期限の定めのない賃貸借権の明渡訴訟について

質問

元々は建物の短期賃貸借契約だったものが、自動更新されて期限の定めのない賃貸借権となっている事案について質問します。
この契約を正当事由を理由として解除し、明け渡しも求めて訴訟を起こす場合、(1)訴状の送達を以て解除の申し入れをすることは必要ですか？(2)(1)が必要な場合、その不動産の明け渡しを請求できるのは、やはり申し入れ（訴状送達）から６ヶ月経ってからということになるのでしょうか。つまり、請求の趣旨は、「被告は、不動産を本訴状送達後の６ヶ月を経過した後、明け渡せ」、ということになるのでしょうか？

回答No.2

tk-kubota

期限の定めがあってもなくても、賃借人の債務不履行等の理由があれば「被告は、不動産を本訴状送達後の６ヶ月を経過した後、明け渡せ(将来の請求はできないですが)」とする必要はないです。
その場合は、訴状の中で契約解除すればいいです。
そして、訴状の請求の趣旨は「被告は原告に対して別紙物件目録から退去せよ」でいいです。
賃貸人の都合で契約解除したい場合は、期間内ならばできませんが、将来到達する更新拒絶か。(正当理由がある場合に限りのすが。)
定めがない場合は、何時でも解除できます。(正当理由がある場合に限ります。)
以上で、今回は、正当理由があることを告げて契約解除し、その日から6ヶ月経過後「被告は原告に対して別紙物件目録から退去せよ」とします。

回答No.1

buttonhole

>(1)訴状の送達を以て解除の申し入れをすることは必要ですか？

　訴状の送達をもって解約の意思表示をする必要はありません。というよりは不適切な方法だと思います。なぜなら、請求の趣旨を「被告は、不動産を本訴状送達後の６ヶ月を経過した後、明け渡せ」とした場合、それは将来給付の訴えになりますが、将来給付の訴えの認める必要性がなく、訴の利益がないものとして、訴え自体が不適法として却下されてしまうと思われるからです。　
　ですから、正当事由を具備した解約の意思表示(意思表示は、口頭でもかまいませんが、証拠を残す観点から、配達証明付内容証明郵便で送るのが望ましいでしょう。)をして六ヶ月が経過したにもかかわらず、相手方が建物の明け渡しをしなかった場合に民事訴訟を起こすのが通例です。この場合の建物明け渡し請求訴訟は、現在給付の訴えになりますから、当然に訴えの利益が認められ、原告の請求に理由がないとして原告の請求を棄却する判決がなされることはあっても、訴えが不適法として却下されることはありません。

民事訴訟法
（将来の給付の訴え）
第百三十五条 　将来の給付を求める訴えは、あらかじめその請求をする必要がある場合に限り、提起することができる。