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土地の高額譲渡の税務について
特殊関係のない個人間において、土地を時価よりも高額で売買したときには何税が課税されるのでしょうか？ 可能性として・・・ (1)譲渡対価－取得費＝譲渡益（所得税課税） (2)譲渡対価－時価＝贈与収入（贈与税課税） 時価－取得費＝譲渡収入（所得税課税） が考えられます。 第三者間の譲渡なので、所得税法37条に規定されている収入金額とすべき金額は「収入すべき金額」を素直に解釈して、(1)で問題ないように思えるのですが、本当にそれでよいのか判断できません。 できれば、課税に対しての根拠条文・判例などを示してお答えいただけるとありがたいです。 よろしくお願いいたします。
- rui0812
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>根拠条文・判例などを示してお答えいただけるとありがたいです。 これはちょっと無理ですが、考え方として まず時価とは何でしょうか？ この場合の時価とは、公示価額でも、相続税評価額でも、固定資産税評価額でもなく 利害関係の無い第三者間での、取引成立価格を言います。 このため、「特殊関係のない個人間において、土地を時価よりも高額で売買」 と言うのは、理論的に出来ません、成立価額が時価なのですから。 このため通常は（１）で課税を行います また逆のに贈与税とした場合 まず短期譲渡所得の税率が３９％（住民税含む）長期譲渡所得が２０％ですから 贈与税の場合、基礎控除１１０万円を含め実質税額が２０％以上と言えば （845万－110万）×40％-125万＝169万 （169万/845万＝20％） と８４５万円の贈与をもらわないと、譲渡益課税以下の税金ですみます。 わざわざ贈与とするほうが税金が安くなるので、むしろそうした時の方が問題です。 ただ土地の代金と別に取引成立謝礼金をもらっても、それは売却代金の一部です。 このため、類似する土地において取引される通常の価額を大きく上回る価額を もって取引されたとしても、（２）のような贈与税で課税する事は無いでしょう。 それでも１０００万円以上と言う考えをもたれても、 それは類似する土地の取引価額の選定の方法誤り（通常の取引価額と思っている ものがそもそも誤っていないか）や、その土地に対する特別の付加価値など説明が つかなくては、ただ単に取りとめの無い話ですし、第三者間で贈与そするなら その贈与の経緯や根拠の方が問題視されると思います。
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- bagnacauda
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ただの中小企業のオヤジですが…、 「時価」が明確で、実質的に贈与と看做される部分があるのであれば、その部分に贈与税が課税されるのでしょうね。 でも、土地の「時価」って曖昧だし、買主に特別にその土地に固執する事情があれば、たとえ一般的な時価よりも高くても、買主にとっては客観的「時価」とも考えられます。 例えば、所有する土地に隣接する土地がどうしても欲しくて、相場よりもかなり高い値段での買取を申し出た。 これは問題ないでしょ。 逆に否認されるケースがあるとすれば、何か他の理由によって、買主から売主に対する贈与の意志が客観的に認められるケースでしょうね。 例えば、この土地取引とは別に、何かの取引が成立して、そこでのバーターが成立しているとか。 これなら、贈与の意志が認められる。 というか、特に理由も無いのに、時価を大幅に上回る金額で土地の売買が成立するって、現実にはあまりない。 何の合理的な理由も無く、第三者間で非常識な売却価格が成立するって、、、、あるのかな？ 根拠条文と言うよりも、贈与って意思の有無の解釈が問題となる法律行為ですから、その「事実認定」の範疇の問題なのだと考えます。
お礼
ありがとうございました。 時価とは・・・？贈与とは・・・？と？？？だらけだった頭の中がすっきりしました。
- mukaiyama
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＞(2)譲渡対価－時価＝贈与収入（贈与税課税）… 日本は自由経済の国ですから、売り手と買い手双方が納得して上での売買なら、時価よりどんなに高くても贈与などということはありません。 ＞特殊関係のない個人間において… 親子や親戚間なら、売買に名を借りた贈与と見なされることもありますが、赤の他人とのことなら、(1) で問題ないでしょう。 ＞できれば、課税に対しての根拠条文・判例などを示してお答えいただけると… 条文以前の社会常識です。 もし高額売買が法に触れるなら、お年寄りを狙った何とか商法は一斉に摘発されます。 何とか商法が消費者センターなどの相談対象にはなっても、直ちに警察や税務署など「署」の字が付く機関が動き出すことがないのはこのためです。
お礼
社会常識が欠落していました。 ありがとうございました。
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