土地からの家探し メーカーが先か土地が先か？

質問

長文になってしまったので、以下要旨です。
・不動産屋で土地を購入するのは何かと大変そうで不安です
　後々トラブルにならない様にするにはどうしたら良いのでしょう？
・一方、ハウスメーカーに土地探しを手伝ってもらうと、そのメーカーで家を建てなければならないといった制約があったり、しがらみがあったりでそちらも大変そう

〈本文〉
土地購入からの家探しを検討しています。
HOW TO本等によると、まず地元の不動産会社を廻って気に入った物件を見つけて貰って土地を購入。
その後、建物についてはハウスメーカーと別個に交渉するのが一般的だと書かれています。
　ところが、私が土地を探しているエリアは、古くからの街で敷地境界線が不明瞭だったり、公図と現況がかけ離れていたり、他人の水道管が敷地内を通過していたりと、要するに何かとややこしい土地で、素人である私が不動産屋と渡り合うのは難しいのではないかと考えています。
　そこで、まず住宅展示場を廻ってお気に入りのハウスメーカーを決めて、そこの営業さんにいい物件を探して貰うように考えたのですが、なかなか一社に絞るのは難しく、安い土地だったらA社、高めの土地だったらB社といった感じになりそうです。
　この場合、B社が独自に見つけてきた土地でA社の家を建てるということは可能なのでしょうか？法律上や仕組みの上では可能でも、いわゆる仁義を通さないといけないのでしょうか？
　そういった事をあれこれ考えていると、変なシガラミに付き合わされる位ならいっそのこと多少のリスクを背負ってでも勉強して自分で土地を見つける方が良いのかなとも思います。
　似たような経験をされた方はおられますか？
　もしおられれば、どのように対処されましたか？
以上、よろしくお願いします。

回答No.9

kuku82

はじめまして。

まず、キャッシュをどの程度お持ちでしょうか？
土地買い上げられるキャッシュがあるなら、
土地を買ってから、家を検討で構わないと思いますが、
キャッシュが無いなら、ハウスメーカー（地場工務店含む）さんに頼むのが
無難だと思います。
（この無難というのは、予想を超えた喜びは無いものの、
最低限のモノは手に入るという感覚です。）

っで、土地には大きく４つあります。
(1)HMさんが買い上げた土地・・HMさん経由で手に入る
(2)不動産屋が持っていて、公に売り出してる土地・・個人でも、HMさん経由でも手に入る。
(3)不動産屋が持っているが、まだ公に売り出ししてない土地・・ちょっとコツがいる。
(4)個人持ちの土地・・地主探しと交渉が必要なので、まず個人では無理。（実現性低い）

(1)と(2)が一般的ですね。
分譲地などで4、5軒同じメーカーでデザインバラバラが並んでるのが(1)タイプです。（デザイン揃いは建売が多い）
この場合、土地の地盤にご注意ください。
通常、見積もりには地盤改良費は別になってますので、土地検索時から予め調べてもらいましょう。HM持ちの土地ですから１００％やってくれるはずです。
この土地は、そのメーカーしか建てられない（相当なメーカー粗相が無い限り）のであい見積もりはありえません。

(2)の場合、基本的にその土地はどのメーカーでも手が出せるはずですから、
土地指定であい見積もりしたり、A社が見つけてきた土地で、B社にチャレンジしてもらうのも可能です。
面白いのは、見積もり書の土地の値段がメーカーによって異なる場合がありますｗ
（ここで度々それはルール違反と言われることがありますが、
ぼったくりや曖昧情報提供でごまかしがまかり通ってる世界ですので、
こちらも法律に抵触しない事を念頭にしておけば良いことだと思います。）

(3)は、トータルで一番Goodな可能性の高いとおもいますが、
これには、ご本人の努力が必要とナリフリ構わない勇気と
ある程度の時間と即決力とお金が必要です。
（ある種、上記のルール違反上等くらいの心構えで無いと難しいです。）
コツは、HMを上手に使うことと、土地を探してもらう時の話術でしょうか。

