囲繞地通行権消滅と敷地延長の関係

質問

再質問いたします。袋地に対して現在私の敷地が囲繞地通行権となっています。他の囲繞地には袋地に対しての通路は現在有りません。先日袋地の方が他の囲繞地の方と敷地延長（借地契約）して接道義務を果たし建築確認がおりて新築工事が始まりました、質問内容です
(1)袋地が公道に通じる新通路を取得した場合、私の敷地に対しての囲繞地通行権は消滅かするのか？
(2)囲繞地通行と建築基準法の接道要件との関係はあるのか？
(3)相隣関係者の合意だけで通行権の廃止は可能か？
(4)路地状敷地に対しては建築基準法以上に条例で規制されているのが普通（学説？）において、接道要件を満たすためだけの囲繞地通行権の主張は認められるか？
(5)私の囲繞地通行権を独断で消滅（通路閉鎖）可能か？
難しい内容ですので具体的な回答希望いたします。よろしお願いたします

回答No.5

noname#102385 · ベストアンサー

今晩は　cyoi-obakaです。

＃4で私が危惧し、指摘した点は　まさにその事です！
仮に、あなたが危惧した通りの事になったとしますと、明らかに建築基準法に違反します。
従って、建築基準法第9条【違反建築物に対する措置】第1項に該当する事になり、
特定行政庁の是正勧告に応じない場合、特定行政庁は同条第12項の行政代執行の実施権限を行使する事ができ、
且つ建築主は同法【罰則規定】第98条により、1年以下の懲役又は300万円以下の罰金刑と成ります。
しかし、ここまで実施した特定行政庁の存在を、私は知りませんが………

難しいのは、この建築主が建物の建替えに際して、この様な行為（違法行為）に及ばなければ成らなかった原因を追求せざる得ない事になるのは必定です。
その内容に依っては、情状酌量の措置も無いとは言えないのです。
そうすると、囲繞地通行権は存続する可能性が出て来るのです。

以上の事から、安易に　勝ち負け　を論じる事は出来ないのです。
従って、充分に弁護士と相談（協議）してからでないと、訴訟にするか？　どうするか？　の結論は無理です。
申し訳ありませんが、これ以上は、残念ながら回答できません。

お礼

今晩は、KEN-0725です。大変参考になる御回答ありがとうござました。心より感謝申し上げます、私としても近所の方と問題事を起こして気まずい関係をこの先続ける気もちなどもちろんありませんが、わたしの玄関先が囲繞地の通路の間口となっていますのできればこの際通路を変更していただきたいと思う次第です。私も隣地トラブル書籍等を読んで見たところ、袋地が公道に出る敷地を帰属した場合原則では囲繞地通行権は消滅するとの表記、また袋地でなくなったのに通行権を残しておくことは、囲繞地の所有者に、不当な負担を強いることになるからであるとの表記もあり、民法、建築基準法理解できません。今回の建築は施主、設計士、工務店が親戚関係です。非常に悔しいです

補足

ありがとうございます。情状酌量もありえる？その様なことがあれば接道義務の義務とはなんぞや？てなことにもなりますよね、消防法の消火活動又非常事態の避難通路そこを自ら閉鎖しても情状酌量の措置がありえるとは、どの様に理解すればよいのかまったくわかりません。きっとなるようにしかならないのですね。わたしの敷地に水道、排水の設備を以前から使っています。今後も関係をもつ気持ちがあれば考えていただきたい気持ちです。
このたびは、いろいろ参考になる回答ありがとうございました。

回答No.10

noname#78261

基準法に借地という考え方は必要ではありませんが、建築敷地というのは申請すればずっとそのままで利用することが必要です。
前に述べた８条です。
借地を続けなければいけないという条文はありません。

ただ、今回建築敷地とするために借地契約したのですから、この敷地を存続するためには借地契約の存続が「敷地を常時適法な状態に維持」することにつながると考えていると思われます。

お礼

今晩はKEN-0725です、度々の御回答お礼申し上げます。
大変参考になりなりました。今後、もやもやした時には再質問させていただきます。ありがとうございました。

回答No.9

noname#78261

ごめんなさい一部訂正を。
関上げる・・・とあるのは「考える」の打ち間違い。
注意しても聞かない時初めて違反となります・・は初めて罰則付きの違反となります。といういみです。

違反でも罰がないと結構どうどうとやる人いるんですよね。
車の免許のようにゴールド国民とかブルー国民とかモラルによって法律講習を受けるとか、ついでにモラルの低い人は税率を上げるとかどうにかしてほしいと思うときがあります。
（むちゃくちゃで失礼しましたハハ＾＾；）

回答No.8

noname#78261

基準法の違反・・もとのように塀を作れば敷地として利用してない現状があるわけですから、申請内容と違う使用方法となるので、
（維持保全）
第八条 　建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
というのに違反します。が、努力義務なのでこの違法に対しての罰則はないようです。なので、
第九条 　特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる
を適用して、これに違反と関上げることが必要。

