囲繞地通行権・・・？

質問

公道に面した月極駐車場(1)とその奥に月極駐車場(2)があります。(1)と(2)の所有者は親戚関係にあります。今回(1)の所有者が急死し、(1)を物納することになりました。ここで問題発生です。(2)の駐車場は公道に面しておらず、(2)の契約車両は(1)の駐車場を通り抜けさせてもらって公道に出入りしているのです。（ただ、この通り抜けは(1)所有者の好意に甘えたいるのではなく10数年前に発生した財産分与の時の条件で(2)の所有者の当然の権利なのです。）ちなみにあとの3辺は他家の住居区画で囲まれてます。(イワク付の土地は国に嫌がられるようですが)物納が成立してしまったら、(2)は閉鎖するしかないのでしょうか？将来そこに住居を建てようにも道がないためそれもできず「死に地」となってしまうのでしょうか？
そこでご質問です。囲繞地通行権というものがあるそうですが、(2)が駐車場でなく住居だったら強い効力があるようなのですが、今回、(2)は月極駐車場です。万一物納が成立してしまった場合、どの程度国は他の所有地が「死に地」となってしまうことに配慮してくれるのでしょう・・・?従来のような(2)の契約車両は車の通り抜けができなくなってしまうのでしょうか？国は公道を作ってくれたりせず、宅地販売などしてしまうものなのでしょうか？万一、公道を作らず宅地販売され、そこに住居が先に建ってしまったあと、(2)部分に住居を建てたいと思ったら、(2)の敷地を削って私道なりを作らざるを得なくなるのでしょうか？

諸事情で(2)は、(1)から、道を作る分の敷地を物納の前に買い取るようなこともできません。

もし住居以外に適用される囲繞地通行権のような法律があったら是非教えてください。その他アドバイスお願い致します!!

回答No.4

monchan-man2

教科書程度の知識で恐縮ですが，(2)が(1)に対する囲繞地通行権を有することは疑い無い事実です。この場合，土地の利用状況は無関係です。問題は，その囲繞地通行権により，車の通行が可能なだけの通路幅を確保できるか否かになると思います。
民法上，囲繞地通行権による通行の場所及び方法は、通行権のある者にとって必要であり、かつ、囲繞地のために損害の最も少ないものとされています。そのため，人が傘をさして歩ける（1メートル）程度の通路幅なら確実なのですが，それ以上の通路幅を要求する場合は，かなりの理論武装をする必要があると思います。
さいわいなことに，１０年以上も駐車場として利用してきた実績があるようですので，通行地役権の時効取得も主張されてはいかがでしょうか。

補足

通行地役権の時効取得、調べてみました。ありがとうございます。実は実績は10数年はなく、8年だったのですが、充分でしょうか・・・？ただ(2)の所有者によってなのですが、(1)の駐車場に(2)の契約車両が通りやすいように、と、他部分はジャリなのにコンクリを引いてくれた箇所があり通行容認の?客観的な材料になるかと考えます。

また、この権利、(2)の月極駐車場という用途が変わった場合、どうなるんでしょう？？将来住居にする可能性もありますが、建築基準法で４ｍ(？たまに２ｍと書かれているサイトなどがあるのはなぜ！？）の道に面してなきゃ建築許可がおりないのですよね・・・住居にしたい（＝用途を変える）場合は、結局(2)の所有者は自分の敷地を削って道を作るしかないのでしょうか。

質問だらけですみません、、、調べられるところは調べているつもりなんですが・・・・・・・・・・・・・