住宅ローンの審査について

質問

今、中古住宅(任意物件)の購入を検討し
事前審査をお願いしようとしています。

夫(一部上場:勤続17年:年収600万:貯蓄100万円程)、私(無職:産後)
で、3000万円のローン審査が通るか心配しています。

お恥ずかしい話ですが、
夫のカードキャッシング(メガバンク):140万
夫実家リフォームローン(ろうきん):220万円
があり、頭金が用意できない状況です。

カードキャッシングを自己資金から
一括返還することも考えていますが
そうなると貯蓄額が皆無になります。
このような場合、ローン審査はやはり難しいでしょうか。

また事前審査等にかかる、おおむねの日数を
お教えいただければと思います。

追記:
夫実家のリフォームローンの返済を
夫の両親にお願いしたいのですが、夫は拒否しています。
援助の申し出も嫌な様子です。

アドバイス、よろしくお願い致します。

回答No.5

Domenica

＃４です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

長くなりますが、しばらくお付き合いください。

これまでクレジットカードを持っていらしても、キャッシングの利用が一切なければ、「キャッシングの利用限度額を年間返済額に加える」ということはしない『保証会社』も多いのですが（銀行とクレジットカード会社は、加盟している『個人信用情報機関』が違っていることが多いので、銀行では借入申込者のクレジットカード保有・契約・利用状況は把握しきれないんです。ですから、クレジットカード関係は『保証会社』の「保証審査」でネックになるんですよ）、１度でもご利用があると、「キャッシングの利用限度額を年間返済額に加える」ということをするところもあります。

> 夫の年齢は今年41歳で、35年ローンが組める限界の年齢だと聞きました。
金融機関や住宅ローン商品によっては、「完済時年齢80歳まではＯＫ」というところもあります。
ただ、41歳＋35年は76歳です。
年金がもらえる65歳よりも10年以上後です。
実際の契約で35年ローンが組めるのならばそうされるのは構いませんが、「シミュレート」で、「現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済することができるか」を考えてから契約をしてください。
現在41歳とのことですから、住宅ローンの返済計画シミュレートは
借入希望額：3,000万円
返済期間（借入期間）：19年
金利：3.20％（現在の全期間固定金利の平均金利）
元利均等返済
ボーナス返済なし
という条件で行います。
そうしますと、毎月の返済額は175,778円、年間返済額は2,109,336円になります。
年収が600万円とのことですから、住宅ローンだけでも返済負担率は35.1％。
リフォームローンの年間返済額20万円を上乗せすると38.4％。
住宅ローンの「返済能力」の審査もこのパターンを使うことが多いです。
ボーナスの支給は法律で規定されているものではないので、ボーナスでの加算返済を「考えなければならない」という状況では、審査に通るのは厳しいです。
退職金も法律等で支給が規定されているものではありませんし、不確定なものですから、「退職金をアテにして返済計画が立てられていそうな場合」はＮＧにすることがあります。
また、年収400万円～700万円ですと、返済負担率は35.0％以下を基準としている金融機関が多いので、住宅ローンとリフォームローンだけでも「返済能力」の点で審査に通る基準以下になっていないんです。

ご質問者さまが「子供が幼稚園に行くようになれば就職するので、収入が増える」というのも、「獲らぬ狸の皮算用」でしかありませんので、それを訴えられても、何らの考慮もしません。

現在の毎月の給与手取り額から、毎月175,778円を住宅ローンの返済に充当しても、「現在と同じレベル」の生活が維持できますか？
ご質問者さまは現在産後でいらっしゃるとのこと。
ならば、お子さんの「教育費」が一番かかる頃（高校～大学）に、ご主人の定年退職の時期が到来するのではありませんか？
このあたりの「ライフプランニング」はされましたでしょうか？

それと、キャッシングの件ですが、１つめの銀行では「金銭消費貸借契約までにキャッシングを完済してくれればＯＫ」というような条件提示はありませんでしたか？
もし、
> 1.現在キャッシング返済中である点
これだけがネックならば、「金銭消費貸借契約までにキャッシングを完済してくれればＯＫ」とするのが一般的なんです。
そうでなかったのならば、キャッシングの「利用方法」が問題になったということで、そうならば、いくら完済しても審査には通りません。
借りたのは一度で、その返済をしている…ということならば、さしてネックにはならないんですが、借りては返し、返しては借りて…ということがあると、「キャッシングの利用歴がある」というだけでもＮＧとする保証会社は（結構）あります。

