マンション雨漏による損害賠償

質問

先日、局地的に大雨が降り、その為４Fのバルコニーから雨水が４F床下に浸水し私の住む３F、以下２F、１Fと雨漏りの被害を受けました。直下の３Fはかなりの被害です。原因は不明となりそうです。
　築約２０年以上で、７F～５Fのバルコニーの水全部が一度４Fに落ちるセットバックした形になっているマンションです。私が購入したのは２年前になります。
　こうした原因不明の場合の責任というのは組合に行くのが普通なようで、こちらのサイトでも読みました。
　保険の流れ的にはどう進むかはわかっていますが、２０年もの間何もなかったのだろうかと思い、私の売主さんに確認したところ、１２年ぐらい前に浸水まではしなかったけれど、４Fの人がバルコニーの掃除をしなかった為に同じような問題があったそうです。その時の詳細が知りたくて管理業者に確認したところ、「そのような事は無かった。当時の記録も無い（書類は５年で消却との事）。当時の担当者も居ないからわからない。」という回答でした。
　私の売主さんに詳細を聞くしかない状態ですが、売主さんにも迷惑をかけることになりますし、このような場合、その当時の書類は無くとも、管理業者に全く非は無いのでしょうか？
　「当時、そうした事があったとしても、書き留めておく必要がなかったのか、もしくは、修繕などする必要が無かった程度なのかもしれない。」という回答もしていました。
　原因がハッキリしない今は当時の件と先日の雨漏りの件に因果関係が有るとは限りませんが、被害者である４F～１Fの買主からしてみれば、その当時に何らか対処をしていれば、今回のような被害にはあわなかったかもしれないと思ってしまいます。
　最終的にその当時の事は管理業者側が私の売主さんに確認するということになっています。売主さんも不快な思いをされるのではと心配です。
　今だ畳も湿ったままで日に日にカビ臭くなっていく部屋の中でこの先保険の話や責任の場所などが決まるのはいつのことなのかもわからない現状で生活せざるを得ない状況です。梅雨時期でもあるのに、ベランダにもう一箇所穴あけを行う工事の話も組合総会を通すなどの理由でストップしたままです。
　今後リフォームし直すとなると私が任意で加入していた保険も使うこととなりそうなあまり良くない現状です。私だけでなく、他の階の方も含め、少しでも色々な負担を減らしていきたいと思っていますので、今後の管理業者、組合などと向き合っていく中でどのような姿勢でいけばよいのかアドバイスをいただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.2

pont-nufu · ベストアンサー

マンション理事長です。

まず、漏水被害にあわれたとの事、ご愁傷様です。
基本的に書類は保管義務10年程度ですので、売主側も書類がないと言ってくる可能性があります。
反対に、築20年以上経ってから売主に言っても売主側も困ると思います。
質問者様も2年前に購入したということであれば、それ以前は管理費、修繕積立金は払っていなかったわけですから、購入当時から支払っている他の区分所有者からみると、異なった見方をされるかもしれません。

＞管理業者に全く非は無いのでしょうか？
管理業者は管理組合から管理を委託されているだけであり、あくまでも書類保管も含め管理組合主体で運営していくものです。よって、管理会社に管理内容を丸投げしている管理組合に責任があります。ただし、管理会社は善良な管理者としての注意義務がありますので、故意に事実を隠すと罪になります。管理委託契約を読むとわかりますが、管理会社に書類保管義務はありません。

＞被害者である４F～１Fの買主からしてみれば、その当時に何らか対処をしていれば、今回のような被害にはあわなかったかもしれないと思ってしまいます。
そのとおりですね、私が理事長になる前も何回か漏水があったので、私が理事長になってからは、このようなことを想定し、今年から火災保険に「個人賠償責任包括担保特約」や「施設賠償担保特約」をつけましたので、今回のような状況でも保険で漏水調査や部屋を修理することが可能になります。一度管理会社に確認してみて管差し。しかし、このようなことまで把握している理事長はなかなかいないのが現状だと思います。

＞ベランダにもう一箇所穴あけを行う工事の話も組合総会を通すなどの理由でストップしたままです。
修繕費を使うのであれば、理事会の承認および管理総会の１／２の賛成が必要です。区分所有者の承認が基本ですので、簡単には工事はできません。

今回質問者様の部屋の修理を管理組合で持つことは困難だと思いますが、今後、同様なことが起きないよう改善していくことは可能だと思います。

＞今後の管理業者、組合などと向き合っていく中でどのような姿勢でいけばよいのかアドバイス
管理組合のやり方に不満があるのであれば、一区分所有者として意見を言うよりも、理事や理事長になって自ら運営していくのが最も有効だと思います。

参考URL：

http://www.11kasai.com/05mantion.html

お礼

とてもよくわかりました、ありがとうございます。

　確かに２年前までは修繕費などは無関係です。逆の立場で考えればわかることですね。

　マンション購入経験はカンタンに出来た私ではないので、突然のこの災難にブルーになるばかりでした。良いことばかり考えて購入した自分を反省しています。
　これから起こりうる色々もキチンと頭に入れて気持ちを落ち着かせようと思います。