つまり簡単に言うと許可したもにと違う状態にしてあるのを役所が注意しても聞かない時初めて違反となります。三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に該当させることが適当であると思います。

通報して、役所の指導に従い現状回復すればバツはないということです。

民法ですね・・・うんと・・勉強になるので調べましたが
袋地は実際に塀があるということではなく、所有している土地が接しているかどうかがポイントになっているようですので、公図上所有敷地が公道に接していれば塀で閉ざしても袋地にはならないので権利も行使できないでしょう。

補足

今晩は、kei4912様度々のご回答有難うございます。もうひとつ質問させていただきます、市役所建築指導課での今回の確認申請にて土地登記者と、借地契約し敷地延長して建築確認許可となるので、合法建築であるとの回答（借地契約の内容については関与しないそうです）但し今回の新築した建物が存在するまで敷地延長にもとずく借地契約解除はできないと聞きました、その場合基準法の何条の？項が該当すると思われますか？お急がし所申し訳ありません。よろしくお願いいたします。

回答No.7

noname#102385

度々申し訳ありません　cyoi-obakaです。

私、『囲繞地』と『袋地』の解釈を混同してお話をしてしまいました。
KEN-0725さんには、理解し難い事でしたでしょうが、その点を深くお詫び致します。
また、間違えていたにも係らずのご配慮！　有り難く受け止め、お礼申し上げます。

以上、お詫びとお礼を申し上げまして、失礼させて頂きます。

お礼

こちらこそ度々のご支援のご回答、重ねてお礼申しあげます。有難うございました。

回答No.6

noname#78261

建築基準法においては違反になるのは明白なので、新たに借地部分を閉鎖すれば意義を出すことは正当だと思います。
でも、日本は不思議な国で、法が違えば管轄が違ったりして非常に不便ですね。
今回の建築では「借地」ですから民法の袋地は「土地を所有」していないので解消されてはいません。つまり袋地なら同時に通行権は生じると考えられます。

しかし、袋地の所有者が囲繞地を通行するには、囲繞地の所有者に与える損害が最も少ない場所・方法を選ばなくてはいけないそうです。そう考えると借地契約をして周囲の方と袋地の方と納得のいく最適な通行権をそちらに持ったということではないでしょうか。
http://www.kaken-shakyo.jp/e/e-6_200607a.html
ここを読むと通行料を払うのも一般的な話のようです。
（払わなくても権利は行使できるようですが）

今までのわだかまりなどもあるかもしれませんが、ここで敷地を閉塞するいい機会だとは思います。借地してくれたという状況に感謝しつつ、借地地主に状況を聞いて、袋地の方には新築のお祝いを告げるとともに自己の所有地への通行権がもう不要である旨を確認をとるという方法が良いのではないでしょうか。

もちろん今まで貸していたのをお礼の一つも言いなさいよとお怒りになりたいのかなあとも思いますが、そこは押さえて大人の対応で敷地の閉塞を無難に行ったほうが得策だと考えました。

それでも、万一もめた場合は、役所の法律相談をおすすめします。
建築基準法は専門ですが民法はそうでないので一般とします。

お礼

ありがとうございました
非常に役に立つと思います。又回答の補足にて民法に関する内容を書いて申し訳ありませんでした

補足

有難うございました基準法の？条？項に対して違法となりますか？
又自ら通路を閉鎖して袋地の権利を行使する行為は民法の違法になりますか。よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#102385

今晩は　cyoi-obakaです。

この場合の問題は、敷地延長とした部分が「借地契約」である事です。
基本的に、借地契約は地上権ですから、その部分に建築物等が無い場合には、実質の地上権行使要件に該当しない可能性があります。
また、建築基準法はあくまで建築基準法の域をこえる法律ではありません。
従って、建築基準法違反＝民法違反ではないのです。
民法第179条第1項【混同】を論じるのは、借地契約が地上権としての登記がなされていれば可能でしょうが（民法第177条【対抗要件】）、
そうでない場合は、難しい！と判断します。

結論としては、建築確認申請上の敷地延長は便宜上の事で、実質的な通路の確保がなされていない場合は、大変微妙な事になるのです。
極端な事を言うと、「誰が囲繞地を造ったか？」からの論議になるのですね！
ですから、建築確認申請上の敷地延長が実質的なものである事に期待するしかないと思います。

以上ですが、弁護士に相談してから対処する事が必至でしょう！

お礼

ご意見ありがとうございました

補足

回答有難うございました、質問のなかで不足の内容がありますので付け加えます。今回敷地延長した土地は袋地側に６ｍ公道側に１０ｍの長方形の土地ですそして２台の普通車の駐車場に使われていまいた。（１台は他の駐車場仮駐車）そして袋地側には高さ２ｍ幅６ｍの塀（波板トタン張）が建っていました、その土地の半分を借用して塀も半分取り壊しましたそして今回確認がおり新築がはじまりました。私が問題としている事は工事が完成したら（現在建築の方はアパート仮住まい）この土地を利用して引越しした後に取り壊した塀を元に戻して新築工事で利用した通路を閉鎖して既存通路私の敷地の囲繞地通行権を行使してきても、私は負けますか？

