと言うのなら、奈良を代表する先見性のある素晴しい方と思えるのですが、皆さんはどの様に思われるでしょうか？意見をお聞かせ下さい。

回答No.3

been · ベストアンサー

借家人には、家賃の減額請求権があります。法律上の権利です。

借地借家法第32条（借賃増減請求権）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

業者さんから説教じみた回答があったようですが、業者が作成する不動産賃貸借に関する契約には、借地借家法に違反する法律上無効な条項が含まれていることが結構多いので、騙されないように注意して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。

私の引っ掛かっている所を法律の条文に照らし合わせると記述頂いた借地借家法第32条の定めになるのですね。

法律上無効な条項かどうかは判断できませんが、Beenさんのおっしゃる通り不動産賃貸借契約に関わらず、他の売買契約にしてもユーザー側に不利な条項がたくさん有る様に思います。企業間の大口取引で無い限り条項の削除も拒否も許されないのが残念です。

もし、一定の期間建物の借賃を増額しないとの記述で減額も適用になるのであれば、一度は減額して貰った訳ですから暫くは減額交渉も駄目なのでしょうか？大家さんの署名・押印の無い契約書ですが、確認して見ます。

ご意見ありがとうございました。

回答No.4

noname#3509

賃借料の値下げ請求は正当だと思います。
しかし他者との比較はあまりうまくないでしょう。賃貸借契約は貸主と借主の個別契約であり、包括契約ではありません。需要と供給の関係同様、貸したい意思が強ければ安くなるでしょうし、借り手に困っていなければ値下げの必要はないということになります。故に、他者との比較はあまり意味がありません。

建物は経年劣化します。借り手にとっては新しい物件ならちょっと高くても仕方ないけど、古い物件に高い賃借料を払いたくないと考えます。デフレ下ではこの原理のように賃借料は下がる傾向にあります。バブル期は更新の度に賃借料改定で値上がりもしたのですが、今は逆です。他方、貸主にとっては経年につれて建物の補修などの費用が生じる頻度や金額が上がり且つ資産価値は低下しますので、本音は賃借料を値上げしたいものです。バブル期に不動産投資として脚光を浴びたものが、今ではお荷物と化しています。この両者の思惑が釣り合った地点で賃借料が決まるでことしょう。

最近、法改正が行われ、旧来は借主に立ち退き料を支払って退去してもらっていた（従って礼金制度がありました）ものが、逆に貸主との契約が鮮明になって必要があるときは退去しなくてはならないように改められました。それでも空家が多いようですから、貸主があまり真剣にあなたのアパート経営をしていないように感じられます。

失業者だから賃借料を考慮するという理屈はありません（失業者も法律上は労働者として扱われます）が、既述の通り賃貸借契約は個別契約ですから、両者対等の立場ないし事情に応じて減額を検討することが必要です。交渉不成立のときは契約を更新契約しないという選択肢もありますから、物件の価値評価を算定してよく話し合うべきでしょう。その時はアパート経営に真剣でない大家よりもそれを生業としている管理会社を通じて要請した方が効果的な場合もあります。

最後に、中価格帯の分譲マンションの営業マンの話がでていましたが、それには乗らないことをお勧めします（参考になりそうなサイトを紹介しておきます）。月々の賃借料とほぼ同額でマンションが買えるとよく宣伝されていますが、住み始めてからの管理費や修繕積立金などの改定に苦しむケースが頻繁に報告されています。一般的に3000万円代クラスの分譲マンションを買ったときは同時に200万円以上の負債を背負ったことに相当すると言われます。未だバブル期の土地の償却が済んでいないとも言われていますから、まだ地価が下がり資産価値がそれに伴って下降することがあるようです。

参考URL：

http://www.anplan.com/clio10/

お礼

ご回答ありがとうございます。

公営の住宅のように収入に応じ家賃に変動があるのなら、仕方が無いと思えるのですが、民間のアパートであって、もっと以前に新築時の入居者がバブル時に値上げも無くそのままで、私の時期に入った者だけが、高く継続した家賃に疑問を感じます。持ち主の立場で言えば古くとも昔と今では建設費も下がり、新しいアパートの家賃設定が低く。古いのに家賃を下げられないかも知れませんがね。

空き部屋がある事の誤算を除けば、原価償却は初期設定の家賃で可能じゃないかと思います。ご指摘の通り、当然古くなると修繕の必要も出てきますが、なかなか行われません。今までで修繕を見たのは屋根の雨漏りと駐車場の陥没補修位です。年１回大屋さんが草刈をされますが、それ以外は住民が１階なら自分の裏側の部屋幅の延長線上の共用部の草刈や、駐車場を借りていればその近くの草をを刈っています。

アパートの外壁なんてRCで塗装もそのままで機能的に問題は無いですが、美感上は良くないですね。私の家賃に対する物件の価値も疑問の一つです。

＞（失業者も法律上は労働者として扱われます）
すいません。この意味は理解できませんでしたが、対等であるのなら失業者に時間は十分ある訳ですから、じっくりと交渉は可能ですね（笑）。契約更改も含め、皆さんのご意見を参考に仲介業者の窓口に行って見ます。

マンションの営業マンの件ですが、まさにおっしゃる通りで今の家賃でローンが払って行けますよって話でした。失業中ですから審査で落とされるでしょうけどね。

いろいろ教えていただきありがとうございます。

回答No.2

komakatu

こんにちわ。不動産関係の勉強をしております。
＞新規入居の人より高い家賃を取ろうとする気持ちが解りません
もう一度、契約書を読み直していただいた方がよろしいかと思います。
賃貸借とは、決して賃借人のみを優遇することではないと思います。

