借地更新料の考え方

質問

借地を相続蒔に更新料は誰が負担するか教えてください。
(1)契約期間20年の土地を19年経過したときに相続した場合。
前回更新料＝300万円、相続人＝3名
1年後には20年分の新しい更新料を払わなくてはなりません。
推定新更新料＝360万円
新更新料を全員で負担すべきではないですか。借地を相続した場合は20年の更新料を付けて相続させるのが正しくないですか。

(2)契約期間が5年間過ぎた借地を相続した場合（地主とは相続解決まで待つこと合意しています）
過去の更新料100万円、今後15年の更新料300万円は誰が負担するのが正しいですか。

上記(1)(2)共、借地は20年間の更新料を払った状態で渡すのが正しいか否かということだと思います。

契約期間途中で借地を売却または購入する場合の更新料の考え方はどのようになっているのでしょうか。
決まり事が無い場合はどのように処置すべきか教えてください。

回答No.1

kanenashi

ちょっとわかりにくい文章ですね。こちらで読み取れる範囲で書いてみます。

借地権を相続した場合には、「譲渡承諾料」や「更新料」は原則不要です。というのも相続とは「人が死亡した場合に、その者と一定の親族関係にある者が財産上の権利・義務を承継すること。」（大辞泉）ということですが、権利が「移転」ではなく「承継」となっていることに注意してください。前記２種類の支払いについては、「譲渡承諾料」が借地権の移転をする場合に、「更新料」は契約期間が一旦終了して延長する際に支払うものです。相続はこのどちらにも該当しません。相続は権利の移転とは意味合いが違うのです。

したがって質問者のいう（１）のケースでは、現時点では地主に対し支払わなければならない金員はありません。１年後に更新料を払うのは、相続により、相続物件の借地権付建物の所有者となった相続人です。（建物が存在しているからこその借地権です。「借地権付」建物と理解してください。）

（２）ケースは何をおっしゃっているのか理解できません。過去の更新料は５年前に更新料を支払っているでしょうから現時点ではいっさい支払う必要はありませんし、今後１５年の更新料というものも、相続の時点では発生しません。

いずれにしても借地権付建物の相続による取得と、売買による売却及び購入ならびに更新とは別物です。質問者は取り違えなさっておられるようですから、まずはこの点をご理解いただくのがよろしいように思います。