土地からの家探し メーカーが先か土地が先か？

質問

長文になってしまったので、以下要旨です。
・不動産屋で土地を購入するのは何かと大変そうで不安です
　後々トラブルにならない様にするにはどうしたら良いのでしょう？
・一方、ハウスメーカーに土地探しを手伝ってもらうと、そのメーカーで家を建てなければならないといった制約があったり、しがらみがあったりでそちらも大変そう

〈本文〉
土地購入からの家探しを検討しています。
HOW TO本等によると、まず地元の不動産会社を廻って気に入った物件を見つけて貰って土地を購入。
その後、建物についてはハウスメーカーと別個に交渉するのが一般的だと書かれています。
　ところが、私が土地を探しているエリアは、古くからの街で敷地境界線が不明瞭だったり、公図と現況がかけ離れていたり、他人の水道管が敷地内を通過していたりと、要するに何かとややこしい土地で、素人である私が不動産屋と渡り合うのは難しいのではないかと考えています。
　そこで、まず住宅展示場を廻ってお気に入りのハウスメーカーを決めて、そこの営業さんにいい物件を探して貰うように考えたのですが、なかなか一社に絞るのは難しく、安い土地だったらA社、高めの土地だったらB社といった感じになりそうです。
　この場合、B社が独自に見つけてきた土地でA社の家を建てるということは可能なのでしょうか？法律上や仕組みの上では可能でも、いわゆる仁義を通さないといけないのでしょうか？
　そういった事をあれこれ考えていると、変なシガラミに付き合わされる位ならいっそのこと多少のリスクを背負ってでも勉強して自分で土地を見つける方が良いのかなとも思います。
　似たような経験をされた方はおられますか？
　もしおられれば、どのように対処されましたか？
以上、よろしくお願いします。

回答No.3

okonomi99

＃１さんと同じく、ハウスメーカーに任せるのは一番危険です。
とにかく家を建てないと利益・成績になりませんから、
イマイチな土地であっても、ばんばん推し進めてきます。
しかも、買うことは分かっていますから、
家の価格も全然下げてくれないでしょう。

一番良いのは、自分で探すか、不動産屋に頼みます。
不動産屋も何件か回った後に、
ここと思えるところ一社に頼んだ方が良いでしょう。
不動産屋は不思議な業界で、横の繋がりがあります。
一軒一軒は別々に存在して、競合しているかのように見えますが、
横同士の情報網でお互いのお客様の物件を売買出来るようにしています。

同時にお願いするとあまりやる気を出してくれない場合が多いですので、
一社にお願いしたほうが、結果は良くなると思います。
また、不思議な事に、個人で値引き交渉しようとしても難しいのですが、
自分の不動産屋に交渉してもらうと、あら不思議。下がっちゃうんですね。

あと、財務省の払い下げ土地もオススメです。
競売とは異なります。
物納された土地などを、入札で購入できるのです。
入札漏れとなった物件などは、最低入札価格が公示されますので、
その価格で入札すれば、即貴方のものです。

私の場合は、その土地を見に行って、あこりゃダメだ・・・と思っていたら、
周りの気になる土地に不動産屋さんの旗が！？
そこで私の好意にしていた不動産屋から、その旗の不動産屋に連絡を入れてもらって、
価格交渉・４分割の場所交渉などとトントン拍子に進んでいきました。
(後の売買契約で分かったのが、私の購入した土地も財務局の払い下げで、
それをある会社が購入して、不動産屋に委託して４分割して販売した土地でした)

ここでポイントなのが、本当に良い土地はなかなか手に入りません。
何故なら良い土地は、更に儲けようと建売などで使われてしまうのです。

話は逸れてしまいましたが、おっ！これは！と思える土地が見つかったら、
いよいよハウスメーカーの出番です。２・３社はお気に入りの会社を見つけておいて、
一斉に見積り・プラン作成依頼をします。
そして、気に入りのプランがあれば、その地盤調査をして、
地盤が良ければその土地を購入です。
地盤調査は購入前でもお願いすればさせてくれるハズです。

土地購入⇒建物建築契約締結⇒建築⇒完成・入居

お礼

ご回答ありがとうございます。
皆さんの意見を伺っていて、ハウスメーカーは２，３社に絞っておいて土地は不動産屋に探してもらうというのが正解なのかな、と思い始めています。
色々な物件を見ながら目を肥やしていけるように頑張ります。
財務省の払い下げ物件というのは初めて聞きましたが、少し調べてみようと思います。