土地と家の代償分割

質問

両親が亡くなり、母親名義の家と土地が有ります。その家に姉夫婦と子供が住んでいます。私は家族と賃貸で生活しています。姉の家族は自分達のものだと思っている様なのですが、実際私にも1/2の相続の権利が有り、このまま放っておいて子供に迷惑がかかると困るので、代償分割を提案しようと思っております。そこでいくつか質問なんですが、

1.家は古いわけでは有りませんが、姉がリフォームを希望してきたので私も了承しリフォームをしています（リーフォーム代は姉が負担）。代償分割をした場合そのリフォ－ム代も関係してくるのでしょうか？

2.代償分割を提案する際、土地と建物の金額をどのように計算すれば良いのでしょうか？路線価？公示価格？

3.預貯金も相続しているので、お金はあると思いますが、支払えないと言ってきた場合どうなるのでしょうか？

4.以前固定資産税を請求されそうになったのですが、住んでいなくても親名義の家なので私も半分払わないといけないのでしょうか？

多分円満には解決せず、調停になると思われます。色々分からない事が有りますがどうぞ宜しくお願いします。

回答No.5

TOGO123 · ベストアンサー

経験者で実際に裁判所に申し立てたことがあります。
このケースは代償分割になります。税金は相続税以外かかりません
ネットにはいろいろな自称専門家がいますね、さて

１　リフォーム代はほとんど関係ありません。
２　裁判などであり、物件が高額なら不動産鑑定士が、簡単に知りたいなら不動産屋にみつもってもらえばいいでしょう。
３　相続の調停、話し合いがつかなければ裁判です
４　後のことを考えて半分払っておきましょう

調停になるなら自分で申し立てれば1万円くらいでした
裁判は弁護士費用がかかり、あまり意味がありません
路線価の1.25倍でだいたい公示価格となるので
1.25倍程度の金額を請求してみればいかがでしょうか？
不動産屋にみつもってもらい、その半額と言う手もあります。

お礼

貴重な体験談を有り難うございました。分かりやすくお答え頂きとても勉強になりましたので、参考にさせて頂きたいと思います。

補足

ご経験者様という事で、もう一つお伺いしたいのですが、路線価の1.25倍の金額で提案しようかと思いますが、相続人は姉と私の二人なのでその金額の1/2を請求するのでしょうか？

回答No.6

v008

ＮＯ５の方の言うとおり、裁判所では代償分割というのが通常です。あくまでも、互いの出費と、お互いの使用収益の権利を　独立して譲歩しあって合意が出来るならば、メリットを（不動産の仲介を入れて）説明した上で、譲歩案として提案してみてください。

　借地権を絡めるやり方は、大げさにしない事でお金が余りかかりません。借地権も物権化していますので逆に利用するやり方です。
　裁判はとことん争う場所なので、こういった案は調停案として選択できません。