回答No.3

sirousagi1

前回に囲繞地の件で回答した者です。
察するに、この隣人とは、折り合いが悪く、所有地内を通したくはない。
・・・、ということですよね。
ここまでくると、「この隣人の新築工事を阻止したい。」
ということですか。《（２）と（４）》？　　　
単に「もう、歩かせたくない。」ということですかね。

前述したように、公道から出入りするには「そこ」通るしかないため、
「そこの所有者には、あえて承諾ももらわずに通ることができる」
とされているので、だいぶ前に、質問者宅との書類などのやりとりがあった
のかどうかは、わかりませんが。
まあ、もともと通路（塀等の外）としていた場所でしょう。
この隣人が方法を変えて公道にでられるということなら、もう通らない
のでは、？
「いや～、新築おめでとうございます。（～中略～世間話）。
もう、家への出入りは、心配なさそうだから、こっちは塀を作っちゃて
もいいかな。？」
てな具合で持ちかけてみてはどうでしょう。やってみないと先へすすみません。（後日、言った言わないには、注意）
若しくは、民事がらみなので弁護士事務所に相談した方がスッキリします。
30分で5,000円の相談料だったと記憶します。

私は、こっちの専門ではないので、近辺での似たような聞いた話から
お伝えしているだけですが。
お隣さんだから、いやでも長い付き合いになるでしょう。
表面的には、懐の大きいところを見せておいた方が得策では。？

お礼

大変ありがとうございました

回答No.2

noname#78261

民法、刑法は未熟ものなので・・・
この権利は私道設置の根拠法なのだそうです。
http://benngaku30.blog102.fc2.com/blog-entry-98.html
私道は、原則として公法上の規制は受けず、その開設・廃止は自由。
囲繞地通行と建築基準法の接道要件とは関係ない。
袋地と袋地でない土地が同一所有者に属することになったため囲繞地通行権の消滅を認めた例。
私道の廃止は自由だが、刑法１２４条に注意。

とかいてあるのを発見。
確認申請をとったからと言ってどうやら通行権が消滅するかというのは所有すれば可能性はすようなものの、借地では必ずしも消滅しない可能性があるような感じです。また、問題がないことを確かめた上で閉塞しないと刑法に触れることになりかねないというように読めます。

他に借地できたので問題は少ないように思いますが、確認をしてからでないとこの通行権は結構守られているようですのでご注意ください。

お礼

大変ありがとうございました

回答No.1

noname#102385

今晩は　cyoi-obakaです。

済みませんが、質問の状況が理解出来ません。
あなたの仰っている「袋地」「囲繞地」の区別が判断できません。
「袋地」：接道の有無に関係なく、道路又は通路の終端に位置した敷地。
「囲繞地」：通常　死に地　と呼ばれる道路に接していない敷地。
と区分されますが、あなたの仰る「袋地」も囲繞地のように解釈できます。
すると、「袋地」と「囲繞地」が協力しても接道は不可能ではないですか？
仮に、袋地+囲繞地+接道している敷地　であれば、借地契約で可能ですので、その様に判断して回答します。

（1）通常は消滅します。
（2）ありません。あくまで、囲繞地通行権は民法上の生活通路であり、建築基準法上の道路には成りません。
つまり、囲繞地通路の幅を接道幅員に含む事は通路提供者の承諾を必要とします。
（3）通行権を保有する者と提供者間の合意で、囲繞地通行権は廃止出来ます。
（4）民法上は、生活通路としての幅員しか認められません。
（5）原則としては、袋地の方の敷地延長が法的に成立していれば、通行権は自動消滅ですが、現実は確認申請許可だけの場合もあります。
この場合は、通行権を保有する者に囲繞地通行権の消滅を通知してから通路の閉鎖とすべきです。

（5）は、現況判断も必要で難しいですから、弁護士に相談する事をお勧めします。

以上、参考意見です。

お礼

大変ありがとうございました

補足

質問整理します、現在隣地の袋地が私の敷地しか公道にでる通路(間口1.4m)がありませんので囲繞地通行権があり現在通路として使用されていますが、この袋地が他の隣地を借地契約(敷地延長)して接道義務を果たし建築確認が下り新築工事中です。市役所建築指導課にて建築確認の内容を聞きましたら敷地延長にて建築主の敷地としての申請であるので建築は合法であると回答されました。但し敷地延長した借地契約は新築した建物が存在するまで存続しなければ違法となるとの事です。私としては新たに開設された通路が有りますので、わたしの敷地に対する囲繞地通行権は消滅できると思いますが、できませんか？この様な内容にて民法179条1項の混合の解釈はどのようになりますか？