この予算での住宅ローンは分不相応かご指導願います

質問

現在，住宅の住み替えを考えています．
3ヶ月ほど物件を見ましたが，見るにつれて当初よりだんだんと予算が上がってきてしまいました．
私の収入や予算は下記のとおりですが，このローンは私の分を超えているでしょうか．
また，適正な購入可能価格についてもご指導頂ければ，と思います．

私：31歳，会社員，勤続7年目，一部上場企業(製造業)
年収：一昨年680万，昨年730万，今年800万(見込)
　　　人事制度上，今後5年間は収入上昇の見込みほぼなし
　　　ただ業種上，リストラやボーナスカットなども考えにくい
妻：30歳，パート（出産で退社後，パート3ヶ月目)，医療系資格
年収：今年30万，来年以降100万程度(見込み)（扶養の範囲内)
子：1人(2歳)，もう一人ほしいと希望
　　もし二人目を授かれば妻は再び退職，2年くらい専業予定です．

貯金：200万(ローン返済で力尽きました)
現在の住まい：分譲マンション，築5年，ローンは最近終了
　　　　　　　2900万で購入，2500～2600万の売却見積(机上査定)

両親から200万程度借り，新規に物件購入後に現在のマンションを売却，その売却で得た分から両親に返済し，残りを繰り上げ返済(支払額減額)に回す予定です．
ですので実質の頭金は2200万程度と見込んでいます．

子供が出来たこともあり戸建に住み替えを考えています．当初は4500万くらいで中古を考えていましたが，探しているうちに新築にも目が向き，現在6000万弱あたりまで不動産屋さんから紹介されています．営業さん的にはローンも問題ないですよ，と言われていますが払えるのか？という疑問が出てきました．

他に借り入れは奨学金以外はありません．
クレジットカード10枚ほど所有，内1枚でリボ利用経験あり(全て毎月一括返済で残債歴無し，ポイント目当て．まずかったかな，と後悔してます)

実際，この収入・予算状況ではどのくらいのローンが適正でしょうか．実家の位置の関係もあり，購入予定の物件価格は30坪程度の戸建で中古(築10～20年)で4000～5000万，新築建売5500～6000万程度です．

あと，老後資金等は別途チビチビと積み立てています(持ち株会，年金財形，終身保険，学資保険)が，住宅購入には充てない予定です．

もし購入せずに貯蓄した場合，ローンが無くなったので年200万くらい貯めれると思います．ただ，現在のマンション売却価格が年100万～くらい下がりますよ，と不動産屋さんには言われております．今が一番いい時だと．
もう２～３年は貯金すべきとか，あるいはこの金額の戸建購入は身の程知らずであるとかのご批判も頂ければと思います．
よろしくお願い致します．

回答No.3

hkinntoki7 · ベストアンサー

不動産の買い換えはタイミングがあるので何とも言えないと思います。ローンを完済されたわけですから支払い金額の上限も認識されていると思います。
　自分は小４・年長２人の父親ですが経験から見込んでおいた方がよい費用をお話ししたいと思います。嫁がパートに出て子どもを保育園となるとパート出費＝保育園出費なりそうなので専業主婦です。下が小学校になればパートで働きたいらしいです。

　１．幼稚園代（私立）→月30,000円。上、塾代月30,000円＋習い事10,000円。幼稚園は公立、私立によって月謝が違います。また、自治体によっては補助が出ます。一応、上は中学受験を考えております。

　２．住居環境に因りますが車の買い換え。やはり子どもがいると荷物が多くなるのでどうしてもミニバンが欲しくなります。また、夜間の子ども発熱などで病院に行くとき、幼稚園・塾の送り迎えで車は必要かなと思います。

　３．建築条件付きや注文住宅の場合に別途、発生する費用として、
(1)オプション費用→建物の標準プラン費用×1.5～2
(2)アプローチ等追加費用で100万位

お礼

御礼が遅くなり失礼いたしました。
教育費、非常に参考になりました。確かに一番気になっていたのが教育費です。住宅の買い替えも小学校校区を変えるために考えたのがきっかけでしたので…。
私も男の子は中学受験を考えておりますので、指摘がありがたかったです。
この費用を念頭に入れ、やはり予算をもう少し抑える方向で検討しようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#75437

今の年収ベースで借り入れ金の上限は４０００万円
買換え特約つけて住替え物件買ってかつかつでしょう。
２５００万で売れたとして、仲介手数料が８２万円
戸建ての場合仲介・諸費用で３００万
実際の価格は６１００万が上限でしょう。
売却を先にしないとフルローンに近い状態で借りなくては
いけません。今時どの金融機関でも貸しません。

