賃貸住宅老朽化による震災時の貸主責任

質問

親戚が都内で住居兼店舗の賃貸物件の家主をしております。

築３５～４０年くらいの古い木造物件で行政による耐震診断でもNGが出ました。
古い物件の為、補強工事は出来ず建替える方法しかないとのことです。

借主さんはその物件がまだ新築当時から入居している方で理髪店を営んでます。
家主側が老朽化による建替えおよび建替え後を再入居確約を主張しましたが、借主側は「客が減る」との理由で拒否。
再度交渉すると近隣仮店舗探しおよび引越費等を要求してきました。
その要求を拒否したところ、「ではこのまま使用し続けます」との返事でした。
家主側が「震災によって倒壊しても責任は持ちません」との言葉には借主側は承諾しました。

この場合、震災で倒壊した場合家主側の賠償責任は発生するのでしょうか？

読みづらい文章で申し訳ありませんがお詳しい方いらっしゃいましたらお教え願います。

回答No.4

noname#65504

結構微妙な問題ですね。

まず自然災害の場合、建物の設置や管理に過失がなければ、被害を受けた人本人が責任を負うことになります。

阪神淡路大震災では多くの建物が倒壊しましたが、既存不適格建築物だったので、責任を問われることはありませんでした（施工欠陥により元から違法なものについては「大家」が責任を問われたものもあります）。

しかしそれらの多くは既存不適格の可能性はあることがわかっていましたが、耐震診断などをしておらず、本当に耐震性がないかどうかまではわかっていなかった建物です。阪神淡路大震災では既存不適格建物の危険性があり、また最近の耐震偽装事件に関連して既存不適格建物を取り巻く情報量が大きく変わっているので、阪神淡路大震災当時と比べると建物管理者の過失責任が問いやすい状況になりつつあります。
そのため阪神淡路大震災当時では責任を問われなかったケースでも今後は責任を問われるケースも出てくる可能性があります。

しかも、質問者の建物については、建物の設置に瑕疵があることが明らかになっていますので（違法建築ではなく既存不適格といいます）、それだけ状況は厳しい判断をされる可能性が高くなっています。

なお、建物の管理責任の第１人者は使用者（借り手）にあります。借り手が協力を拒めば、その分使用者の過失責任がまします。

でも、一般に建物の老朽化を原因とした立ち退きについては、通常借地借家法により借り手が要求したような引っ越し代や仮店舗の保証などは、十分認められるような状況にありますので、それほど社会性を欠いた要求ではありません。

でも、このケースでは、耐震診断結果という情報がありますので、その分大家側の正当な事由が大きくなりますので、そのバランスがどうなるのか判断が難しいですね（実際裁判でもしてみないとわからない）。

今のところ、＃２さんが言うように耐震診断などを強制する法律はありませんが、既に耐震診断をして耐震性がないことが明らかになっているということなので、その点がどう影響するか事例がないので、判断がつかないということが１点

借地借家法により求められる大家側の正当な事由として耐震診断結果がどれほど比重を持つのかがもう１点

借り手が了承していることが過失割合にどう影響するのかがわからないことがもう１点

以上３点が事例がないので、判断できないので、どう転ぶかわからないというのが現状だと思います。

参考までに申しておきますと、宅建業法では、重要事項説明として耐震診断の実施の有無、実施している場合はその結果を説明することを義務としており、説明をすれば耐震性がない建物を貸すことまでは禁止していないことを考えると、相手が承諾している場合は、責任を問われない方向に現状ではあるのかもしれません。

でも、今後箱の問題はどんどん貸し手に厳しい方向に進みますので長期的に考えると、責任が問われる状況に、いつかはなると思われますので、要注意です。

お礼

ご回答有難うございます。
ご丁寧な回答感謝いたします。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

私も別に調べたところ、かなり微妙な問題みたいですね。
ただそうなると老朽物件を抱えてる大家さんは震災でその物件が倒壊した場合みんな損害賠償を負うことになるんですかね。

賃貸業も舐めてかかると大変な目に遭いそうですね。