私道に面した家，補修に関する協定は？

質問

はじめまして。

現在大手ＨＭで建築条件付の土地の購入を検討しています。

その土地は，公道から垂直に道路を引いた私道上にあります。袋小路です。私道に面して３軒の家が建つような形になります。私道はもう上下水道が引いてあり，アスファルト舗装も終わっています。
　チラシには，私道負担ありと書いてあり，営業マンの説明では，３分の１ずつ持分があり,今後の維持の負担があるとのことでした。

　住環境や値段が手ごろなので，購入を前向きに検討していましたが，いくつか気になることがあるので教えてください。

１　営業マンは，この私道を「位置指定道路」ですと言い切り，
後に市に移管されて市道になるといいました・・・が，役所に行って自分で確認したところ，袋小路は私道にならないし，まだ位置指定道路の申請も通っていない（申請は出ているそうですが)との回答でした。そのことを営業マンに言うと，自分も今日役所に行って確認してきたら市道にはならないと分かった。説明ミスですと。
　売りたいがための確信犯的な言動のような気がします。そういうのってありですか？営業マンってそんなものですか？

２　うちは持分があれば私道でもかまわないのですが，今後のこと（子どもの代になった時のことや隣が転売された時など)を考えると，私道の維持管理に関する簡単な協定くらい作っておいたほうがトラブル防止になるのではと考えています。
　しかし，営業マンは契約書にある重要説明書に私道が３分の１の持分ですと書いてあるから大丈夫と言います。またアスファルトは外構扱いでアフターサービスしますから万が一壊れても大丈夫とも言いますが，念書をとっておいたほうがいいですよね？大手ＨＭでアフターサービスはいいと周りから聞いているのですが。

３　どうも営業マンと話がかみ合わなくて困っています。向こうは売って，その後のフォローもする，と言いますが，こちらはＨＭの手が離れてからの私道の維持管理に関する協定について悩んでいるのです。今なら新しく建てる３軒で協定を作るのはそんなに難しくないと思うのですが，契約後に自分達でやらなくてはならないのでしょうか？

　日当たりや住環境，値段も相場よりかなり安いことを考えると買いたいのですが，これからどうやって営業マンと渡り合っていけばよろしいでしょうか？契約をせかされていて，上の疑問が解決しないとすっきりと契約できません。
アドバイスをいただけると嬉しいです。

回答No.4

dr_suguru · ベストアンサー

＞具体的にはどんな項目を盛り込めばよいのでしょうか

・維持管理に際しては、
１修繕場所に関らず平等の費用負担とする。
２修繕必要があるかどうかは、2人以上の同意とする。

また、今後所有権移転する場合は、この協定の地位は継承する
などは最低必要でしょう。

お礼

３人の合意でないところがポイントですね。確かに将来変な？隣人だった場合も２人以上の同意としておけば，問題がないわけですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

nonbi38

私道に関しては購入する前に売主に協定書は作らせるべきです。
めったにないとは思いますが、私道地下の水道管破裂時の負担、都市ガス新設をどうするか、アスファルトの補修について等々
>住環境，値段も相場よりかなり安い
↑私道に面した土地は、近隣の相場よりは安いでしょう。。。
もし、売却することになった場合も近隣の相場より安くなるでしょう。

不動産関係の営業マンは絶対信用してはいけません。
私は、営業マンにだまされた経験があります。営業マンとの会話は録音するか、文章に書かせるのが良いと思います。
私の場合、録音したテープが決めてとなり、不動産屋と示談が成立した経験があります。
また、別の不動産屋とは、隣り合った駐車場の協定書の件で不動産屋ともめたことがあります。
すべてを納得した上で契約した方が良いと思います。

お礼

経験された方の話には説得力がありますね。絶対協定書は作ってもらおうと思います。

営業マンの営業トークに惑わされないよう，念書に書いてもらうのもいいですね。
高い買い物ですので，よく検討してから契約を考えたいと思います。どうもありがとうございました。

回答No.2

takumaF

こんにちは。
原則として４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道していない土地は敷地ではなく、その土地を購入しても建物を建てることはできません。４ｍ以上で無い場合、道路指定を受けることができれば、中心線から２ｍのいわゆるセットバックされた部分が道路として提供され、建物を建てることができます。
その土地は４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないようですね。そうであれば、建物を建てることができない土地です。

お礼

お礼と補足がかぶってしまいましたが，よく考えたいと思います。ありがとうございました。

補足

説明が足りなくてすみません。位置指定道路としては役所に申請中です。（役所に確認しました）
その足で現地も自分で見てきて，ちょうどその時道路の直しをしていた下請けの業者の方と行き会って話を聞いたところ，これを直したら終わりと言ってました。
道路はアスファルトで舗装されており，上下水道の栓も土地のところまで来ていました。４ｍ以上の幅とセットバックもあります。

でも，位置指定道路にならなければ，家が建たないわけですよね。申請が通ってから，契約を考えたいと思います。アドバイスありがとうございました。

回答No.1

dr_suguru

＞営業マンってそんなものですか？

知識がないだけ。

＞契約後に自分達でやらなくてはならないのでしょうか？

ＨＭにやらせれば良いんじゃない？
ただ、将来的に維持管理は3人のみで行うことになります。
今良いとしても、先にどんな人が取得するかもしれません。

＞袋小路は私道にならないし，

私道＝市道でしょ？
ここの市は、差込道路は市道認定しない方針ですね。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

>ＨＭにやらせれば良いんじゃない？
>ただ、将来的に維持管理は3人のみで行うことになります。
>今良いとしても、先にどんな人が取得するかもしれません。

そうですね。
やはり，将来のために維持管理に関する協定を結んだほうがよいですよね。
具体的にはどんな項目を盛り込めばよいのでしょうか，よろしければ教えてください。