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賃貸契約時の重要事項説明書の第３者としての開示請求について
低層階がテナントとなっている複合型分譲マンションの 管理組合関係者です。 このたびテナント部分の所有者Ａが、その物件を賃貸に出す予定で 仲介業者Ｂを通じて賃借人Ｃと契約を交わしたようなのですが、 その際のマンション管理組合とのトラブルに関連しての質問です。 その物件のテナント部分にはもともとガス設備が引かれていなかった のですが、賃借人Ｃの申し出により所有者Ａを介して都市ガス設備を 新たに引く申請が管理組合になされてきました。 使用細則や規約を勘案すると当該店舗ではガスの使用はグレーゾーン となるのですが（明確に禁止は謳っていないが個別に組合許可が 必要）、申請時の組合不手際を理由に所有者Ａや仲介業者Ｂ が相当にゴネております。 （ガス設備敷設は、『ダメ』と回答したが強引にねじ込んできます。） その内容は、 (1)、当初の管理組合側からの説明ではガスを引けると判断しても おかしくない。（説明は、「規約上、引けるかも知れないので 確認してみます。」という程度の内容の回答。言った言わない 云々あり） (2)、(1)の判断に基づいて賃借人Ｃと契約し、飲食店の開店準備を している関係上ガスが引けなかったら相当の被害が発生。 （調理器具等々、広告も発注しているとのこと・・・） そこで質問なのですが、私は宅建を過去にさわり程度勉強した だけですが、この場合の仲介不動産業者Ｂには「重要事項説明義務」 が発生すると思います。 （Ｃに対して、何が使えて何がダメかを説明する。） しかし、この問題に頭を悩ませている理事長から話を聞く限りでは、 Ｂ（不動産）の仲介により、Ａ（貸主）・Ｃ（借主）間の賃貸契約 締結後に管理組合に対してのガス設備敷設申請がなされている印象 を受けるのです。 もともとＢが手数料欲しさによく確認もせずにＣとの仲介をして しまったのが、原因だと思うのですが・・・。 そこで私が質問したいのは、 管理組合からの請求により当該宅建業者Ｂと賃借人Ｃとの間の 『重要事項説明（書）』の開示を要求できるのでしょうか？ ※要は賃貸借契約の日付（推定で管理組合への申請前）を明確に したい。 長々とすいませんが、玄人の方よろしくお願いします。
- nigousano7
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賃貸借契約と申請時期の前後についてを気にされているようですが、申請人Ｃは賃貸借契約後でなければ申請人としての地位を得ることができない訳ですから、Ａが申請人でなければ、申請してから契約という流れにはならないと思います。 重要事項説明書には、たぶんですが、ガス設備：なし（管理組合に申請の上、要許可）と記載してるのではないでしょうか？ 規約に「組合許可が必要」となっていれば、許可を得ればできると判断したのでしょう。 マンションは、壁に穴一つ空けるのにも総会決議が必要だということを知らない人が多すぎます。 飲食店という事ですが、もともとガス設備が無かったということは、飲食店舗を想定していないと思われますので、規約の中に業種についての制限は無いのでしょうか？ 当初から飲食店舗になっていない場合に、新たに飲食店ができると匂いや虫等の問題が出ることも有ります。 他にも飲食店があるのなら、「どうしてここはだめなんだ」と云うことになります。 区分所有者Ａには賃貸料を得る権利も有りますので、契約内容に囚われずに、それぞれの権利と義務を調整する能力が求められます。
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- turbotjc
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業者してます。ご質問のようなケースに詳しい訳ではないので、あくまで一般論として考えてみます。 ご質問から問題解決の選択肢としては、 1.相手のガス設備設置を認める 2.認めない の2つです。ご質問からは組合としては2の方向のようですね。認めない理由が書かれていませんが、認めないのであれば規約なり、組合としての公式な見解等、それなりの根拠を示して見せないと相手も納得しないでしょう。それは逆の立場になって考えてみればお分かりかと思います。 次に重要事項説明書との兼ね合いについてですが、重説書類を見せてくれと言うのは自由ですが、先方には見せる義務は当然ありませんね。そこでですが、組合としてＢの重要事項説明、契約手続きの問題には触れない方がいいと思います。確かに仲介業者には借主Ｃに対する説明不足が伺われます。ご質問者としては相手の矛先をＢに向けたいとのお考えなのだと思いますが、もともとその件については業者ＢとＣとの間の話です。そこへ組合が首をつっこむような振る舞いをすれば、話のポイントが崩れかねません。 あくまでも「これこれこういう根拠で認められないのですよ」と主張するだけです。Ｃが「自分に損害が」と言ってきたら、それはＢと話して下さい。Ｂの重説の内容がどうであろうと、組合のあずかり知らぬ話」とするのがいいと思います。 なお、ガス設備を拒否する確固たる根拠がないというのであれば、先方と旨く妥協点を見つけていくしかないでしょうね。
お礼
お礼が遅くなりましてすいません。 大変参考になりました。 どうにか先方との調整も上手く行きそうです。
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