メガバンクのカードキャッシングとのことですが、これはご質問者さまが勘違いをされているのではないでしょうか。
例えば「三井住友VISAカード」などの発行管理は、「三井住友銀行」は関係ありません。「三井住友カード株式会社」の管轄です。
「三井住友銀行」のカードローンならば、それはキャッシングではなく「カードローン契約」になりますし、「三井住友VISAカード」に付帯したキャッシング機能ならば「三井住友銀行」は無関係ですから。
「三井住友銀行」と「カードローン契約」を結んでいて、遅滞なく返済をされていたのならば、逆に住宅ローンの審査には有利に働きますので、そちらへ申し込まれることも検討されるとよろしかったんですが…。

> 個人信用情報も同時にチェックしてこようと思っています。
> →すぐ反映されるといいのですが…。
そんなにすぐには反映されません。早くて数週間後、遅ければ数か月後です（かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証も受けていましたので。「ＫＳＣ」と「ＣＩＣ」ならば解説できますので、本人情報の開示の結果、不明な点があればお尋ねください）。

それ以外の点については…。
> 2.頭金を用意できない点(常識的に)
「頭金」というのは、住宅の「売り手」と「買い手」との話なので、住宅ローンには『全く関係がありません』。
住宅ローンを利用して住宅を取得する際の資金計画における「自己資金」ならば、住宅ローン審査にも影響しますが。

> 3.リフォームローン・諸費用分も合わせて組もうと思っている点
諸費用は借りれないことはないと思います（「返済能力」次第）。
リフォームローンというのは、今回入手される中古物件についてのリフォーム資金ですか？
それならばいいのですが、もし、「夫実家リフォームローン」を合わせて借り換えてしまおう…というのならば無理ですよ。
「物件」が「別件」ですから。そちらはそちらで、借り換えの申し込みをされなければいけません。
その分200万円程度が「上乗せ」されていれば、より審査には通りづらいです。

> 4.過去のキャッシングの履歴…(調べてみないとわかりませんが…)
そうですね、住宅ローンならば、「ＫＳＣ」、「ＣＩＣ」、「ＣＣＢ」の３機関の情報は開示して確認して見られるべきでしょう。

> 夫は年齢・会社・勤続年収・収入で問題ないと豪語していただけに今回ローン仮審査が落ちたことは、いい薬になったようです。
41歳で35年ローンは微妙なところですから「豪語」できませんよ。
返済期間15年ならば「豪語」していただいて構いませんが。
むしろ若い方が問題ないです。

会社も、今は「一部上場」でもそんなにプラスには見られません。
以前は、「公務員か一部上場企業勤務ならばそれだけで保険になる」と言われていましたが（このサイトを拝見していると、未だにそうおっしゃっている方がいらっしゃるので困ります）、実は、随分前からその神話は崩壊しています（1997年の山一證券の自主廃業の頃からですから、既に10年になるかな）。
一部上場＝従業員全員の雇用が定年まで保障されている、という訳ではありませんし、この金融不安の影響で、多くの企業は更なるリストラの必要に迫られると思いますし、公務員についてのリストラに至っては「これから」ですからね。
それに「サントリー」や「ＪＣＢ」などは大企業ですが「非上場」ですよ。

勤続年数も、それだけではね…。
外国企業の進出の影響を受けて、国内企業の雇用形態も変化してきているんですよ。
その結果、住宅ローンの「要件」から、「勤続年数」を外すところが増えていまして…。
勤続年数が長い＝将来も安定している、とは言い切れないのが、現在の経済情勢なんですよ…。

収入に関しては、実は私もご主人とほぼ同等でして…。（年齢もほぼ同じ。ただ、私は独身女性ですが。）
「他にお借り入れさえなければ」、3,000万円は十分に審査に通るレベルなんですけれど（私自身、住宅ローン返済中です。３年前借りましたが、借入額が1,800万円なので返済期間は20年です）。

他に『個人信用情報』に問題がなく、２行目が「キャッシングの利用履歴を気にしない」ところならばいいですね。

> 夫実家のリフォームローンの返済を夫の両親にお願いしたいのですが、夫は拒否しています。
> 援助の申し出も嫌な様子です。
＃２さんではありませんが、「豪語」していた結果がＮＧなので、お考えも変わるのではないでしょうか。
「親におカネを出してもらって家を建てた、買った…という人が多いが、自分は実家のリフォーム代も出したし、その上自力でマイホームを持った。」という点を自負したかったのかもしれませんね。

よろしければ「『他にお借り入れさえなければ』、3,000万円は十分に審査に通るレベル」という私のアドヴァイスを『ご活用』ください。
加えて「中古住宅は、担保評価の問題があるので、購入価格100％の借入希望は難しい。自己資金の有無・多寡によって試算結果が変わることもある。諸費用も合わせて借りようという場合はさらに難しくなる。」という説得材料も提供しておきましょう。

