この場合いくらで交渉すべきでしょうか？（土地購入）

質問

お隣が土地を売って引越しをされると聞きました。できればうちに、１５～２０坪くらい売ってくれないか聞いてみたところ、残念なことに既に不動産屋と契約を交わしてしまって、不動産屋もそれを建売業者に売ってしまったそうです。（登記はまだ。）買うとしたら、その不動産屋を通して建売業者から買うことになるそうです。土地を買いたせる機会は二度とないと思うので、直接お隣から買うより多少割高になっても、是非とも買いたいと思うのですが、不動産屋と価格の折り合いをつける時、いくらで交渉すればよいのか相場がわかりません。事情に詳しい方、アドバイスをお願いします。

お隣は古家（築４０年以上？）をつけたまま売ったそうで、坪５０万円（５４坪なので２７００万）でお売りになったそうです。不動産屋さんいわく、家の前と横の高いブロック塀をこわしたり、池を埋めたり、たくさんの木を抜いたり、裏の大きな物置をどけたり、これから結構なお金がかかるといいます。我が家の前の道は坂なので、そのお隣より我が家は６０センチくらいレベルが低いです。なので買う際には、更地にして、なおかつうちの持分だけレベルを６０センチ下げる工事をしてもらってから買いたいと思っています。（建売をすぐに建てる予定だそうなので、いっしょに工事を頼んで。）その場合、いくらくらいで買えばよいと思いますか？損はしたくないので・・・。

また、買う時は更地だけど、レベルを下げる工事は別料金ということでしたら、いくらで買って、工事代はいくら見ておいた方がよいでしょう？

買った金額のほかに、仲介手数料３％＋６万＋消費税と、所有権移転登記代がかかるそうですが、２０坪買ったとして、所有権移転登記代とはいくらくらいかかるものなのでしょうか？またその他にかかるお金はないですか？

回答No.2

kita52326 · ベストアンサー

「仲介手数料くらいはどうにかします」と言っているのであれば、
時価より少し安くなるかもしれませんね。
建売業者と既に話しているのでしたら、
「坪いくらくらいで譲ってもらえますか？」と素直に聞いて見るのが一番です。

時価(坪65万と仮定)を仲介料相当の3％をoffして坪63万円、
その他に、どんぶり勘定の、既存擁壁解体＆残土処分20万、新規擁壁30～50万円、
測量・分筆登記費用20万、登記手数料10万、
不動産取得税(評価額の3％)＆登録免許税（同左2％）⇒評価額が坪40万なら坪2万
仲介手数料3％が加算されるくらい（（10坪買うとして120～150万くらい？）の
覚悟を持って、交渉されればよいのでは？

いずれにしても、皮算用だけでは具体的な話にならないので、
相手の考えを確認しながらまとめていくべきです。
測量や擁壁に関する工事費などの諸費用も、見積もってくれるか打診してみましょう。
へんに駆け引きをしようとしない方が良いと思います。

お礼

どうもありがとうございます。大変参考になりました。この金額をよく頭に入れて交渉にのぞもうと思います。詳しくわかりやすく教えてくださいまして本当にありがとうございました。

回答No.1

kita52326

仰るように二度とない機会だと思いますが、交渉の主導権はこちらにありません。
いくらなら先方が「売ってもいいよ」と考えるかということです。

隣家⇒不動産屋⇒建売業者と、既に２回売られていますが、
以下の関係になっているはずです。
　坪50万円＋不動産取得税＆登録免許税×２＋登録免許税＋諸経費+利益＝時価

建売業者は時価より安く売らなければならない理由はありません。
余計な手間をかける分、時価で売るよりも最低でもさらに100万円は高くないと、
取り合ってくれないでしょう。
（時価が坪65万円で10坪買うなら750万円あたりが、提示価格ではないでしょうか？）

さらに、どんぶり勘定で恐縮ですが、
既存擁壁解体＆残土処分20万、新規擁壁30～50万円、測量・分筆登記費用20万
仲介手数料3％、登記手数料10万
不動産取得税(評価額の3％)＆登録免許税（同左2％）⇒評価額が坪40万なら坪2万、
（時価が坪65万円で10坪買うとして、120～150万は必要と思います。）

また建売業者の問題として、54坪の一部を分割した場合、残りの土地の地形や坪数が、
建売住宅の敷地として商品価値を損なうことになっても意味がありません。
交渉相手は事業用地として土地を取得しているので、
「損はしたくない」というお考えだと、ご希望はかなわないと思います。

補足

詳しい説明をどうもありがとうございます。
１０坪でも、トータルで９００万円もかかるということですか？！
た、高いですね・・・・。

実はお隣は、建売業者に売られる前に、古家つきのまま、３千万円でしばらく売りにでていましたが、結局買い手がつかず、建売業者に渡ったという経緯があります。

あと、建売業者さんに一度電話してみたのですが、「実は５４坪だと２軒たてることはできなくて（２軒に分割するにはこのへんだと６０坪はないとできない）、１軒で売ることになるのですが、正直このあたりで５４坪はちょっと広すぎなので、少し買っていただけるとこちらも売りやすくなります。一部買っていただけるなら仲介手数料くらいはどうにかしますよ。」という感じの話がありました。確かに近所の建売を見るとだいたい、３０坪～４０坪くらいという感じです。

このような感じでも、やはり上のような金額になってしまうでしょうか？それとも、もっと低く買える可能性があると思いますか？