回答No.5

bouhan_kun

築20年なら、たてたところに責任問題を持ってくわけにはいかないでしょう。少なくとも、当初8年ぐらいは問題なかったので。ついでに、売主や、仲介、前の所有者も同じです。

清掃不十分であれば、共用部でなければ、その区分所有者の問題ですから、個人に話をするしかないでしょう。ただ、それで責任問題となるかどうかは、原因の内容と因果関係の兼ね合いになります。つまり、責任取れと言うからには、責任が明確にあったことを立証しなければ、追及できません。

管理会社は、分譲マンションの場合は、委託業務を遂行してれば、それ以上の権限も責任もありません。彼らが清掃せず、常に排水溝があふれてるのを知っていながら、放置してたのであれば別ですが。

で、自然災害、しかも局地的な大雨という「異常事態」であれば、基本的にはすべての方が免責になると思います。

まずは、マンションとして対応できる保険に加入してないのかどうか、確認するしかないでしょう。で、使うかどうかは別にして、あなたも対応した保険があるなら、一応現状を確認させとく。埒が明かなければ、自分だけ先にするということ。
排水経路の改修については、理事会に強く申し入れ、緊急でどうするか話し合うしかないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
とてもよくわかりました。

すぐ隣のマンションはあの雨でも何ら全く問題なかったのですが、そうした場合でも自然災害となってしまったら悲しいです。

改めて、今後の姿勢を含めて全てに気持ちを落ち着かせて対応していこうと思います。

回答No.4

inon

管理組合理事長経験者です。
こういうときはどう考えれば良いのか、自分が理事長になったらどうするかと考えれば良いわけです。問題が起きた、全体の事を考えながら、個々の問題に対処するわけです。幸いこういう事が有れば、私の住むマンションは保険に入っていますので、それでカバー出来ます。
今回のことは仕方が有りませんが、質問者さんのマンションは保険に入っていないようですので、今後保険に入るように理事会に働きかけて行くのが良いでしょう。
管理組合、管理会社の責任を問うのは難しいと思います。。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そうですね、自分が理事長になったら・・。

組合では保険に加入しています。

組合の保険と上の階の方の保険は使うことは決まっているようですが、被害の階の方全てに対応は出来ない額と思われます。

改めて、今後の姿勢を含めて全てに気持ちを落ち着かせて対応していこうと思います。

回答No.3

pont-nufu

＃２です。
＃１さんの言うように正式には３／４が正しいです。賃貸用に所有している区分者や返事をしない区分所有者も多く、なかなか３／４の賛成は取れないのが実情だと思います。
当マンションでも１／２の議決権確保がぎりぎりの状態です。

お礼

わかりました。

うちのマンションもきっと返事をしない区分者が多いのでは、と思います。

参考にさせて頂きます。

回答No.1

noname#65504

>４Fの人がバルコニーの掃除をしなかった為に同じような問題があったそうです。

バルコニーは共有部分ですので、通常管理組合の管理下にあります。
しかし、バルコニーは専用使用権が与えられ、日常的には専有部分の住民が使用していますので、法律上の第１の管理責任者はそのバルコニーを使用している人にありますので、清掃などが理由ならば、管理組合責任ではないですね。
履歴をキチンと残さなかったのは多少問題がありますが、法律上責任を問えるほどの重大な過失ではないと思います。
管理会社は変更することもありますので、長期にわたって記録を残さなければならないのは、むしろ管理組合の方でしょうし。

＞築約２０年以上で、７F～５Fのバルコニーの水全部が一度４Fに落ちるセットバックした形になっているマンションです。

構造的な欠陥の場合、設計者の過失ですが、時間が経ちすぎていますので、責任を問うことは難しいですね。

＞局地的に大雨が降り、

一般に自然災害の損害は損害を受けた人自身がかぶらなければなりません。しかし建物の設置や管理に過失があれば、その人たちの過失責任を問うことはできます。
まず管理上の責任は先にも述べたように専用使用権がある住民です。その住民に過失がなければ、共有部分の管理組合責任となります。
管理組合の責任を問うには、４回の住民に管理上の過失がないことを証明する必要があります。

＞その当時に何らか対処をしていれば、

掃除不足が原因ならば、ベランダの掃除を各住民がするように注意を促すか、定期的にベランダの掃除を管理組合が行うかのどちらかですね。
ベランダに定期的に人が入るのはいやがる人もいるでしょうし、現実的なのは、前者になると思います。

＞ベランダにもう一箇所穴あけを行う工事の話も組合総会を通すなどの理由で

共有部分の変更は法律により管理組合集会決議により３／４以上（規約で減らすことはできる）の賛成票が必要です。そういう決議を経ずに工事を行うと法律上の責任を問われることになりますので、手順を正しく行わなければなりません。これは致し方ないですね。

被害を受けて大変でしょうが、個人的な思いと法的な責任や執れる処置は別なので、そこを理解してお話ししてください。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

組合の方からは直接はまだ何も伝えられていませんが、どの事においても順序は全て決まっているのがよくわかりましたので、後はこの梅雨で大雨が降らないことを願うだけです。

構造上の問題は時間が経ちすぎると・・という件は全く知らなかったです。そういうものなのですね。。

とてもよくわかりました。

気持ちを落ち着かせることが一番先に行うことなようです。

ありがとうございました。