補足

ご丁寧な回答、ありがとうございます。
主人に、ひとつひとつ読みながら質問してみました。
安易に色々借りていた事、本当に反省しているようです。

「ライフプランニング」については、
まだ子供も欲しいので、早急に私の年齢や子供の成長に伴った
資金面の長期計画をしっかりと話し合う予定です。

ひとつめの銀行の仮審査に落ちた経緯について、
不動産屋に尋ねた所、条件無しとのことでした。
(→信用情報にふれたのだと思います。)

二つ目の銀行の審査にかかろうとしていますが、
条件として私が連帯保証人になる事を要求しているようです。
無職である私が…?と思っていますが、
私が承諾さえすれば、今回の難しい(条件の悪い)融資は通り
来週には契約を進めるという話になっています。
→保証人回答のリミットは、11/24です。

正直申しますと、連帯保証人は断りたい意向です。
1.現在、私は無職であること
2.名義・所有分に、私の名前は加わらないこと
を考えると、どうしても納得できないのです。

主人に、この意向を伝えましたが
主人は当然私が連帯保証人になると思っていたようで
ショックだったようです。(それ以上、言及しません)
私の実家に連帯保証人について相談した所、
頭金も用意できないものが家を購入する資格無し。相談にはのらない。
保証人は絶対に断れと、もっともな回答でした。

次々と難しい問題が出てきて大変な感じですが、
不動産任せにしていた融資の話を、今週末主人とふたりで銀行に回ってみようと思っています。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＃２・３さん、数点「惜しい」です。

> 3000万円のローンを3%で借りて35年返済
元利均等返済　ボーナス返済なし　という条件を加えれば、毎月の返済額が115,455円になりますので、年間返済額は138万円で済みます。

・キャッシング分が完済されない状況での事前審査ですと、キャッシングの「利用可能枠」を、【年間返済額に上乗せ】してシミュレートします。
仮に「利用可能枠」も140万円ならば、年間返済額は138万円＋20万円＋140万円＝298万円になります。
返済負担率は、298万円÷600万円＝49.6％　となりますので、年収600万円では完全アウトになります。
キャッシングがなければ26.3％で、年収600万円ならばクリアできる範囲なんですけれどね。

・民間金融機関の場合、「審査基準レート」は（3.00％よりも）もう少し高いです。

・３５年返済で審査するかどうかは「年齢」が影響します。必ずしも返済期間を３５年で審査するとは限りません。ご質問文には年齢の記載がないので…。

あとの考え方はＯＫです。

年収が600万円「も」あるにもかかわらず、キャッシング残高140万円は、ちょっと大きすぎますね。

また、キャッシングと、＃１さんのような「目的別ローン」では全く影響が違います。
同じ140万円の残債でも、キャッシングではなく「目的別ローン」だったらよかったんですが…。

また、物件が「中古物件」の場合は、売買価格の100％融資は難しいです。
担保評価額が上限になると思いますので、売買価格よりは少ないことが多いです。

事前審査は、申込時期によって必要な期間が違います。
この先、教育ローンの申し込みが増えてきますので、ちょっと時間がかかるようになると思います。
また、金融機関によって事前審査の「方法」も違いますので一概には言えませんが、最速で数時間、かかっても５営業日程度だと思います。

審査基準は、金融機関によって本当に違いますので、絶対に無理とは申しませんが、実際の返済はシミュレート以上に厳しいものになると思います（住宅ローンの審査は「税込年収」で行いますが、実際の「手取り月給」は、それよりも少ないですよね）。

補足

はじめまして、丁寧にアドバイスをいただいておりましたのに
お礼が遅れ失礼しました。

回答をいただいてから、すぐに所持しているカードの
キャッシングの利用限度額を0(機能停止)にしました。
→全く無知でした。ありがとうございました。

夫の年齢は今年41歳で、35年ローンが組める限界の年齢だと聞きました。
今回、無謀に進めた経緯は年齢の問題も多少ありました。

来週早々に、ふたつめの銀行の仮審査に入る予定です。
キャッシングを全額完済した後、完済証明書を発行してもらい
個人信用情報も同時にチェックしてこようと思っています。
→すぐ反映されるといいのですが…。

今回ローンを組むにあたってマイナスとなっている点は、
以下のとおりだと思っています。

1.現在キャッシング返済中である点
2.頭金を用意できない点(常識的に)
3.リフォームローン・諸費用分も合わせて組もうと思っている点
4.過去のキャッシングの履歴…(調べてみないとわかりませんが…)