(4)は、ホントに驚きのラッキー結果になるかも知れませんが、まぁ、極々稀でしょう。余程の運と時間が無ければ難しく、また、これを助けてくれるプロが必要です。

ちなみに拙宅は(3)です。
幸い土地をキャッシュで買えましたので、即決でした。
（5日後にはHMが拙宅の土地の島をまとめ買いしており、タッチの差でした。）

回答No.8

binbouoyaj

地域柄もあるでしょうが、大手ハウスメーカーで土地を探してもらっても一般的な土地がほとんどです。
いろんな会社で相談し土地と家をセットで考えていただきましたが土地については一般の不動産情報に載っているものばかりでした。
土地情報はインターネットで簡単に判りますから自分で土地を探しておくという気持ちでいたほうがいいでしょう。

地元工務店が結構土地開発をやっています。

我が家は地元の工務店で６軒分譲ものから建築条件付で購入しました。
土地は相場より大分安くなりました。（２割近く）
南向きなのに間口が狭く設計に気を使いましたが安いことを考えて我慢しました。
土地の情報をもらったらある程度間取りを考えて希望の金額・内容で設計してもらいました。
土地も２年近く探していましたし、自分で（土地なりの）間取りを考えていたので物件（土地）をみてから契約まではすぐでした。

非常に小さく作ったうえ変形の家にしたので家の価格はあまり安くありませんでしたが建売に毛が生えたくらいの値段で出来ました。
子ども部屋が非常に小さいこと、外壁が１２ｍｍの安いサイディングであること、デザインがいまいちなことが欠点ですが南向きで注文住宅なのに建売と変わらない値段で建てられたので非常に満足しています。

大手の住宅会社でも同じように開発からやっていることがありますがお買い得っていうのはほとんどありませんでした。

地元の工務店でお金についても結構融通がききました。
土地の契約・支払いが先にあり家の契約・手付け・棟上での８割支払いなどローンで支払うのは手続きも大変（手数料もかかる）なんですが貯金が７００万円しかないといったら棟上までの支払いをそれでやってくれました。
地元工務店ならではでしょうね。

大手（鉄骨メーカー）だと基本的な外枠が決まっていて間取りを多少変えるくらいになってしまうかもしれません。
小さな土地に普通パターンの鉄骨住宅を建てるのは難しいかもしれません。
個別に設計すると更に高くなるでしょう。
自分の希望と予算がどのくらいかをトータルに考えてどういうパターンかを考えるといいでしょう。

参考までに近所での相場（土地５０坪・家３２坪程度）
鉄骨メーカー：３９００万円
大手在来工法メーカー：３６００万円
地元工務店：３２００万円
建売：３１００万円

回答No.7

nsan007

鉄骨＝ハウスメーカーと思われていたそうですが、建築士(設計士とよく言われますが、その言葉や資格はありません)が計算をして設計するものです。ハウスメーカーの鉄骨造はある程度既製品的に軽量鉄骨と言って薄い鉄骨で、最小限の鉄骨でいかに安く丈夫にするか、極限の設計で、完成後壁一つ抜く事も増改築も不可能に近いし、そのメーカーに幾ら高くついても頼まないと出来ない物です。
しかも極限まで薄い鉄骨を使っていますから、丈夫だと信じていも足元が湿気で錆びて穴が開いて３０年もすればガタガタになった実例も多いのです。
それに比べて建築士の設計は主に重量鉄骨(H型など)を使って余裕のある構造計算で充分な設計をしますから、半永久的に安全な鉄骨造(木造の場合でも)を作ります。
建築士の設計で詳しい図面を作ってもらって何社かで入札すればそんな設計でも安く上がりますし、建築士の監理で手抜き工事などは出来ません。しかも何処が何処まで工事に含まれているかの明細がありますから、追加や変更の金額も明確に出て揉める事もありません。
土地探しから建築士にお願いし、合わないなと思えば、それまで費用を支払って断る事は簡単ですが、ハウスメーカーなどは営業に繋がらないとなると断るのも大変です。
気軽に相談に乗ってくれて、設計も信頼を持って頼めそうであればお任せしてはどうでしょうか?

