- ベストアンサー
建築工事完成前の工務店倒産時、建物の早期完成のためにできることはあるでしょうか。
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
まず、施主所有の土地であることが前提ですが完工前ですから保存登記が成されているわけではありませんでしょう？破産工務店に工事代金請求権はあっても建物の所有権は存在しません。破産管財人が破産工務店の債権保全の担保とみなす場合はありますが。 工事契約に基き、例えば契約時・着工時・上棟時・完工時・検査終了時等、工程に従い注文者（施主）が支払いを履行していれば、破産工務店の残債権はほぼないと言う事になります。 工事停止時点での出来高査定を施主は早急に行い残高を算出、管財人が破産債権等の調査に来た場合には、根拠に基く写真や出来高査定書を書面提示する、あるいは裁判所へ提出すればよいのです。（支払い可否の意思表示も） ＞次の業者との契約・工事開始が可能なのでしょうか？ 施主が支払不履行等の瑕疵がなく、破産工務店側の対抗要件（設計、仕様変更に係る予算確定のトラブル）もなければ施工業者の変更は即時可能です。 ＞下請け業者等が立ち入れないような措置を講じるべきだということでしょうか？ 破産工務店の下請け業者が債権届出を行い、仮に配当があった場合には数ヶ月以上～一年はかかりますので、実力行使に出るケースがあります。 ＃２さんのご指摘の通り部材の引き上げもあれば、施工部位を解体して持ち去る（損壊は罪になりますから『解体』とする）こともあります。 商事留置権行使は実行されれば裁判所の仮処分命令なんぞ発令されても実態として効果がありませんよ。 これは法的効力より「裁判所？関係ねえよ！先に払えよ」などと言う実行支配者の方が強いですからね。 今日明日死ぬか生きるかの人間には、法律など通用しませんよ。 結局施主も泣き泣き和解しています。 こうなると施主は第３債務者であるものの、下請け業者と共にどちらも被害者にはかわりありません。 施主本位で考えれば、鍵を交換して敷地の四方にロープをはりめぐらし「立ち入り禁止」のカードを下げて・・・ 「ウチは金を全部払っている。しかしこのゴタゴタで引渡しが延びればローン金利や現在の仮住いの家賃も余計に支払わなければならないのだ！」 と心を鬼にして、業者と現場で戦うしかありません。 犠牲が伴うのは仕方ありません。
その他の回答 (3)
読み落としがありました！ ＞破産管財人に対して契約解除の意思表示をすればよいのだと・・・・ 破産管財人には契約締結及び解除の権限はありません、破産者の代理人ではありませんから。 裁判所より任命された破産者の資産（負債）調査員です。 契約解除をする手続きは、破産工務店へ「契約解除通知書」を内容証明郵便で送るのです。 倒産後相手方が元の事業所に不在であっても充分有効ですから送って下さい。 契約の締結・解除の意思表示は法的には口頭でも充分なのですが、一に証拠、二に証拠の時代ですからご面倒でもお願いします。 ご存知の通り、内容証明郵便送達は地域管轄郵便局本局で２４時間扱っています。 もし工務店に通知された後に、その代理人弁護士から「こちらに送って下さい」と言われましても、新たに内容証明を発送することはありません。コピーをFAXで送れば充分です。 管財人や代理人弁護士は横柄で生意気なのが多いですから、あまり面倒な事を言われましたら 「お前が来い！」 と呼びつければよいのです。
お礼
ありがとうございます。 破産管財人の権限について勉強不足でした。 破産工務店への通知でよいのですね。勉強になりました。 通知はおっしゃるとおり内容証明郵便で行なうようにします。 横柄で生意気なのはやむを得ないのですが、時間的コスト感覚に欠けた人が多いので困っています。 ご丁寧にありがとうございました。 大変助かりました。
部材など回収されてしまう場合も想定してください。 最資金投入です。
お礼
主旨がうまくお伝えできていないようです。 再資金投入の前提として、建策中建物の所有権の問題はないのか?あるとすれば早期完成のためどのような対策があるかです。
ケースにより様々ですが、倒産の状態つまり当座不渡りを出したと理解しますが、施主が第３者との契約変更は可能です。 倒産工務店が新たな施工会社を紹介してそれを行なう事もあります。 不渡り＝法人の消滅ではありませんが、工務店と連絡が取れなくなってしまったという場合には、施主が契約解除の意思を内容証明郵便にて送達し→新規業者との契約締結は可能になります。 倒産工務店の２次下請け業者もそれに連なり、ほぼ現場に入れなくなりますがこの捌きは面倒です。 金融機関が建築資金を建主に融資し、土地には抵当権が設定されていれば、残工事に対する工事代金残高が「大幅」に不足することはありません。 が、倒産工務店の下請け業者へ材料費や労務費の未払いがあった場合には、契約解除を行なっても「商事留置権」行使をもって、建物を「占有」される場合があります。 占有された場合は、占有者とネゴをして金員を支い明渡しさせなければなりませんので、資金面ではつらくなることもありますね。 裁判所なんぞ挟まず充分に続行可能なケースがあります。