そんなに満足いかないのなら、違う所で契約しなおしてみては。。。
＞大家さんは今も現役の自民党所属で奈良県議会議員を６期の当選の実績が
＞2.失業者から他の住人より高い家賃を取ろうとする考えが解りません

上文は、何を言いたいのか分かりません。大家さんが＞2.のような人なら、まずいくらも値下げ交渉しないと思いますが・・・。酷な言い方かもしれませんが、不景気で　失業中なのはあなただけではありません。はっきりいって、賃借人も大変ですが、賃貸人もアパートを維持するのに費用がかかります（例えば、自己所有物なら、固定資産税等・・）
契約する際に　【事後の紛争を防ぐ為に文書で残すものが契約書】だと思います。それを、本来確認してから、入居していただくようにどちらの不動産でも営業しているはずです。私も勤務している会社に今の時期、日々お客サンがお見えになりますが、契約に関して慎重な方もいれば、何も聞かないで契約し１週間後に解約したいから敷金返して、っていうお客さんもいます。私は、akisinoさんの言い分もわかります。自分も不動産屋で、賃借人でもありますから（引越しは２年間で４回しています）ただ、職業的立場から言わせていただくと【】ない部分の事を十分に理解していただけてないお客様にも非があるのではないのでしょうか？実際問題、賃料払っているからと言っても、賃借人は優位な立場ではありません。持主は大家さんになってしまいますので。もし、引越しなされる事があるのなら、契約する前に、分からない事は、自分が十分納得するまで質問する　契約書を確認する、特約をするなら、契約書にその事項についても記載していただく・・事をオススメします。入居者１人１人に個人的事情に対応していたら、その物件自体、なくなってしまうかも・・（笑）　厳しい口調でしたが、ご参考頂けたらと存じます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

確かに契約のしなおしも方法かも知れませんね。私が一般の賃貸住宅を契約したのはこの物件が始めてで、以前は学生寮でしたから家賃は部屋の条件に関係なく同じでしたから、その感覚も残っているようです。契約書の内容も理解しないまま不動産業者の営業さんの「大家さんが議員さんだから大丈夫な物件です」と今から考えると何が大丈夫だったのか解りませんが、その言葉を頼りに契約したのですからちょと他力本願ですね。

入居者１人１人の個人的事情に対応していたら切が無いかもしれませんが、契約時期や条件で実際に家賃が違う訳ですから、もう少し考慮してもらいたかったのですが、前向きに減額をしてもらえたのですから文句ばかり言えないですね。（笑）

私の契約書には大屋さんの署名・押印が何故か空白のままなのです。これも気になる部分ですので、契約更改も考えて見ます。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

ma_

同じとはいっても角部屋とかなら他より若干割高となる可能性もあります。
>「５万3千円にしか出来ない」との金額提示でした。「今はこの金額で１年後に減額を考えたい」との事。
今はこの金額というのが旧家賃のことなのか、五万三千円のことなのかが不明瞭です。もし、この金額が五万三千円で、将来減額ならのむべきでしょう。これでも、充分な温情で感謝すべきだとおもいます。

４万円が本当の情報かどうかの確認も必要かもしれませんが、さすがに４万円に減額というのは虫がよすぎる気がします。県議会議員だから、家賃は低くしなければならないというわけでもありませんし。すくなくとも、家賃更新契約のときあなたは、いまの家賃で暫く借りることを了承しているわけですし、いやなら引越しする権利もあったわけです。

お気持はわかります。景気が上向きのころは逆の現象だったため、後からの人が高い家賃とかだったとしても、納得できてた面はあるかもしれません。
しかし、景気が悪くなっている今の時代、借りる方も大変ですが、貸すほうも家賃を下げないと借り手がいない辛い状況にあるわけです。空き部屋が多いと赤字でしょうし。

不景気・失業…
いやな世の中ですね。でも、もめたところでいい結果がでるとは思えません。1年後の温情に期待してみては。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
規模は２階建て全１０室余りで間取りや窓の配置は全室同じ条件ですし、私の部屋は他の安い部屋より条件の悪い側です。

私が入居した頃はバブルのはじけた頃でしたが、入居時の家賃としては納得をしていましたし、個々の契約条件も知ら無かったことです。ただ、不景気でデフレの中、他室の額がわかった限りある程度廻りの方に近い金額が出るか、今の募集金額に合わせても良いんじゃないでしょうか。

大家さんと交渉の中で４万円の存在に反論は無かったので間違いのな金額でしょう。噂では３年ほど前から聞いていましたが、払える収入がありましたから、特に今まで交渉はしませんでした。

大家さんも生活があるでしょうし、県議会議員だから、家賃は低くしなければならないというわけでもありませんが、公人の方と思いますから廻りの世の中の物価をどう理解されているのかが疑問です。

これからは５万３千円ですが、大家さんも今はお金の必要な時ですし、更なる温情も、間もなくある選挙が終わるまでって感じで当てに出来ない１年後の公約のような気がしましたから・・・（笑）。

確かに２万円の差額のままなら、４万の住宅を今ならこの付近は探すのも可能でですし、保証金の敷引きと引越し代を考慮しても、約２～３年で取り返せるのですが、１万３千円の差額ではさらに時間が掛かるのと、失業中では動けないところが残念です。また、そうでなければ従来どおりの家賃も今まで払ってきた訳ですから。

ご意見参考にさせていただきます。

８００文字を超えてしまい最初の投稿が説明不足ですいませんでした。