土地からの家探し メーカーが先か土地が先か？

質問

長文になってしまったので、以下要旨です。
・不動産屋で土地を購入するのは何かと大変そうで不安です
　後々トラブルにならない様にするにはどうしたら良いのでしょう？
・一方、ハウスメーカーに土地探しを手伝ってもらうと、そのメーカーで家を建てなければならないといった制約があったり、しがらみがあったりでそちらも大変そう

〈本文〉
土地購入からの家探しを検討しています。
HOW TO本等によると、まず地元の不動産会社を廻って気に入った物件を見つけて貰って土地を購入。
その後、建物についてはハウスメーカーと別個に交渉するのが一般的だと書かれています。
　ところが、私が土地を探しているエリアは、古くからの街で敷地境界線が不明瞭だったり、公図と現況がかけ離れていたり、他人の水道管が敷地内を通過していたりと、要するに何かとややこしい土地で、素人である私が不動産屋と渡り合うのは難しいのではないかと考えています。
　そこで、まず住宅展示場を廻ってお気に入りのハウスメーカーを決めて、そこの営業さんにいい物件を探して貰うように考えたのですが、なかなか一社に絞るのは難しく、安い土地だったらA社、高めの土地だったらB社といった感じになりそうです。
　この場合、B社が独自に見つけてきた土地でA社の家を建てるということは可能なのでしょうか？法律上や仕組みの上では可能でも、いわゆる仁義を通さないといけないのでしょうか？
　そういった事をあれこれ考えていると、変なシガラミに付き合わされる位ならいっそのこと多少のリスクを背負ってでも勉強して自分で土地を見つける方が良いのかなとも思います。
　似たような経験をされた方はおられますか？
　もしおられれば、どのように対処されましたか？
以上、よろしくお願いします。

回答No.9

kuku82

はじめまして。

まず、キャッシュをどの程度お持ちでしょうか？
土地買い上げられるキャッシュがあるなら、
土地を買ってから、家を検討で構わないと思いますが、
キャッシュが無いなら、ハウスメーカー（地場工務店含む）さんに頼むのが
無難だと思います。
（この無難というのは、予想を超えた喜びは無いものの、
最低限のモノは手に入るという感覚です。）

っで、土地には大きく４つあります。
(1)HMさんが買い上げた土地・・HMさん経由で手に入る
(2)不動産屋が持っていて、公に売り出してる土地・・個人でも、HMさん経由でも手に入る。
(3)不動産屋が持っているが、まだ公に売り出ししてない土地・・ちょっとコツがいる。
(4)個人持ちの土地・・地主探しと交渉が必要なので、まず個人では無理。（実現性低い）

(1)と(2)が一般的ですね。
分譲地などで4、5軒同じメーカーでデザインバラバラが並んでるのが(1)タイプです。（デザイン揃いは建売が多い）
この場合、土地の地盤にご注意ください。
通常、見積もりには地盤改良費は別になってますので、土地検索時から予め調べてもらいましょう。HM持ちの土地ですから１００％やってくれるはずです。
この土地は、そのメーカーしか建てられない（相当なメーカー粗相が無い限り）のであい見積もりはありえません。

(2)の場合、基本的にその土地はどのメーカーでも手が出せるはずですから、
土地指定であい見積もりしたり、A社が見つけてきた土地で、B社にチャレンジしてもらうのも可能です。
面白いのは、見積もり書の土地の値段がメーカーによって異なる場合がありますｗ
（ここで度々それはルール違反と言われることがありますが、
ぼったくりや曖昧情報提供でごまかしがまかり通ってる世界ですので、
こちらも法律に抵触しない事を念頭にしておけば良いことだと思います。）

(3)は、トータルで一番Goodな可能性の高いとおもいますが、
これには、ご本人の努力が必要とナリフリ構わない勇気と
ある程度の時間と即決力とお金が必要です。
（ある種、上記のルール違反上等くらいの心構えで無いと難しいです。）
コツは、HMを上手に使うことと、土地を探してもらう時の話術でしょうか。

(4)は、ホントに驚きのラッキー結果になるかも知れませんが、まぁ、極々稀でしょう。余程の運と時間が無ければ難しく、また、これを助けてくれるプロが必要です。

ちなみに拙宅は(3)です。
幸い土地をキャッシュで買えましたので、即決でした。
（5日後にはHMが拙宅の土地の島をまとめ買いしており、タッチの差でした。）