お礼
ありがとうございます。 倒産という言葉を使ってしまいましたが、「破産」で「破産管財人」が出てくるケースを想定しています。 この場合、相手方は破産管財人になると思いますが、契約上は破産等の場合には契約解除できることになっていますので、おっしゃられるように、破産管財人に対して契約解除の意思表示をすればよいのだと考えています。しかし、それにより、即、次の業者との契約・工事開始が可能なのでしょうか？ 契約解除後、まず、建築中の建物について、相手方に所有権があるのか、発注者にあるのか、また、その範囲を確定させる必要があり、それにそれなりの日数が必要となるのではないかと。それを1日でも短くする手続きはないかと考えています。 ご指摘の、下請け業者の占有なども懸念しています。 資金の問題もありますが、それはさておき、「とにかく1日でも早期の工事完成」に主眼を置いた場合、どのような方策があるかを検討しています。 ちなみに、「下請け業者の占有」を防ぐためには、現地に下請け業者等が立ち入れないような措置を講じるべきだということでしょうか？
関連するQ&A
- もし工務店が倒産したら・・？
新築を頼もうとしていた工務店が、危ないらしい（経営）との噂を聞き、驚き 動揺しています 何度も足を運び ほぼここにしようと思っていた矢先です・・ もし、頼んだ工務店が倒産したらどうなるんでしょう？！ 家が完成前なら 住宅完成保証制度が受けられない場合は？完成前に納めるお金ってあるのでしょうか？それはもちろん戻ってきませんよね・・ 完成してから倒産の場合は 10年庇護保障は説明を受けましたが その期間内は他の工務店などで 保障を受けれるのでしょうか？ 依頼先の工務店がもし倒産したら・・どんな大変なことがあるのでしよう・・
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 土地引き渡し前に倒産、建物は完成
住まいのカテゴリーに質問しましたが、こちらの方が適切かと思い 移動させていただきました。 土地と建物を別々の会社で契約しました。 土地を所有している不動産会社をA社、建物を建てる工務店をB社とします。 A社は、「代金支払いは建物完成時でいいです」とのことで、手付け金だけ支払い済みです。 建物が完成しB社からから引き渡しを受ける１週間前に、A社が特別精算になってしまいました。 A社がその土地を担保に金融機関から借り受けを受けており、抵当権が設定されています。 この状況で、私がこの土地を購入することはできるのでしょうか？ それとも契約は白紙になってしまうのでしょうか？
- 締切済み
- その他（法律）
- 自宅の建築中にメーカーが倒産したら？
現在、某ハウスメーカーで自宅の建築中です。 そのメーカーが「倒産するかもしれない」という噂が飛び交っております。もし倒産してしまった場合・・・ １．工事を引き継いでくれる工務店（メーカー）は、自分で探さなければいけないですか？ ２．住宅ローンを申し込んでいますが、実行できるのでしょうか？ 状況としては、 ・2月末くらいに引き渡し予定 ・住宅ローンを申し込んでおり、つなぎ融資で7割までメーカーに支払っている（完成時にローン実行し、つなぎ融資の返済とメーカーへの残り3割の支払い予定） ・住宅完成保証制度は利用していない 宜しくお願い致します。
- 締切済み
- 新築一戸建て
- 工務店が倒産
4月に家を建てた者です。家の建築をお願いした工務店が倒産してしまいました。 家自体は完成していますがお金の精算が完了しておらず、当初予定していた、太陽光発電を中止した事もあり、見積もりよりも300万円ぐらい余分に支払っています。この場合はどうなるでしょうか。 行政書士なり弁護士なりに相談した方が良いのでしょうか？ 担当者には再三精算を依頼していましたが話が進まず、今回の件で連絡した際こちらの損が無い様にします。と言われまた後日説明にくるそうです。 突然の事で、かなりパニックになっています。 経験者もしくは、このような問題を解決する方法をご存知の方、教えてください。
- ベストアンサー
- その他(暮らしのマネー)
- 建物完成後の修祓式について
