土地の所有者は？

質問

土地の所有がどうなるのかを教えてください。
1.法人（12年程度活動していません）として40坪程度の土地を所有しています。
2.土地には、根抵当（500万円位性格には判りません）が設定されていますが、借り入れはありません。
3.私のお爺さん（故人）の知人（以下A)が家を建てて30年以上住んでいます。
4.Aさんは、長年連れ添った奥様に先立たれ、また、ご本人も体調を崩しており、Aさんの娘夫婦と別の場所で暮らしているようです。
5.借地等の契約があったかどうかは判りません。
6.特に賃料はいただいておりません。
7.固定資産税は会社で支払っています。
私の知人から、
土地の所有を長い間主張していない場合、Aさん側から所有権を主張された場合Aさんの所有となる
と言う話を伺いました。
どういった法律で、どういう解釈なのかを教えてください。他に必要な情報があれば要望ください。

回答No.9

ok2007 · ベストアンサー

No.8の者です。実際の事案ということですね。そうであれば、土地の所有権者を確認する意図で、土地上の建物の処遇につき話し合いたいなどの理由付けで連絡をとってみてもよいかもしれません。

お書きのケースで分かれ道となるのは、所有の意思です。平穏とは暴行強迫のないことをいい、Ａさんが特にトラブルなく建物の占有を開始したのであれば「平穏」といえます。公然とは隠避隠匿していないことをいい、建物が堂々と存在するのですから「公然」といえます。借地契約等の存在や賃料の授受、固定資産税の負担、抵当権登記などはすべて、所有の意思の有無の評価に係る事実です。

そして所有の意思は、占有者の主観を問題としません。客観的外形的事実により定まります。裁判では登記事項証明書その他の客観的資料を中心に据えつつ諸般の事情の総合判断になるため、このサイトで一定の結論を出すことはおそらく困難です。ただ、所有権保存登記と根抵当権設定登記が同日に行われているとのことから、その経緯や建物建築の経緯などが重要になってくるように思います（土地使用貸借契約の成否等に関係するため）。

かつ、所有の意思は「ある」と推定されますから（１８６条１項）、Ａさんが時効取得を主張した場合にこれを否定するには、御法人が「Ａさんに所有の意思がない」ことを証明する必要があります。

過去の経緯を辿り、「ない」ことを積極的に証明するのは、非常に手間とコストがかかることでしょう。そこで、冒頭に戻って、連絡を取って予防線を張ってみる方法が考えられます（個人的にはこれを推します）。ただ、現実に問題が浮上していないので様子を見る、という選択肢もあり得ます（専門家に相談なさるとこれを勧められるかもしれません）。

なお、登記簿に債務者が「ある組合」と明記されているとのことですから、この担保はこの組合の債務に供した共同根抵当権に他ならず、「土地の所有者が建物所有者の借入金に自分の土地を担保提供したか、その逆」と解する余地はありません。

また、１７７条は物権変動の第三者に対する対抗要件を定めるものであって、法人とＡさんのように当事者たりうる関係で適用される余地はありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
一度弁護士に相談してみたいと思います。

回答No.10

ok2007

申し訳ありません。No.8はNo.7の誤りです。お詫びして訂正します。

回答No.8

noname#94859

固定資産税の負担が問題になるか、どうか。

現実の話（つまり実話）では、建物が未登記で誰が所有者かという問題がありました。

工事請負業者との契約者は誰か
建築確認申請は誰がしたか
その他、建築に当たっての数々の事実を確認して、真の所有権者を推定していくのですが、その中に「固定資産税の実際の納税は誰がしてるのか」がありました。

取得時効か否かの問題ではありませんが「固定資産税の納税」を現実に誰がしてるのかが、所有権の推定要素になったことがある、という事実の紹介です。

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ところで、抵当権設定にあたって、補足説明を読む限りだと、共同担保になってます。土地と建物の所有者が別で抵当権設定がされてるということは、土地の所有者が建物所有者の借入金に自分の土地を担保提供したか、その逆ですが、一般には土地の所有者がその土地を建物所有者に担保提供してると思われます。
抵当権設定の設定権者はどう表示されてるのでしょうか？

そうすると、土地所有者の法人と、建物所有者の関係は、経済的に密接な関係にあったと推察されます。

「この土地の上に俺の家を建てたいんだけどさ。借金するのに、地べたまで抵当に入れないと金は貸せないって銀行が言うんさ。どうけ？ハンコ押してくれるかや？」

「おいおい、けちなこと言うなよ、抵当権がついたって会社のものじゃなくなるわけじゃないんだからよ。俺とお前の仲じゃねぇか。頭なんか下げなくてもいいよ。だけど、借金はちゃんと返してくれよ。土地も売られちまったら困るからよ」

こんな間柄だったかもしれません。

そうだとすると、家の持ち主は「土地を自分のものにする」意思はなく、借りてるという意思が強かったと言えるような気がします。

又はまったく逆で、法人が家の持ち主に多大な借金があり、現物で返済した、しかし、不動産の名義登記を家屋持ち主にすると、不動産取得税や固定資産税がついてしまい、借入金の返済に代物弁済をした意味がなくなる（家を建てた人間への借金は土地の代金では足りなかった）ので、所有権をそのままにして法人が固定資産税を払い続けてきた。

こうなると、どういう経過で今の状態になってるかは判らなくなるわけです。そうなると不動産の所有権対抗要件は民法１７７条で決められてますので、それで決着をつけるという話になりましょう。