回答No.6

noname#78261

メーカーが土地を探すを手伝うのは建物契約を取りたいからでいい物件なんて運よくあれば見つかるけれど土地探しのプロというわけではないですよ。あてにすべきではないです。だからこそ土地を見つけた所と違うメーカーで決まっていやみを言われたなどつまらないいやな思いをすることになります。
建築士でも家の設計を任せないのに建築士に話をするのは・・と思うことでしょうね。まあ、確かにそうですがそういうサポートをしてほしいといえばしてくれるかもしれません。
一番は信頼できる不動産屋がいいのですが、大きな会社の看板をしょってても担当者がいいとも限らないのがつらいところです。

私は、この機会に土地に対する知識をつけることは建築主本人にも大切な事だと思います。お値ごろで、地形もよく、日当たりも、道路付けも、地盤強度もいいなんて土地はありません。条件よければ価格はたかいので。人に依頼すれば人のせいにするという楽な考え方もありますが長期的に考えると自分が納得したものというのはいつまでも愛する事ができます。

建築も、土地も、結婚もこの辺は似ているように思うのです、

お礼

確かに、建築主がもっと勉強すべきなのでしょうね。
気長にやってみます

回答No.5

nsan007

土地探しから失敗しない方法はその段階から信頼できる建築士を捜してお願いする事です。不動産鑑定士に依頼すれば、土地の問題は分かりますが、建築上の制限などまでは知りませんし、その大きさの土地に思った規模の家が建つのかどうかも分かりません。
土地探しから、購入まで本当のプロについていてもらえば失敗はありません。僅かな費用を払っても、建築士の設計で何社か工務店に見積を取り、安い所で工事をする方が、結果的に安くて良い物が出来ます。
家はハウスメーカーに、と思い込んでおられるかも知れませんが、ハウスメーカーで土地を探せば、おそらく少し安めの土地が見つかるかもしれませんが、その土地を購入すればそこで建築しなければなりません。最初は建築費も安めに契約をして、工事中にあれは別、こうするなら追加の金額をとドンドン釣上げられて、結果的に予想を超える金額になってしまうことは日常的にあることです。
そこまでしない良心的なハウスメーカーほど、競争に負けてお客が付かなくて経営が成り立たずに潰れていきます。

実質の工事費に設計料を1割、工務店の経費が1割かけても、ハウスメーカーは、更に宣伝広告費、モデルハウス料、営業マンの経費に本社経費が必要ですから実質の工事費に最低でも3割は上乗せをしていますから、値段で言うとどちらが安上がりか・・・
安い、などを売り物に急激に伸びている会社ほど内部では強引なお金儲けの手法を考えています。

又、ハウスメーカーに土地選びを相談しても、おそらく建築士などの専門家は付けてくれません。結局は素人の営業マンで聞いても即答できない、素人判断のいい加減な事しか言わないと腹を立てる結果になると思います。

お礼

不動産鑑定士というのは思いつかなかった選択肢でした。
少し調べてみようと思います。
設計士に関してですが、私自身、鉄骨住宅に気持ちが傾いているのですが、鉄骨住宅を設計士の方と協同で進めていけるのでしょうか？
先入観で、鉄骨＝ハウスメーカーと思っているのですが

回答No.4

Pianista

土地から探して家を建てる場合、土地+建物の総予算を常に頭に入れておいた方がよいでしょう。ご覧になったHOWTO本の方法だと土地を買ったのはよいが建物に当てる予算が足りなくて思ったような家が建てられなかったという事態に陥る可能性もあり、危険です。
気に入った土地を見つけたらまず不動産屋に押さえてもらっておいてハウスメーカーにプランと概算見積りの提示をお願いする。ここで素早くプランと概算見積りを出せないようなハウスメーカーは使わない。予算内で収まりそうなら土地を契約といった流れの方が良いと思います。