買換え特約とは、持家をいくらでいつまでに売るか決め
それが制約した時点で売買契約が有効という特約。
住替えの常道です。
べつに、ローンを返さずとも手持ちのキャッシュを多く持てば
住替えは可能だったのに、どうして返済しちゃったんでしょうか？

一番いいのは、今のマンションを居抜きで売って買手が決って
から買い物件の契約をする。そのほうが焦らずに売れていいのでは
ないでしょうか。
キャッシュが豊富にあるのなら、先に物件買って、持ち家売って
ローンの繰上げという流れです。

お礼

ご回答ありがとうございます．
初めに行った不動産屋さんに，手元資金で消せるならとりあえず今のローンを消しましょうか　と言われた為，残っていた分を繰り上げ返済しました．
と言ってもその時点で300万くらいだったので，もっと前から住み替えを念頭におく必要があったのかもしれません．

営業さんは中古ならフルローン，新築なら売りと同時決済を想定して話をしている感じです．でもフルローンは難しいのですね．
だとすると先に売ることになりますが，まだ　これ！　という物件が無いのでこれも躊躇してしまいます…．一時的に賃貸となると，また余分に費用がかかってしまいますし．
また，買い替え特約は営業さんがつけると売却価格が安くなりがちなのでやめたほうがいい，と仰ってたのでどうなのかな，と．

先に買うならもっと手元資金を増やしてからすべきなのでしょうか…．

回答No.1

2008ELF

これほど、しっかりと自己分析し計画を立てている方なら御自分で調査することも出来ると思いますが・・・。

ローンの返済可能額は多分今も昔も税込み年収の２０％が健全とされ硬い金融機関ならそれ以下ですが、その変わりに金利が安いとか住宅の性能などに応じた更なる金利優遇精度などがあり自己資金率が２０％をこえる客には更なる特典があったり、火災保険料が２０００万まで無料とか・・・。返済比率が緩い金融機関はその為か金利が高い傾向が・・・。

年収の２０％が健全返済率とすれば過去三年分の所得の平均は
６８０万+７００万+８００万＝２１８０万÷３＝７２６万
７２６万×２０％＝１，４５３，３３３円（年間返済可能額）
１，４５３，３３３円÷１２＝１２１，１１１円（月の返済可能額）

上記の１２万程度が月の返済最大可能額（上下はすると思いますが大きな差はないと思います。）また、他にローンがあれば当然この金額から差し引かれます。
ゆえに一番楽なのは現在取扱いの金融機関がいいですが、他の金融機関の特典におおきな魅力があればそちらをお勧めします。

この金額が大まかなベースとなると思います。後は金融機関の金利とローンの借り入れ年数で支払い可能額は上下します。当然ローン年数が少ない場合は借り入れ金額が減少します。それは借り入れした金額に対する月々の支払い金額が増えるためです。

お知り合いの営業マンが年収と頭金を見るか聞いて問題ないと言ったのは多分これとあまり変わらない数字をすぐに頭で思い描いたからだと思います。

また、景気の動向は誰にも予想できず営業マンが年間１００万の価値が下がると言うのも？です。私は個人的にこれから景気対策の時限立法で依然あったような（１５年間も）長期の住宅取得減税が続くような対策が出るかもしれないと予測しています。時期はあくまでもご自身の判断だと思います。公定歩合もこれからは上がることもなく多分さがり、以前のようなゼロ金利になるかもしれません。そうすれば今以上に金融機関の金利も下がることでしょう。当然借り難くなるとは思いますが。

ローンの打診は難しくないしＯＫが出たからと言っても必ず申込しなければならないわけではありません。住宅金融公庫は次回分以降２、３回のペナがあったと思いますが。

案ずるより・・・。一度打診して自分の借り入れできる金額を知るのも良い勉強と思いますし、別にこれには営業マンは一切必要ありません。
金融機関にいきご自身の過去数年分の所得証明書を持っていけば数分か数日で借り入れ可能額を教えてくれますよ。その時にご不明な点を聞けば一気に悩みも解決です。

お役に立てないですみません。

お礼

ご回答ありがとうございます．
自分で検索等した時点では色々な情報が出てきまして，20％～高いものでは35％程度まで大丈夫，ということでした．
しかし金融機関の出している情報は可能な限度額で実際に返済可能な金額ではないのだろう…と感じたこともあり，質問させて頂きました．
実際に窓口に行って相談すると細かい条件も相談できるのでしょうが，なかなか敷居が高くて…．

ですがアドバイス頂きましたとおり，折を見て銀行窓口に行ってみようと思います．ありがとうございました．