アパートを建てることについて

質問

初めまして、うちの余っている土地に、二階建ての２戸のアパートを４～５００万で、知り合いの建設の方に立ててもらう話をしているのですが。
一部屋６～７帖になるそうです。フローリング、エアコン付き、ＵＢで家賃は６～７万くらいで考えています。
都内は中野、最寄は西武線で駅まで徒歩５分となります。

専門家の方や、知識のある方の意見を聞きたいです。
正直、これで元取るにはどのくらいの期間がかかるでしょうか？

うちの父が考えていることなので、理想を激しく追う方なので…私の個人的意見として「そんなに上手くいくものなのか？」という気持ちがあります。
なので、現実的な意見を頂けたら幸いです。

回答No.1

mimicann

九州で建築兼大家業してます。

1戸当たり自己資金　　　　　　　　　　　月々60,000-支払い　7年完済
1戸当たり500万円で　　年5%の利率　月々53,033-支払い　10年完済
　　　　　　　　　　　　　　 　年3%の利率　月々48,280-支払い　10年完済
　　　　　　　　　　　　　 　　年5%の利率　月々39,540-支払い　15年完済

土地がある方でしたら、リスクは小さいです。
ただ、入居率とメンテナンスです。
2戸のうち1戸はいつも空いてるとか、
入居者が代わるたびにメンテナンス費用がかかると元が取れません。
今は、弱者保護でなかなかメンテナンス費用も、入居者から簡単に取れません
敷金から差し引くことも難しくなってます。
ご自分でリフォーム・メンテナンスが出来ればするべきです。

その、知り合いの建設業者は、信頼できますか？
建てるときは安くて、メンテナンス時補修費高くなることは無いですか？
小さな不具合も動いてくれますか？
小さな不具合でも直ぐに対応しないと入居率も落ちますよ。　
不具合が出る前に、悪くなりそうでしたら、入れ替える勢いでないと
入居率落ちますよ。
紹介してくる不動産会社は、たくさん知ってますか？
1ヶ月でも早く入居してくれるために、不動産会社に紹介料・広告料出しますか？
契約取り決めごと考えていますか？（ペット、短期契約、管理等）
不動産会社に管理頼むと楽ですが、管理費用取られます。
不動産会社は1社選任ですと、競争意識が出ないことがあります。

良く考えずに建てて、全ての資産（アパートだけじゃなく自宅も）が競売に出る方もいます。
そう簡単では、ありません。注意してください。