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家賃滞納者の解約
賃貸物件の家賃の滞納問題に対しての質問です。 現状で約３ヶ月の滞納。月末を迎えると４ヶ月分になる（前家賃含め） 本人は手紙等で督促しても応答なし、連絡取れず。 会社辞め、アルバイトも辞め、携帯解約し、音信不通。 連帯保証人の実親は連絡取れ、未納分３ヶ月分の支払をした。 ただ、本人とは離縁状態でこれ以上の保証をしたくないとの事で 本人を物件から出して欲しいとの事。 質問の要旨は 連帯保証人とは、賃貸借契約の合意解除契約を結べるのか？効力が入居者まで及ぶのか？ 上記の契約解除後にも、入居者は占有権を有しているのか？ 上記連帯保証人の合意の下、鍵の交換（立入りの拒否）・動産の移動は行えるのか。 連帯保証人が遠方の為、保証人の委任により、立会い不在で行えるのか。 以上、大変お手数ですが、ご返答をお願い申し上げます。
- monnjya
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Q 連帯保証人とは、賃貸借契約の合意解除契約を結べるのか？ A 契約解除して、明け渡してもらいたいなら、貸している者と借りている者との関係ですから、保証人としても無意味です。 Q 効力が入居者まで及ぶのか？ A 及ばないです。 Q 契約解除後にも、入居者は占有権を有しているのか？ A 占有権はあります。だから、債務名義(明渡の強制執行ができる公文書のこと)が必要なのです。 Q 上記連帯保証人の合意の下、鍵の交換（立入りの拒否）・動産の移動は行えるのか。 A 絶対にダメです。保証人は占有権限がないです。ない者と何を取り決めても効力はないです。動産の移動も、もってのほかです。 Q 連帯保証人が遠方の為、保証人の委任により、立会い不在で行えるのか。 A 先のとおりです。できまいです。 法律的な手続きをしてください。正々堂々と。 簡易裁判所に行けば、用紙がありますから、聞きながら書き込み提出して下さい。これくらいは誰でもできます。
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- lemonbarm
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連帯保証人は賃借人と同等の義務を負います。 賃貸の契約解除について内容証明を賃借人、連帯保証人双方に送ります。尚かつ、退去しない場合は当然賃料は継続発生する旨を伝えます。 部屋の中の物を貸主は勝手に処分できませんが、連帯保証人は連帯保証を行うに当たり、賃料の支払い義務、退去時の残存物の処分義務を当然負うことになります。 注意しなければいけないのは、連帯保証人が「金を払うので、勝手に処分してくれ」と言ってくる場合です。この場合、何らかのもめ事に繋がる可能性はありますから、この方法はお勧めしません。 連帯保証人立会の上処分するか、連帯保証人自ら処分して貰うことをお勧めします。 また、貸主から連帯保証人に残存物全てを送りつけるという方法もありますが、これも何か紛失してると後でクレームを付けられる可能性がありますから、避けた方が良いでしょう。 以上が駄目であれば、裁判所に申し立てを行うしかないと思います。（又は弁護士へ）
補足
このたびはご回答を頂き誠にありがとうございます。 お教え頂きました様に、状況に応じて段階を踏んで解決していかなくてはなりませんね。 荷物の移動処分は、保証人にさせたい所ですね。権利問題や紛失等の問題が出た際に、身内（入居者と保証人）なら、そうそう訴えを起こす事もないでしょうし。 保証人があまりに遠方で交通の悪い所で高齢なので、困っていましたが 比較的近県に、親族がいたので保証人が親族に委任して明渡しをする様な方法などで検討してみたいと思います。 要所要所で保身の為に書類を交わしたり、手続きをして 法務面と実務面のバランスで解決してくしかありませんね。 ありがとうございました。
大家です。 本人と連帯保証人は同人扱いで良いです。 行方不明な本人代わって 連帯保証人に撤去していただきます。 連帯保証人にこのまま放置して頂いてる 限り家賃は発生しますとお伝えください。 遠方と言ってもいまどき国内なら1日有れば来られる時代です。 いずれにしてもこちらに来ない場合 家賃は発生しますとお伝えください。 期日を儲けると相手も早く動くでしょう。 最近3ヶ月で借り主パンク・連帯保証人にもバックレやられました。 この場合、面倒ですけど保管しておきます。 馬鹿馬鹿しいですけど裁判所に手続きをしないと簡単に捨てられません。
お礼
御回答を頂き、御礼を申し上げます。 保証人の扱いに関して御回答が別れていますね。実務的な面と 法的な面でのバランスが大切なのかもしれませんね。 賃貸保証会社はドアロックまで行うケースもあるようですし。 その後、保証人の親戚が比較的近県の為、様子を見に来るところまで 話しが進みましたので何とか解決に一歩近づいたといった所でしょうか。 空室がちょうど多く、苦しい時だったので若干多めに見たのが 失敗だったかもしれません。 何事もリスクを取らないと、結果も得られないでしょうし 割り切って処理するしないと言い聞かせてます。 ありがとうございます。
- sato7223
- ベストアンサー率23% (556/2363)
確実は返答にはなっていませんが・・参考までに。 まず、契約解除の通知文を内容証明で、入居者に発送します。 （どういう事情で、○月○日を以て貴殿との契約を解除します。私物についてもこちらで処分いたします。・・等々の内容を詳細に書き出して・・） それから、保証人にも、同様な文章と同意書を取り付けるといいのではないのでしょうか？ 私自身、部屋貸しをしていたのですが、同じように家賃滞納に合い、当人に、内容証明を出し、退去させ、私物も処分しました。 詳しいことは弁護士に相談されると正確な解答が得られると思いますが。
お礼
早速の御回答を御礼申し上げます。 御回答者様によってご見解が分かれていますね。 当人の了解を得ないでの動産の排除は自力救済にあたるとの点で 難しいところですね。 法律相談や、裁判等は手間と費用と時間の面で、家賃の安い１Rなので、見合わないですし。 実務面では、保証人の承諾などを取り、リスクを極力排除して、 ある程度の行動を取るしかないのかもしれませんね。 賃貸保証会社などはドアロックなどある程度の強硬措置を取るところも ありますし、難しいところですね。 色々調べ、研究してみます。ありがとうございます。
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- 締切済み
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お礼
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