【住宅ローン】 繰上げ返済をするなら、絶対 変動金利にした方がいいと言われました

質問

今年、住宅メーカーで新築を予定しています。
メーカーのほうは、ほぼ決まりました。
そのメーカーの家が気に入ったのもそうですが、担当の営業マンが信頼出来るタイプの人だったのが決め手の１つです。

先日、その営業マンに住宅ローンについて言われた事で少し引っかかってます。

支払は、家族で合算して住宅ローンを組みます。
それほど貯金もあるわけでもないし収入もあまり余裕がないので、１０年か３年の固定金利にして、
繰上げ返済をしてこうと考えていました。
しかし、営業マンいわく、『繰上げ返済をするなら、
今は変動金利でローンを借りた方がいい』と言われました。
勧められたのは、ある都市銀行で、金利は1.2くらいでした
（ほかにも良い条件の銀行があったら紹介しますと言っていました）。
その上で、半年毎に金利は変動するから普段から注意しておいて、
金利が上がったら借り換えすればいいと、提案されました。

私は、収入や資金に余裕がない家庭や、今後出費（教育費など）が
予想される家庭は、変動金利は危険であると認識していましたので、
営業マンの言う事を鵜呑みには出来ませんでした。
特に今は低い金利でも、将来金利がどう変動されるか
予測はできないので、怖いなという印象しかありません。

それに対して営業マンは、『まず○○銀行（上記の都市銀行）は優遇が○％ついていますし、
金利というものはそもそも景気よりも、むしろ国債（国の借金）の額に対して日銀が決定する事なので、
現状では国は莫大な借金を抱えていますし、それだけの額を３５年ローンの間にそれほど返せることはないので、
金利はまだまだ低い状態が続く。仮に上がったとしても、急激に上がることはない。
数年前までは、３年固定にするお客さんが多かったが、
今は（上記で勧めた都市銀行の場合は）優遇も付いてますし（当時は付いていなかった）、
金利も低いので変動金利に変更する方が多い』
・・・と、言っていました。

私はそれほど深く住宅ローンについて勉強しているわけではないので、
私の知識だけでは営業マンの言っている事を肯定も否定も出来ない状態です
（私の知識だけなら否定ですが、あくまで私の知っているだけの知識なので）。

なので、住宅ローンについて経験・知識のある方から公平な
ご意見を聞きたいと思います。
どうぞ、よろしくお願いします。

回答No.9

-mikage- · ベストアンサー

繰上返済を積極的にするなら，変動で繰上返済手数料無料の
銀行が有利になる可能性が高いのは確かだと思います．

ただ，金利が上がったら借り換え…というのは無理があると思います．
変動→固定に変えるとしても，変動金利が上がる前に
固定金利が先に上昇するでしょうから，変えようと思った
時には固定金利はずっと高くなっている可能性が大です．

今収入や資金に余裕がないとのことですが，繰上返済は
どのくらいの金額を考えているのでしょう？
いつ頃から，どのくらいのペースで繰り上げするかにも
よりますし，金利が今後どうなると予想するのかにも
よりますので，色々調べて比べると良いと思います．

・平均的な金利の予想で，どちらが得か？
・万一金利が大きく上がった場合を想定して，払っていけるか？

固定でも，3年固定，10年固定などでは，固定期間終了後に
金利が上がる可能性があります．

また，変動金利であれば，返済額は5年毎の見直しで，
かつ125%以上増えることはありませんが，固定の終了時は
そのような制限なく返済額が上がります．
（125%以上増えないと言っても，金利が上がった分の
　利息はしっかりとられ，返済ペースが遅くなります．）

変動が将来危険と思っても，繰上返済を速いペースで
行っていれば，結構な金利上昇まで耐えられる可能性も
あります．
逆に繰上返済をあまりしない場合や，金利が上がる時期が
早い場合は，返済額へのインパクトも大きくなります．

金利と国債の関係は，わたしのところでも営業の方が
同じような話をしていました．
どれだけ正しいのかはわかりませんが，個人的には
過去10年ほど景気がよいといいつつゼロ金利が続いたことなども
考えると，低い状態が続くというのは正しいのかなと想像しています．

もちろん，絶対そうとは限らないので「絶対変動が・・・」
と言われると微妙ですが．
わたしのところの営業の方は，絶対どっちが，というような
言い方はしていませんでした．

明確に繰上返済のプランを考えていたので，その話をしたら，
自分で考えた返済プランが一番良いです，という感じで
言われました．

長期間の返済になるものですし，納得できるまで色々
情報を集めるのが良いかと思います．

ちなみに，わたしは繰上返済のペースが結構早いことと，
固定と変動の金利差が結構あることから，全額を変動の
ローンにしようと考えているところです．

お礼

＞逆に繰上返済をあまりしない場合や，金利が上がる時期が
早い場合は，返済額へのインパクトも大きくなります

そうですよね。
もう少し考えてみたいと思います。
ありがとうございました。