建築設計事務所を営んでいるものです。 この度、公共の建築物の設計を行い施工は入札された工務店が行いました。 建物の用途はちょっとした木造2階建ての町内会館です。 いよいよ完成間近になって少し困った事態となったのですが、完成引渡し前の”修祓式”を施工業者で行って欲しいとの依頼があったようです。 施工前の地鎮祭については建築業者側で行ったものの、修祓式については想定外だったようで、例えば一般住宅の場合だと、基本的には完成後のこういった式については施主さんが行うのが慣例ですので、こういった依頼に対してどの様に対応していいものか困惑しているようです。 建物自体が公共の建物ということもあり、ハッキリとした個人の施主さんがいるわけでもなく、当然に行政側としては、これらの問題については完全にノータッチであり、地域住民としては”式”そのものは全て業者でやるものだと思いこんでいるようです。 何十億もの大きな公共工事であれば、確かに特例はあるのかもしれないのですが、町内会館レベルではどの程度の式を行い、業者側と利用する地域住民側との関わり合いは一般的にどの程度まで考えれば宜しいのでしょうか。 ちなみに工務店側としては、できればお金を”協賛金”としてあげる程度で済ませたいようです。 なかなか一般的には少ない事例でしょうが、何か体験やその旨に詳しい方がいらっしゃったらアドバイスを宜しくお願いします。
- 締切済み
- 伝統文化・風習
- 建築中の工務店が倒産！
先月になりますが、建て替えのため、地元で頼んだ工務店が倒産してしまいました。７億の負債との事。 7/15に民事再生を申請して7/18裁判所から再生は無理と判断され破産となりました。工事の進捗は、大工工事はほぼ終わっており、内装仕上げ、外装仕上げ、サッシの一部とトイレ、風呂、建具、水道、電気、ガス工事、外溝工事等が残っております。 支払いは、総額で４４００万円の内２６００万円を払い込んでいます。 幸い、工務店の元社長とは連絡できており、民事再生下と破産後も出来高の査定等の話し合いの場は持てております。 工務店の出来高査定では、あと７～８００万くらい私たちの支払いが必要との事。 JIOには地盤保証と瑕疵保証のみ入っており、これは私のチェックミスですが、完成保証には入っておりませんでした。完成保証に入っていなかったために現在、工務店探しには苦労させられる羽目となっております。今までの工事に関わっていない工務店には、敬遠される事がほとんどです。 他の工務店に移った元社員さんから声を掛けていただいた事もあるのですが、綺麗さっぱり縁を切りたいという思いもあるのと足元を見られるような感じであまり乗り気にはなりません。 ただし、外壁を藁入りリシン（吹きつけではなく塗り）にしているのですが、外壁四面のうち道路面の２/３が塗り終わっている為、色の出し方など前の左官屋さんにお願いしないと難しいといった指摘も受けております。 ここからは皆様の意見をお聞きしたい事があります。 この話は、設計を担当してくれた元社員さんから後日お聞きしたのですが、下請の一つの会社が民事再生直後から毎日、一日に一回以上、工務店元社長宛に連絡してきて、数日後に元社長と長時間話し合いがあり、元社長がうちの見積書と図面を渡したそうです。施主の何の承諾もありません。 下請さんは、その後の工事を請負うことにより、残金から工事費を引いた残り全部を穴埋めにしたいという意思を示していたそうです。後日、この下請からアプローチがあり、残工事について数字を出したいと依頼がありました。この時点で私は上記の事を知りませんでしたが、打合せの中で渡していない見積書や図面を持っており、その場で問いただす事はしませんでしたが、話しをしていく中でこの下請業者から元社長との話し合いがあり、元社長と専務ともにこの下請からの提案に対し、一度は合意したが最終的に元社長の奥さん（取締役）が合意しなかったためにご破算になった事を話しておりました。ここからはあくまでも憶測ですが、元社員の方が話されていたのが、下請の業者が話していたことなんだなと思っております。 そのためなのか、他の建設途中の施主さんには元社長から知り合いの工務店の紹介があったようなのですが、うちにはありませんでした。 各下請に対し、未払いのものがほとんどなので保全のためにもあまり下請を刺激するような事は得策でないと判断し、単に数字の根拠のために見積りを貰おうと対応しております。足場などは業者と直接やり取りして撤去は今のところ免れていますが、仮設トイレは裏庭にあったにも関わらず、強引に持ち去ったようで隣の家の塀にキズが残っておりました。 玄関の鍵も保全のために工事用から本キーに替えました。 （メーカーに確認した本数と工務店から言われた数が合わなかったため） 本来、元工務店から下請に対し見積もりや図面を渡す行為と言うものは許されるのでしょうか。 また、今回の工事がSTOPしたことにより契約の不履行となっているわけですが、現在の私たち夫婦の住まいと親の仮住まい、貸倉庫費用がかさんでいくのですが、破産手続開始後に解除により発生した余計に増大した上記の費用や建築費などは破産債権としてしか扱えないのでしょうか。 損害賠償をしてもいくらにもならないのでしょうか。 民事再生下においては、元社長より余計にかかる家賃に対する弁済について口約束はもらっていました。（録音も残っております） 話がごちゃごちゃになりましたが、以下の点についてご教授願います。 １．勝手に下請に見積りや図面を渡す行為は違法ではないのか。 ２.施主が損をする部分の費用についての請求方法について 以上、宜しくお願い致します。
