遺産分割の方法

質問

質問失礼します。
遺産(不動産)についての分割方法なのですが、相手方は固定資産税の評価額を基準として分割しようと言っています。
こちらは土地の面積を基準とし、現物を大体同じ程度の土地面積となるように分割しようと主張しております。
私がこう主張する理由としましては、固定資産税の評価額を基準とした場合、宅地を相続する人間と農地、田を相続する人間とでは相続できる土地の量といいますか面積に大きな開きが生まれるからです。
例えばですが宅地は評価額が800万と1200万の土地があります。
農地は、固定倍率を掛けても30万から60万程度です。
相続人が4人で評価額の合計が4000万ほどだった場合、評価額基準ですと1人1000万です。
それを基準とした時、1200万の土地を相続した人はそれで終わりです。
しかし、農地や田だけを相続する人は何倍もの土地を相続できます。
田舎なので土地の価値自体はそれほど差は無いように思えます。
私どもは上記の1200万の宅地に住んでおります。家を継いだ形で土地も家もなくなった父名義です。(母も亡くなっております)
私どもは両親がしてきたようにこれから農業も行なっていこうと考えているので現在住んでいる土地だけで後は取られる、となると厳しい現状です。
現在、相手方が調停の手続きを取っているのですが調停でお互いの主張に折り合いがつかず審判となった場合、どちらのケースが認められる可能性が高いでしょうか？

そもそも地目を変更すると評価が著しく変化する固定資産の評価額を基準とすると平等性に欠けるように思えるのですがどうなのでしょうか？
農地も宅地にすれば評価額が跳ね上がります。
つまりは現状が農地というだけで明日にでも宅地にすれば評価は激変します。市街化調整区域となっているのでそうそう宅地にできる物ではありませんが…。
農地や田も潜在的に評価額が上がる可能性を元々持っている訳ですから宅地、農地が混ざっている状態で固定資産の評価額を基準とする、というのは私どもとしては納得できないのです。
ご意見お願い致します。

回答No.2

ben0514

不動産鑑定士の評価で分割しても良いのではないのでしょうか？
もちろん、地元不動産業者での参考となる売買などから時価を参考に分割しても良いでしょう。

ただし、相続税の申告では国税庁の路線価や市町村の固定資産評価によって計算するしかないでしょう。

参考までに、私の祖父の相続の際には、路線価評価地域と固定資産評価の狭間の田の評価が申告上問題になりました。申告前の事前相談では、路線価評価だと言われましたが、転用制限のある土地を宅地評価からの算定は納得がいかず、農業委員会へ相談し、農業委員会から税務署へプッシュしてもらいました。結果、固定資産評価となり、路線価評価の１割以下の評価になりましたね。祖父の遺産分割協議では、固定資産評価や相続税評価を一般時価とみなして協議したので、大きな変動と相続税負担も減少となりましたね。最終的に税理士へも依頼しましたが、税理士自身も初めてのことだったようで、びっくりしていましたね。

不動産が多いような人は、利害関係者となる相続人への理解を得ること、分割のしやすい相続対策、遺言書などの活用で争いを減らすこともすべきですね。問題解決されることを祈っています。

回答No.1

ben0514

考え方は色々ですね。
私の祖父が亡くなったときは、固定資産評価額を参考にして、他の遺産も含めて、平等に分けましたね。
土地を共有にしたものもありましたし、預貯金の分割で調整したりもしました。

農地は評価は低いですが、簡単に宅地などにすることは出来なかったりしますよ。農業委員会の許可などが必要になったりしますしね。そして、農地を宅地にするには造成なども必要で費用もかかります。

金銭での解決も方法かもしれません。一人がすべての遺産を相続し、他の相続人には現金で相続分相当を自腹を切ってでもはらう、という方法もあります。

審判などとなれば、専門家のアドバイスを受けるべきです。別に弁護士にすべてを委任しなくても、相談や書類だけでも依頼は可能でしょう。
私の親戚が争ったときは、一方は弁護士でもう一方は簡裁代理認定司法書士の相談と書類作成でした。結果、言い分が正しかった司法書士側の親戚の申し出の大部分が認められました。専門家がいなければ、反論もうまく出来ない場合もあるでしょう。

お礼

現金で調整できるほど預貯金が残されていればよかったのですが現金として残っている遺産はほとんど無いので…。
今回の場合、土地を現物で分割した場合でも大体一人一人が同じ程度の面積の土地を所有できる形になります。
評価額に差はあれどおそらく土地の純粋な価値自体はさほど違わないと思います。
資産価値自体は差は無いのに、大差がある市が付けた税金上の評価額を基準とするのは不平等な気がするんですよね…。
全部が宅地、もしくは全部が農地など同じ地目だけなら納得できるのですが…。