和解＝合意が形成できれば　法的な効力はあります。（和解書作成。または調停でも合意を目指すので可能かな？）

（使用に関する私的、私人間の契約が絡む為合意が前提になるのです）

お礼

ご回答有り難うございました。分割するにも大変なんだと良く分かりました。姉は独占欲がかなり強いので多分もめると思います。よく考えて提案をしてみたいと思います。

回答No.4

akak71

この質問は、代償分割に該当するのか疑問です。
代償分割は、相続税以外に他の税金がかかる場合があります、注意してください。

分割に基準は、時価　売買価格を基準とします。　裁判でする場合は、不動産鑑定士の価格になります。
路線価、基準価格は、参考価格です

特に農地、山林の場合は、路線価と売買価格が離れているところがあります。

補足

弁護士の無料相談で問い合わせたところ、代償分割してもらいなさいと言われたので、代償分割だと思っておりました。

回答No.3

akak71

この質問は、代償分割に該当するのか疑問です。
代償分割は、相続税以外に他の税金がかかる場合があります、注意してください。

分割に基準は、時価　売買価格を基準とします。　裁判でする場合は、不動産鑑定士の価格になります。
路線価、基準価格は、参考価格です。

回答No.2

v008

分割未了として、遺産分割調停の申し立てを行う場合という事ですね。
　通常はその年に決まった路線価で判定する。路線価適用地域外は、固定資産税に倍率をかけた金額を適用する。正方形が、基本の価額である為、正面路線化*広大土地補正率*土地面積などとなるし、複数の建物がたっている、複数の賃貸人が居る、凹凸がある正面道路と接している広さなど　画地修正をします。
　建物が建っていても、競売を経ずに分筆も可能です。半分をあなたの名義に登記　上物は公租公課管理義務を姉が負担して無償で共有だが姉の使用貸借とする。　姉は売却も改装も相続も自由には出来ない。改築建て直しも使用収益も制限承諾は要る。
　今揉めてるようなのでこれは避けたほうがいいかもしれません。

建物は姉に　土地は自分にして土地の賃貸権を登記をさせれば、実質地上権はお姉さんのものといえる。（借地権の権利金相当が建物に付随して売買も出来るし改築も独自に出来る）そのほうがすっきりします。
あなたの固定資産税も底地だけなので安く、年間の借地代から支払えばよい、お姉さんも税金ガ下がる。家の相続も売却も完全に自由に出来る。
今は裁判所に申し立てればほとんど更新が認められるので借地権は物権化しているといわれています。
（底地が500万で、地代20万なら4%です。少ないですが安定収入にもなりますし、売ってもお姉さんは追い出されません。）　
使用収益をしていないのに、公租公課を払わないという理由で、20年の時効取得を宣言される事への防止策にもなります。
相手の自由にする権利をお金で売るので、土地評価で揉める（共有物分割訴訟は全額の価額賠償か競売して分割になる、持分を他人に譲渡しても同じ。）ならこの方が良いかもしれません。

お礼

ご回答有り難うございました。賃貸権などの方法も有ったとは知りませんでした。自分でももう少し調べてみて、良い方法を見つけたいと思います。

回答No.1

17891917

問１　家は古いわけでは有りませんが、姉がリフォームを希望してきたので私も了承しリフォームをしています（リーフォーム代は姉が負担）。代償分割をした場合そのリフォ－ム代も関係してくるのでしょうか？

答　相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属します(民法898条)。
　相続財産に関する費用(：商人・放棄にいた妻での管理費用等，共益費的な費用)については，相続財産の中から支弁します(民法885条1項)。
　しかし，リフォームがもっぱら現住者の利益のために行われるならば,それは885条の費用とはならず,利益を受ける人が負担すべきでしょう。
　本件でも,姉上に負担していただき,分割においては考慮しなくてよいのではないでしょうか。

問２　代償分割を提案する際、土地と建物の金額をどのように計算すれば良いのでしょうか？路線価？公示価格？

答　裁判所が決定することになるでしょうが,公示価格は，土地買収・収用の補償金算定の基礎とされており，持分権を姉上に譲渡した対価の算定になじむのではないでしょうか。

問３　預貯金も相続しているので、お金はあると思いますが、支払えないと言ってきた場合どうなるのでしょうか？
　最高裁は,「民法258条により共有物の分割をする場合において、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があるときは、共有物を共有者のうちの一人の単独所有又は数人の共有とし、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法(いわゆる全面的価格賠償の方法)によることも許される。」として，目的物を取得する者の弁済能力を問題としています(最高裁平成8年10月31日判決)。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/151E41E48BC58E0949256D66002CE7AB.pdf

　本件裁判においても,姉上は自分が支払い能力あることを証明しなければならず,また，質問者様は，姉上に,債権質(民法362条以下)等の担保を組んでもらいましょう。

問４　以前固定資産税を請求されそうになったのですが、住んでいなくても親名義の家なので私も半分払わないといけないのでしょうか？

答　固定資産税の納税義務者は,登記簿上の名義人が死亡している場合には,基準日現在において実際に建物を所有していた者になります。
　質問者様も，その持分権に応じて納付しなければなりません。
　居住の有無は関係ありません。
　なお，分割までの固定資産税は，民法885条の費用となるので,質問者様が納付後，相続財産に請求することになります。

【民法】
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

【地方税法】
http://www.houko.com/00/01/S25/226.HTM

お礼

ご回答有り難うございました。固定資産税の件など知らなかった事も有り大変勉強になりました。参考にさせて頂きます。