1のキャッシングについては、来週全額完済の目処が立ちました。
これが一番ネックだったと信じたいところです。
夫は年齢・会社・勤続年収・収入で問題ないと豪語していただけに
今回ローン仮審査が落ちたことは、いい薬になったようです。

今回対処できることを精一杯やってみたので、すっきりしました。
ありがとうございました。

回答No.3

manno1966

> これも返済比率に影響あるものでしょうか。
計算してみました。
3000万円のローンを3%で借りて35年返済にすると、年間約152万円の支払となります。
> 年間20万円程度
足すと約172万円。
> 年収600万
172÷600=約29%
何とかなりそうな数字ではあります。

> :貯蓄100万円程)、
は、手数料等に150～200万程度かかるはずなので、これに消えるとすれば、キャッシングがやはり致命的かと。

補足

キャッシングを残したまま審査を通して、見事落ちました。
(落ちる事を夫に説明しましたが、押し切りました

来週自力で完済できる目処が立ち、ひとまずホッとしています。
完済後、また再度他銀でローン仮申請を行う予定です。
キャッシングの怖さを知るいい機会になればいいのですが…。
詳しくご説明いただきまして、ありがとうございました。

回答No.2

manno1966

> 夫のカードキャッシング(メガバンク):140万
致命的ではないかと。
借りていなくても、それだけ大きな枠があると、枠を小さくするか解約を求められることも多いと聞きます。

> 夫実家リフォームローン(ろうきん):220万円
返済比率に影響するので、かなり危ない。

> このような場合、ローン審査はやはり難しいでしょうか。
昨今の不動産市況と銀行の不動産融資傾向を考えると難しいと思います。

> 援助の申し出も嫌な様子です。
審査が駄目となれば考えも変わると思います。
それで考えが変わらないような夫なら、妻や子供に何かあっても実家を優先して考える駄目夫として警戒する必要があるかと思う。

補足

はじめまして、回答ありがとうございます。

キャッシングでの金額があると、やはり致命的ですよね。
年末に一括完済予定ではあったのですが
ローン審査には間に合わないので、少し困っていました。

夫に他のカードがあるかと聞いてみた所、
結婚前から手持ちで数枚持っていた様子。
(今回初めて知りました・・・怖)
身の回りの整理(解約)をキチンとした上で、
まずキャッシング完済からスタートですね。

夫実家リフォームローンですが、
年間20万円程度の返済で、あと10年程かかるようです。
年間支払額は少ないのですが、
これも返済比率に影響あるものでしょうか。
(すみません無知なもので…)

実家優先…のくだりは、本当にアタマが痛いところで
今まで幾度か衝突のネタになっています。
今回のローン審査を通して、少しずつ変化できれば…と思っています。

回答No.1

ozy-nyanko

一般人なので審査が通るかどうかはわからないのですが、私が家を購入した際の経験談が多少参考になれば・・・と思い書き込みします。

３年前に頭金無しで３８００万のローンを３５年で組みました。
私・夫共に看護師（勤続７年・勤続１１年）をしており、年収は２人で７５０万くらいでした。
当初、看護師は収入が安定しているので審査が通りやすいとのでとでしたが、バイクのローン（約８０万）、車のローン（１５０万）、月１万づつの細かいローンが残っていました。
結局、不動産屋さんの助言で住宅ローンを私と主人の名義に分割して申し込みした上、バイクのローンと細かなローンは一括返済しました。
やはり、複数のローン残債があるのは印象が悪いとのことで、車のローンのみ残して審査を受けました。

うちが購入する前にも購入希望者がいたらしいのですが、消費者金融のローンがあったらしく審査が通らなかったそうです。うちも消費者金融を利用したことはありましたが、お金が都合できた時点で一括返済していましたし、返済が遅れたこともなかったので問題ないとのことでした。ただし、カードは解約の手続きをとりました。

それから頭金ゼロとのことでしたが、審査が通った後、仲介業者に支払う手数料や契約金などで１００万以上払ったような記憶があります。

補足

はじめまして。回答ありがとうございます。
ローンがあった場合でも、きちんと審査が通ることを知りました。
ご夫婦で共働きの場合だと、やっぱり何かとプラスになりますね。

その他のローンは、やはり一括返済が基本であるようですね。
やはりこちらは一括完済を考えた方が無難ですよね。

今回は、物件リフォーム、仲介手数料等も合わせて
ローンを組もうと思っていました。
やはり今のままでは、難しい状態だと改めて感じました。

貴重な経験談、お聞かせいただいてありがとうございました。