2008年02月04日22時18分
地主の息子からの相談です。
現在、地主である両親の代わりに、
地代滞納などの諸問題をわたし(息子)が整理しております。
借地人Aと昭和59年7月に祖母が土地賃貸契約。
平成9年より地代を滞納。
何回かの口頭での催促も、
借地人より建物を買い取ってほしいと申し出があったが、
断りつづけて現在に至る。
地代滞納額166万4520円(11年分)です。
昨今、登記を確認したところ、
借地人所有の建物が市(行政)に税金滞納により
平成18年7月に差し押さえられておりました。
地主であるわたしたちの現在の希望は、
もちろん全額の滞納地代の支払いですが、
ほぼその能力は借地人にはなさそうなので、
借地人から建物を買取り借家人に変更し、
無財産となった借地人(から借家人)を生活保護にいれ、
家賃保証を家賃保証会社にしてもらい、
そのまま住んでもらうことです。
地主であるわたしたちは、
立ち退きさせることは望んでおりません。
建物は戦後すぐにたてられたものなので、
滞納地代額では相殺できないほどの建物なので、
相殺できない分は、借家権に変更後、
家賃に少々上乗せし、
返済してもらおうと思ってます。
税金、地代ほかに借金がある場合は、
自己破産も勧めようとも思っております。
あと行政に相談した際、
借地人の税金の滞納がある限り、
地主が建物を買い取っても、
差押えは抜かないそうです。
行政には抵当権を設定したらどうかと言われました。
あと土地賃貸契約書の原本がのこっておりましたが、
連帯保証人の名前は記載されておりますが、
印が押されてありません。
さらに契約者借地人Aと同じ筆跡です。
この契約の際の経緯はわかりません。
と、いうことで何からどうしたら良いかわかりません。
最大の希望は
借地人Aの土地(97坪)のとなりに、
使用していないわたくしどもの更地30坪ほどあり、
将来的にはここに合計127坪の土地に
収益物件を建設したいと思っております。
できるなら借家人に変更後、
その土地に建てた収益物件に移りすんでもらうことで、
土地自体の収益力を増したい。
いろいろ考え、上記のような構想がありますが、
なにとぞ、私は法律には無知でございます。
アドバイス、ご回答をお願いします。
投稿日時 - 2008-02-04 23:08:34
書いておられるプランで特に問題ないのでは？
あえてアドバイスするとすれば，建物を買い取って買い取り代金から税金の滞納を支払いうということでしょうか。当然売買代金をまず税金の支払いに充てることについて，もと借地人さんの承諾がいりますが。
そして，地主さんは，自分の物になった差し押さえも入っていない建物を取り壊して新しい建物を建て，そこにもと借地人さんに住んでもらって生活保護を受けてもらえばいいでしょう。
借地人さんには，建物と借地権があります。建物に価値がなくても，（場所によりますが）借地権って，底地の６割とかの価値がありますので，十分税金が支払えるのではないでしょうか。
連帯保証人については，印鑑もなく，筆跡も違うなら諦めることになるでしょうね。
投稿日時 - 2008-02-05 09:44:30
補足
＞借地権って，底地の６割とかの価値があります。
すみません。専門家ということなので、もう少しだけ教えてください。
低地の６割は相場でしょうか？
相場であれば、
相場の６割以下で借地権を買い取っても問題ないのでしょうか？
投稿日時 - 2008-02-06 23:07:35
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ベストアンサー以外の回答（1件中 1～1件目)
まずは借地人の方とうまく交渉をされて
貴方が建物を買取りになることが先決ですね。
将来的に収益物件を建てる予定がある等については
絶対に口に出さないようにしてください。
また、地代滞納とか市役所の差押さえのことについても
こちらからは一切口に出さない方が良いでしょう。
あまり無理な金額での交渉を進めるあまりに
先方に旧借地法に基づく権利を主張されると
貴方にとって不利なことも出てくることが考えられます。
あくまでも借地人所有の建物を購入するのですから
これまでに多額の滞納があったり、老朽化などを原因として
実際の建物の価値（評価）は０円やマイナスの場合であっても
建物が個人の資産であることに変わりはないのですから
それ相応の金額を提示する必要があるでしょう。
はっきり言えば、多少高めの金額で買取ることを条件に
（売買金額以外にも引越費用相当分も加えて買取価格とする等）
貴方の土地から退去してもらうことをお勧めします。
その後に借地人が生活保護を受給されるにしろ自己破産されるにしろ
貴方がお世話する必要はありません。
却って「頼んでいないのに余計なことをしやがって！」と
恨まれることにもなりかねません。
なお、役所の差押さえについては、当該建物購入後に滞納分を
貴方が代理でお支払いになればすぐに解除してくれるはずです。
役所のいう「抵当権設定」については借地人の同意が必要です。
同意が得られない場合滞納地代について支払請求の訴訟を起こし
裁判所の判決を得る必要があるなどあまり現実的ではありません。
交渉が成立しなかった場合の最終手段とお考えになったほうが
良いでしょう。
余談ですが、借地人さんがご高齢で貴方がお若い場合
それだけのことで話し合い応じてもらえない可能性があります。
「事情も知らない若いもんが生意気な！」ということです。
このような場合、貴方が交渉するのではなく、ご年配の方同士と
いうことで、過去からの事情をご存じになっている御両親に
お任せしたほうがスムーズに交渉が進む場合があります。
ご参考までに。
投稿日時 - 2008-02-05 01:13:47