- 締切済み
- 新築一戸建て
- 建築工事請負契約の解除（長文）
ある（不動産部を併せ持つ）工務店と手付金１万円を払って建築工事請負契約をしました。 この時点では土地は決まってなかったのですが、建物を選考契約して土地を探すことになりました。 先日、いい土地が見つかり、こちらも契約（この土地は仲介）をして、現在ローンの本申込み直前（事前審査はOK）という状況です。 ところが、あきらかに建物の金額が高いと思うようになり、何とか建築工事請負契約を解除したくなってしまいました。 できれば、土地だけこのまま取得して、建築工事は他の工務店なりに依頼したいです。 建築工事請負契約書には・・・ 「本契約の解除の場合、甲（私です）は本契約の解除により乙（工務店）に生じた損害金として、請負代金の20％を賠償するものとする」という条文があります。 契約解除する場合、違約金として無条件に請負代金の20％を支払わなければならないのでしょうか？ ちなみにまだ、建物に関しては何も話が進んでいません（注文住宅・フリープランです） 勝手な事情であるとは重々承知しておりますが、ぜひ、教えてください。お願いします。。
- 締切済み
- その他（法律）
- 工務店の倒産・・・回避方法は？
先日、富士ハウスが倒産しました。銀行の住宅ローン融資だけがおりて、家は建ってないない人の悲劇が新聞に載っていました（別会社が継続し、無事家は建つそうですが・・・よかったよかったです）。 いままで建築のリスクと言えば欠陥住宅ばかりに注意がいっていましたが、工務店の倒産にはあまり対策を考えていませんでした。 近日、地元の工務店で新築の家を建てる予定ですが、富士ハウスが倒産したのですから、地元の弱小工務店が倒産してもまったくおかしくありません。 今後、工務店倒産による惨劇の回避法を知っているかた、教えてください。 銀行の融資の時期の調整だとか、保険だとか・・・・
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 建築中のアパートの建築業者の倒産
アパートの建築を委託している工事業者が民事再生法の適用を申請しました。工事代金の中間金を支払う直前だったのですが、どうなるのでしょうか？ 完成後のアパート管理もお願いする予定でした。 銀行からは、これでは完成後でないと融資はできない。といわれております。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 工務店の住宅完成保証について
個人の建築事務所に設計を依頼し、そこの紹介の（相見積もりで一番だった）工務店と請負契約予定なのですが、大手ハウスメーカーではないので保証面で不安があります。 住宅完成保証を受けたいのですが、工務店に保険機構に加入してもらわないといけないようです。 言えば工務店は加入してもらえるのか、 工務店に加入してもらわなくても施主側で加入できる保証があるのか、 あまり完成保証は必要ないのか、 等教えていただきたいです。
- 締切済み
- その他(住まい)
お礼
ご丁寧にありがとうございます。 1) 施主所有の土地 → そうです（登記あり） 2) 建物の保存登記 → 未了です。 3) 工事契約に基き工程に従い支払いを履行 → 履行しています。 4) 支払不履行等の瑕疵、破産工務店側の対抗要件 → ありません。 整理すると、現状は、 1) 破産工務店に工事代金請求権はあっても建物所有権は存在しない。 （破産管財人が破産工務店の債権保全の担保とみなす場合はある） 2) 破産工務店の残債権はほぼない。 3) 施工業者の変更は即時に可能 4) 下請け業者が商事留置権を行使し、部材の引き上げ、施工部位を 解体して持ち去る、建物を占有するなどの可能性がある。 という状況で、早期完成のための今後の対応としては、 1) 工事停止時点での出来高査定を早急に行い残高を算出する。 2) 破産管財人が破産債権等の調査に来た場合には、根拠に基く写真や 出来高査定書を書面提示する、あるいは裁判所へ提出する。 併せて支払い可否の意思表示も行う。 3) 早々に別の工務店と契約し工事を再開する。 4) 下請け業者等が立ち入れないような措置を講じる。下請け業者が 建物を占有等した場合は金銭面を含めた話合や裁判等で解決する。 5) 債権者集会、裁判により破産工務店および下請け業者との債権債務 の整理を行う。 ということですね。 所有権関係の整理をしてからしか、次の工務店による工事再開は できないのかと心配していましたので、その点で安心しました。 大変勉強になりました。 詳細にお教えいただき助かりました。 本当にありがとうございました。