店舗用建物の購入を考えていますが、抵当権があり価格交渉ができないらしいです

質問

とある場所の売店舗（土地は所有権）の購入を考えております。
土地と建物含めて３６００万と出ておりました。土地面積はかなり小さいです。
素人ながら、あまり当てにならない事もあるらしい路線価（平成２０年分）で計算した所、およそ２０００万でした。建物は３年前に建てたばかりらしいです。
自分なりに不動産屋さんにせめて２０００万円台から３０００万円にならないかなと聞いてみたところ、抵当権がついているのでその価格で購入してもあなたの物にはなりませんよ（所有権は銀行のまま？）とかなんとか言われました。
なんか騙されてるのか何なのかよくわかりませんが、気になった事が二つあります。
一、　建物の価格もあるかと思いますが、かなり狭い土地に立ってる建物が付いたとして、路線価とこんなにかけ離れる物なのでしょうか。

二、　抵当権があり、且つ所有権を自分の物にしたい場合で価格交渉する手段なんかは無いのでしょうか。

これからこの話を進めるか否か皆様のご意見を頂いてから、第三者の不動産関係の方に相談するか決めようと思いますので、どうかよろしくお願い致します。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

不動産に限らず自分の財産をいくらで売り出そうと自由です。
要はその価格で「売れるか売れないか」です。

まず、それが大前提です。

＞一、　建物の価格もあるかと思いますが、かなり狭い土地に立ってる建物が付いたとして、路線価とこんなにかけ離れる物なのでしょうか。

路線価、公示価はあくまでお国が決めた「指標」であり、絶対ではありません。
極端な話、たとえ天皇陛下が「この土地は２０００万だ」と言っても売主が「３０００万でなければ売らない」と言えばそこでおしまいです。

＞二、　抵当権があり、且つ所有権を自分の物にしたい場合で価格交渉する手段なんかは無いのでしょうか。

抵当権（おそらく銀行）が設定されていれば、物理的にそれ以下では売却できません。
（正確には「売却は出来るが、所有権を移転できない」です）

仮に３０００万のローン残があり、物件価格２０００万で売却した場合、売主は残りの１０００万を現金若しくは他から借りてでも補填しなければ抵当権は抹消できません。

つまり、ご質問のケースは「売主が３６００万で売らないと残債を整理できず、それ以下で売ってもローン残を支払う用意ができない」という事で、現状では売主の言い値でしか売れないという事です。

可能性としては売主が返済に行き詰まり、抵当権を実行されて「任意売却」か「競売」になればぐっと買い易い価格になりますが、いつになるか全く分かりませんし、それまでに売れてしまうかもしれません。

ご参考まで

お礼

確かに、路線価でそのままの価格を勝手に決められても困りますよね。
それと抵当権がついているから所有権を移転できないって理由もよくわかりました。現持ち主も、わざわざ他から借りてまで売る程切羽詰まってないみたいなので、この物件はとりあえず諦める事にしました。
素人相手に親切に教えていただいてありがとうございました。

回答No.4

poolisher

不動産屋も正式に買付が入ると売主に報告しなければなりません。
その時、「２０００万で買い付け入りました」と報告して、
「ばか、そんな話もってくるな」と一蹴されるのがいやなのです。
報告義務はあるし、買主に怒られるのは嫌だし、です。

だから、あなたのような人はなるべく相手にしたくないのです。

３０００万での買い付けなら一応話は通すと思いますが、返事は保留
若しくは拒否でしょう。ただし、長引けばチャンスはめぐってくるかも
しれません。

法外な指値というのは、お互いまともな交渉テーブルではないという
ことを理解しておいたほうがいいと思います。
（恥をかいても実をとるという根性ですね）

お礼

でもさすがに２０００万円まで値下げは考えていません。２０００万円台なので、変な話２９９９万円くらいでも私的には良かったんですが。
でも、抵当権の関係でリスクが高そうなので今回の物件は諦めました。
ありがとうございました。

回答No.3

nonbay39

＞路線価
　あてになりません。道二本程度で３倍も価格が違ったりします。
　見るならば近隣の一番高いあたりと比較すれば良いかもしれません。

＞抵当権
　売主が抵当権を外すためには残債などを処分する必要があるでしょう。売却金額が低ければ困難ならば、「値下げ交渉＝売却できない」ということになるでしょう。

　３６００万円の売値であなたの試算どおり土地が２０００万円ならば建物は１６００万円になります。築３年なのに建物が１０００万円以下に値切るのはやりすぎ感が相当に強いと感じます。交渉は自由ですけど。

　土地が狭いのは質問からもわかりますけど、建物も狭いのですか？

お礼

確かに自分でもちょっとやり過ぎ的だと後から思ってしまいました。
すみません。でも、対応してくれた不動産屋さんがなんだか口達者でしたので、騙されてる感じがしてしょうがなかったもので。
ちなみに土地も建物もかなり狭くて、よくあんな立派に建てたなと感心しています。
ビフォー○フターに出ててもおかしくない様な建物です（持ち主さん及び番組関係者様見てたらすみません）

回答No.2

manno1966

> 一、　建物の価格もあるかと思いますが、かなり狭い土地に立ってる建物が付いたとして、路線価とこんなにかけ離れる物なのでしょうか。
高い時機に買って、その時の残債で売り出し価格を決めたと読めます。
で有るなら、現在の路線価を基準とした値付けではないとなりますから、価格が離れるのは当然の成り行きでしょう。
普通に良くある事としか言えないと思います。

> 二、　抵当権があり、且つ所有権を自分の物にしたい場合で価格交渉する手段なんかは無いのでしょうか。
抵当権消滅請求手続
http://www.re-words.net/mob/decsription.php?n=1695&f=19&p=1
手段はありますが、リスクもあるのでよく考えて。

お礼

路線価のウェブで１８年分も見れたのでざっと計算してみると１３００万くらいだったんですよね。その土地が去年あたりから急上昇してるみたいでした。それでも、銀行の融資を受けてる点から見て路線価ってただの指標だってのが分かりました。
抵当権については、なんだかリスクが多いようですので今回この物件は見送る事にしました。
勉強になりました。どうもありがとうございました。