で、ここからが本題なのですが、ご自分で土地を探すのもリスクを伴います。何せこっちは素人ですからね。世の中には買うまでわからなかった問題のある土地も多く、そういった問題を事前にこちらに教えてくれない悪質な不動産屋も数多く存在します。
私の経験した一例です。気に入った土地が見つかりました。日当たりも良く、その周辺の土地に比べて安かったのですが、よくよく調べてみたらいろんな問題がありました。
１．前面道路が私道であり建築基準法上の道ではない。つまり法律的には接道してないので原則的に家は建てられず、たてるには非常に複雑な手続きをしなくてはならない。
２．排水管が他人の土地を通っており、今現在はその土地は不動産屋の持ち物だが、将来的に他の人の手に渡ってしまった場合、最悪法外な値段でその土地の買い取りを要求される可能性がある。
等、あり得ない問題がありましたので、その土地の購入はやめました。

その問題がわかったのは、第三者である不動産鑑定士に依頼して、その土地の素性について調べてもらったからです。多分、自分たちだけだったらその土地を購入してしまっていたかもしれません。その不動産鑑定士によれば土地の価値としては半分以下だとか。

私の場合、ハウスメーカーは一社に絞り込んでいたので、土地はメーカーに探してもらいつつ、自分でも方々歩き回って探して、良さそうな土地を見つけたらまずハウスメーカーにプランと概算見積りの提示をお願いし、平行して不動産鑑定士にその土地に問題がないか、価格が適正か調べてもらいました。(前出の素性の悪い土地は自分たちで見つけた土地です)
質問者様の土地を探していらっしゃるエリアもなんかややこしそうですので、間に不動産鑑定士に入ってもらって調べてもらった方が良いのではないでしょうか?　高い買い物です。変なものをつかまされることを考えたら、鑑定士に払う金額などたかがしれてますよ。

なお、
>この場合、B社が独自に見つけてきた土地でA社の家を建てるということは可能なのでしょうか？法律上や仕組みの上では可能でも、いわゆる仁義を通さないといけないのでしょうか？

について、法律的には問題ないと思いますが、人道的に問題があると思います。それより、それぞれのハウスメーカーに総予算を伝えておいて、その総予算に見合った土地を探してもらえばよいのでは?　必然的にA社は安めの土地を、B社は高めの土地を探してくると思いますが。

お礼

ハウスメーカーには総支払い可能額は既に伝えてあります。
土地の素性を正直に話してくれるかどうかは難しいですね
不動産鑑定士も含めて対策検討してみます

回答No.3

okonomi99

＃１さんと同じく、ハウスメーカーに任せるのは一番危険です。
とにかく家を建てないと利益・成績になりませんから、
イマイチな土地であっても、ばんばん推し進めてきます。
しかも、買うことは分かっていますから、
家の価格も全然下げてくれないでしょう。

一番良いのは、自分で探すか、不動産屋に頼みます。
不動産屋も何件か回った後に、
ここと思えるところ一社に頼んだ方が良いでしょう。
不動産屋は不思議な業界で、横の繋がりがあります。
一軒一軒は別々に存在して、競合しているかのように見えますが、
横同士の情報網でお互いのお客様の物件を売買出来るようにしています。

同時にお願いするとあまりやる気を出してくれない場合が多いですので、
一社にお願いしたほうが、結果は良くなると思います。
また、不思議な事に、個人で値引き交渉しようとしても難しいのですが、
自分の不動産屋に交渉してもらうと、あら不思議。下がっちゃうんですね。

あと、財務省の払い下げ土地もオススメです。
競売とは異なります。
物納された土地などを、入札で購入できるのです。
入札漏れとなった物件などは、最低入札価格が公示されますので、
その価格で入札すれば、即貴方のものです。