現在、土地の所有権は法人で登記があるのですから、所有権を主張できるのは法人ですね。

Ａさんが、建物と土地を共同担保にした経緯を知ってると思います。
時効取得を持ち出さなくても、土地はＡさんのもので、所有権登記をＡさんにするだけになるかもしれません。

回答No.7

ok2007

既にご回答のあるとおり、民法１６２条の適用如何の問題でしょう。実際の事案であれば１項、学習上の問題であればこれに２項も加わることでしょう。

解釈についてはある程度ボリュームがありますので、サイト上ではどうにもならないかと思います。書籍等をご参照いただくのが早いでしょう。

固定資産税その他の公税公課の負担については、それを負担している事実は所有の意思があったとの評価根拠事実になり得る一方で、それを負担していない事実は評価障害事実になりません（判例）。hontononさんのケースでは固定資産税の負担がなかったのですから、所有の意思がないとの推定には何ら繋がりません。

回答No.6

noname#83309

♯３です。
一応、ですが、固定資産税を負担しているということは所有の意思の有無を判断する推定材料の一つにはなると思い書きました。
♯５さんに指摘されておりますが、固定資産税を負担することが取得時効の要件とは、少なくとも私は書いておりませんし、♯２さんも書いておられません。

普通、所有の意思を持って不動産を占有しているなら、固定資産税も負担しようとするのではないかと思いましたので・・・。
ど素人がすいませんでした。

回答No.5

akak71

固定資産税の支払いと、時効取得とは関係ありません。
Aさんが固定資産税を支払いできません。　市役所に納付に行っても受け取ってくれない。
固定資産税は登記簿上の所有者に対し課税される物です。
固定資産税の支払いが、時効取得の要件としたら、時効取得などありえない。

Aさんは、20年以上所有の意思をもって占有したら、所有権を主張することができる場合があります。

補足

ご回答ありがとうございます。
♯4さまの参考サイトを確認して、
(1)20年間　○
(2)所有の意思をもって　○（おそらくあったと思いますし、そのように意思表示されると思います）
(3)平穏に　20年の内には特に問題はありませんでしたが、根抵当を設定されているという状況が平穏なのでしょうか？
(4)公然と　土地の固定資産税を支払っていないことが公然となるのでしょうか？公然と所有の意思（and条件ですが）をもってということであれば、土地の固定資産税の支払いもAさんから申し出ていただくのが公然と所有の意思と思われますが、いかがでしょうか？　
(5)他人の物を占有した　○
＞Aさんは、20年以上所有の意思をもって占有したら、所有権を主張することができる場合があります。
逆にできない場合があるのでしょうか？
初めての質問で、補足の使い方が判らず再質問してしまっております。

回答No.4

noname#94859

＞「土地の所有を長い間主張していない場合、Aさん側から所有権を主張された場合Aさんの所有となると言う話」

時効によって財産が自分のものになる「取得時効」のことでしょう。

下記ＵＲＬをご参照ください。

参考URL：

http://www.minnpou-sousoku.com/162-1.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
早速参考URLを確認いたしました。
何かあればまたアドバイスをお願いいたします。

回答No.3

noname#83309

取得時効のことを言っておられるのだと思いますが、固定資産税を負担されていなかったことから、所有者として振舞っておられたとはいえないと判断される可能性が大きいですし、取得時効は成立しないと思います。

書かれている状況からは使用貸借と判断される可能性が高いと思います。

使用貸借の借主の権利はほとんど何も保護されません。現在住んでいないし、今後も住まわれる可能性は小さそうですし、土地の返還を求められればどうでしょうか？

回答No.2

kentkun

土地の賃貸契約書が無いという前提で
Ａさんが、自分自身が所有するつもりで
「20年」の間「平穏」かつ「公然」に、物を占有した場合には
占有者がその物の所有権を取得します。
(所有権の取得時効・民法第162条１項 )

つまりその土地はＡさんの所有物になります。

しかし、土地には根抵当が設定され、さらに固定資産税は会社が支払っているという状態では、とてもＡさんが「平穏」かつ「公然」と占有しているとは言えないですね。

しかもＡさんは現在そこには住んでいないようですし、
その会社が何故賃貸料を取っていないのかが不明ですし、
何をどうしたいのでしょうね。

補足

回答していただきありがとうございます。
他の方の回答で固定資産税を当方で負担していることは時効取得の妨げにならないようだということのようです。
登記簿にあるAさんの所有権保存と根抵当権の設定日が同じ日（昭和62年1月30日）になっています。これは私の父（故人）が行っていることなので、どういった経緯があるのかは判りません。
父の会社が賃貸料を取っていなかった経緯も今となっては判りません。
この場合はどうなるのでしょうか？

回答No.1

mogmog0101

第三者に対抗するための登記です。まずは土地の謄本をとってください。その内容次第ですね。

補足

回答いただきありがとうございます。
謄本は手元にあります。
土地は、私の父（故人）の会社の所有で、
極度額 1,100万円
債権の範囲　保証委託取引
債務者　ある組合（会社が所属しています）
根抵当者　某県の信用保証組合
建物はAさんの所有（昭和62年1月30日に所有権保存）で、
極度額 1,100万円
債権の範囲　保証委託取引
債務者　ある組合（会社が所属しています）
根抵当者　某県の信用保証組合
となっております。
土地と建物の共同担保という内容に読み取れます。（記載があります）
その他に何か必要な情報はありますか？
初めての利用のためこのような使い方が正しいのかどうか判らずに補足を利用しております。