土地と建物の所有者が違う場合の立ち退き

質問

土地は祖父の名義で、建物は父も名義です。私達（長男）は、父に借りて住んでいます。祖父と父は仲が悪く、土地は父に譲らないと言っています。今は、何も言っては来ませんが、いつ追い出されるか心配しています。父の女姉妹二人が、祖父母と一緒になって、私達を追い出す作戦を考えているようです。祖父の土地を姉妹名義にするには、兄弟の同意はいらないのでしょうか？土地も売られてしまいそうです。お金の欲しい二人姉妹ですから、遺産もすべて持っていってしまうでしょう。

回答No.3

noname#65504

＞祖父の土地を姉妹名義にするには、兄弟の同意はいらないのでしょうか？

所有者本人の意志によるものなので、必要ないでしょう。ただし、適正な費用で取引すれば売買契約により土地の所有者が変わり、ただで譲れば贈与により土地の所有者が変わるだけです（この場合は贈与税が発生します）。

＞父が当たり前のように税金などは収めているようです。少しですが、祖父に賃貸料も払っているようです。

先の回答にもあるように賃貸借契約か使用貸借契約かによって回答が変わりますのでその点を確認することから始めてください。

使用貸借は期間を定めていない場合、いつでも契約を切ることができますので、いつでも立ち退貸せることができます。この場合更地にして返すのが原則です。

賃貸契約ならば借地借家法が保護して、建物がある限りほとんどのケースで立ち退きをさせることができません。立ち退かせるには建物を買い取ったり立ち退き料を支払わなければなりません。

これはたとえ他の人に土地の権利がわたっても契約関係は引き継がれますので、代わりありません。
ただし注意しなければならないのは、建物の登記が借り手本人の名義でなされていないと、事情を知らない第３者に売却された場合は、立ち退きを要求されます。
つまり、建物の登記がどうなっているかの確認は必要です。

契約がはっきりしていない様子ですので、使用貸借か賃貸契約かは、土地の地代をきちんと支払っているかどうかにより判断されることになると思います。

使用貸借は本来無料での貸し借りなのですが、必要経費は借り手が負担すべきものとされています。
土地の維持には固定資産税などの税金など結構な維持費がかかりますので、これらの費用と比べても賃料が安い場合は、使用貸借として判断されることがあります。
つまり税金の支払いは維持費の負担にすぎませんので、賃貸契約を結んだことにはなりません。

別途賃料も支払っている様子ですので賃貸借契約がなされていると思いますがそれがあまりに低いと使用貸借であると見なされる可能性もあるので、注意が必要です。
なお、通常借地契約をする際には権利金の支払いをするのが普通ですので、権利金の授受があったかどうかなども使用貸借であったかどうかの判断基準になります（賃貸契約なのに権利金を支払っていない場合は、贈与税を払っていないと、追徴課税されることがあります）。

以上周辺の地代の相場や税金関係と賃料の関係、権利金の支払いなどの有無をまず調べてください。

次に相続に関してですが、
なお、姉妹の名義などにした場合生前雑贈与に当たります。
原則では遺産は妻が半分、子供は残りの半分を頭割りすることになります。
でも遺言などで、変えることができますが、本来もらえる分の半分は権利として請求できることになっています。
つまり、
祖父が亡くなった場合、
妻（祖母）が半分、子供が三人のようですからそれぞれ１／６ずつもらえるのが原則で、遺言で質問者の父に譲らないようにしてもその半分である１／１２は遺産相続する権利があります。

あまり相続には詳しくないのですが、生前贈与した分も考慮されたと思います。その際には借地に関する権利金を支払っていないと、そのぶんはすでに質問者の父が贈与されたとしてカウントされるかもしれません。

なお、もしその土地しか財産がないと、最終的には金銭で精算することになると思います。となると遺産の精算や相続税の支払いについて心配が生じます。

＞祖父は、父には、土地を渡さないといい始めたのです。

以上述べたように土地を渡さないようにすることは、所有権を誰かに渡すことはできますが、賃貸契約がなされているのでしたら、立ち退かすことはできません。
借地権はすでに質問者の父にあるからです。
所有者が変わっても賃貸契約は続行されますので、借地権あるので、追い出すことはできません。
でも、使用貸借だと追い出されますけど

＞私の方では、一切払っていません。

なお、借地上の建物を賃貸させることは建物所有者の自由です（契約で禁止している場合を除く）。
また賃料を支払っていないということは建物について借家契約ではなく使用貸借契約であるということです。

祖父との関係についてはほとんど関係ないでしょうが、父が建物を第３者に売却した場合は質問者には住む権利がないということです。又父親から立ち退きを要求されたら出て行かなければならないということです。
祖父から立ち退きを要求されても建物の所有者でないので無効です。

回答No.2

TOGO123

祖父に賃貸料は払っていますか?
払っていないのならば、追い出されてしまうかもしれません。

払っているのならば出て行く必要はほぼ１００％ありません。

そこで祖父に”とりあえず、いくらかでも賃料を払わせて欲しい”
といって、支払いの事実を作ることです（できれば賃貸契約書も）
それで、土地が祖父でも姉妹でも第三者の名義でも、もう出て行く必要はありません。

っと言うか、姉妹に金を払って買い取ればいかがかと思いますが？
他に行くよりお互い得でしょう。

補足

私の方では、一切払っていません。父も祖父も承知しています。田舎なので、代々長男が土地を守っていくのが当たり前になっている。祖父は、94歳なので支払能力が無いため、父が何も言わず当たり前のように、税金などを払っているようです。いずれ私の番になると思います。しかし名義は祖父のままです。1年ほど前から、父母と祖父母の仲が悪くなり、一緒に住んでいた父母は家を出てしまいました。それまで、何も言わなかった祖父は、父には、土地を渡さないといい始めたのです。裏で、おばさんたち（父の姉）が言わせていたようです。会えば、お金の話しかしない最低な人たち・・・悲しいです。

回答No.1

kousienist

土地の名義はお父さんやあなたの同意なしに移転することができます（お父さんが生きておられる場合）。移転先が，姉妹でも，全くの他人でも同じです。

　土地の使用料は支払っているのでしょうか？お金を払っていると賃貸借ですし，お金を払っていないと使用貸借になります。賃貸借の場合，借り主を追い出すのはかなり大変です。使用貸借ですと，賃貸借に比べれば追い出しやすいです。

　でも，出て行けと言われた場合，建物を取り壊すことになるのであれば非常に不経済ですから，使用貸借でもそんなにすぐ出て行かなくても言いように思います。出て行けと言われた場合は，弁護士に相談してください。
　ちなみに，賃貸借ですと借り主には「借地権」があります。出て行けと言われた場合，拒否することもできますし，お金の支払いを要求することもできます。

補足

田舎の為、代々長男が継ぐのが当たり前になっているので、94歳になる祖父に支払能力が無いので（他にも、いくつかの土地があります）父が当たり前のように税金などは収めているようです。少しですが、祖父に賃貸料も払っているようです。仲の悪い祖父母と祖父は、一緒に住んでいましたが、父母は追い出されてしまいました。それは、叔母（父の姉）たちが、言わせ追い出したようです。身内が仲が悪いということは、すごく悲しいことです。叔母たちは、何とか祖父が生きてる間にお金にしようと、必死のようです。都会に住んでいる叔母たちには、土地よりお金だから・・・叔母たちを信じて言われるがままの祖父母ですが、お金が入った時にどうなってしまうのか、心配です。