私の場合は、その土地を見に行って、あこりゃダメだ・・・と思っていたら、
周りの気になる土地に不動産屋さんの旗が！？
そこで私の好意にしていた不動産屋から、その旗の不動産屋に連絡を入れてもらって、
価格交渉・４分割の場所交渉などとトントン拍子に進んでいきました。
(後の売買契約で分かったのが、私の購入した土地も財務局の払い下げで、
それをある会社が購入して、不動産屋に委託して４分割して販売した土地でした)

ここでポイントなのが、本当に良い土地はなかなか手に入りません。
何故なら良い土地は、更に儲けようと建売などで使われてしまうのです。

話は逸れてしまいましたが、おっ！これは！と思える土地が見つかったら、
いよいよハウスメーカーの出番です。２・３社はお気に入りの会社を見つけておいて、
一斉に見積り・プラン作成依頼をします。
そして、気に入りのプランがあれば、その地盤調査をして、
地盤が良ければその土地を購入です。
地盤調査は購入前でもお願いすればさせてくれるハズです。

土地購入⇒建物建築契約締結⇒建築⇒完成・入居

お礼

ご回答ありがとうございます。
皆さんの意見を伺っていて、ハウスメーカーは２，３社に絞っておいて土地は不動産屋に探してもらうというのが正解なのかな、と思い始めています。
色々な物件を見ながら目を肥やしていけるように頑張ります。
財務省の払い下げ物件というのは初めて聞きましたが、少し調べてみようと思います。

回答No.2

nabituma

>素人である私が不動産屋と渡り合うのは難しいのではないかと考えています。
そうです。そのややこしい所を何とかするのが不動産屋の商売です。
プロにまかせましょう。
個人取引などをすると大変な目にあうかもしれませんね。
>B社が独自に見つけてきた土地でA社の家を建てるということは可能なのでしょうか？法律上や仕組みの上では可能でも、いわゆる仁義を通さないといけないのでしょうか？
ハウスメーカーはなぜ土地を探してくれるかというとそこに自分の会社で建ててくれることが前提になります。法律上は可能かもしれませんが道義上どうかと思います。（たいていは逃げられないような仕組みになっていると思いますが）

土地を不動産屋で探して、いくつも回っていると土地の見方、相場もわかってきますよ。また探すつもりでいろいろあたっているといろいろな人が紹介してくれたりしてくれますよ。可能であればハウスメーカー以外の第3者のプロに土地を見てもらってアドバイスをもらうとよいと思います。
私はかみさんの父が大工なので、家のことはプロなので土地の見方というのもいろいろ教えてもらいました。
私は不動産屋をまわりましたが、結局は市の払い下げの土地を入札で入手しました。

お礼

そうですね、まずは目を鍛えるようにします

回答No.1

oo14

ハウスメーカーは土地のことはなんにも知りません。裏で懇意な不動産屋さんとつるんでいるだけです。所詮は家を売るために、土地も探さなくてはなりませんし、銀行も紹介する必要があります。当然、任せっぱなしです。チラシ広告を詳細に見れば、ハウスメーカーや銀行関係の物件は相当割高にみえます。（あの値段から、一般価格まで、落とす交渉をすると考えるだけで、なにかと大変そう）その点不動産屋さんは３％＋６万でなんらそれ以上の関係はありません。裏で関係者がつるんでないかだけ裏をとっておけば、すっきりです。）
どうされたかというと、任せてられない。
６％払うなら自分で。のクチです。

お礼

ハウスメーカーの営業がそこまで酷い人ばかりとは考えにくいですが。。
私が書いた“ややこしい物件”も私の方が乗り気で話を進めようと考えていた所、ハウスメーカーの営業が色々調べてくれて不利な条件を並べ立てて「止めた方がいいですよ」とアドバイスしてくれましたし。
他のハウスメーカーにもその物件の情報を持っていったのですが、どこも「調べましたが、止めておいたほうが。。」というリアクションでした。
とは言え、全面的にハウスメーカーの営業を信頼するつもりもありませんが