中古住宅の瑕疵担保責任について

質問

築５年の木造住宅を購入予定で、もう少しで売買契約予定なのですが、
契約予定の売買契約書には瑕疵担保期間は「引渡しから２ヶ月間に限り”私に”対して責任を負う」と書いてあります。そこで以下３つ質問です。
１　中古住宅の瑕疵担保責任は法律ではどのくらいなのでしょう？
販売元の不動産屋は民法で２年というのがあると言っていたが、この売買契約書にうたわないと無効になりそうだと思うし、また、調べたが２年という期間があるかわかりませんでした。　

２　この契約通りに契約して瑕疵があった場合、期限の扱いはどうなると考えたらいいのでしょうか？　２ヶ月目以内に瑕疵がある旨を売主に知らせた時点でOKなものなのでしょうか？

３　また売主がご近所になる為、トラブルは避けたいのですが、瑕疵があった場合、売主から施工業者に負担の依頼をするものでしょうか？　それとも私が直に元の施工業者に言ってもいいものでしょうか？？

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。

売買契約ではなく請負契約についての瑕疵担保は３つの関連する物があります。
１つは民法上のものです。売買の場合と異なり、請負の場合は非堅固なもの（木造など）は５年、堅固な物（鉄筋コンクリート造など）は１０年と民法上決まっています。

もう１つは品確法という法律に関する物です。これは、構造上重要な部分と雨漏り関連については構造種別にかかわらず、１０年が義務となっています（売買でも新築に関しては適用があります）。

最後は売買同様、契約上の取り決めです。品確法に関する部分の瑕疵担保は、品確法は強行規定ですので、これより短い期間を設定しても、その契約は無効となります。
しかし、民法の瑕疵担保は任意規定なので、契約でこれと異なることを定めることができます。そのため木造は１年、鉄筋コンクリート造は２年と契約することが多くあります。

中古で売買する場合、瑕疵担保は売り主が宅建業者なら宅建業法により２年以上の瑕疵担保期間を設けることになっています。また売り主が事業者なら瑕疵担保なしという定めは消費者契約法により無効になります。このため１年程度の期間を設けることが薦められているようです。
売り主が個人の場合瑕疵担保は自由に設定出来ますので、なしと言うこともあります。

>築年数が２年の木造の場合、瑕疵担保責任期間が残り３年あると思うのですが、瑕疵担保責任の期間が多く残っている物件が売買されるとその施工業者の責任はどこに行ってしまうのだろう？？

品確法の瑕疵担保は新築のみを対象にしていますので、中古売買の場合適用になりません。
つまり１０年の義務は中古購入者に引き継がれないのです。
同様に民法または契約で定めた期間内で中古売買された場合も、施工業者の義務は引き継がれません。

代わりに購入者に対しては売り主が責任を負うことになっているからです。ただし、売り主によっては契約により瑕疵担保期間が無かったり短くなったりします。つまり売買契約で定めた範囲しか売り主は責任を負いません。

もし仮に、施工上の問題により売り主が瑕疵担保責任を負わされた場合、請負契約の瑕疵担保責任は以内で、その損害を施工業者に請求することは可能と思います。

つまり、質問のケースでは請負業者は施主に対して残り３年間は瑕疵担保責任を負う可能性がある、つまりどこに行くのかという質問の答えは、移動せずそのまま施主に対して残っているということになります。

お礼

たびたびのご回答有難うございました。
民法と品確法の違いがあったのですね！
わかりやすく納得のご回答有難うございました！

回答No.2

noname#65504

１．
民法では期間の規定は明記してありません。
債権の時効は１０年なので、特に定めをしない場合は１０年と考えられています。

しかし、先の回答にあるように契約で別途定めることができます。瑕疵担保なしというのも認められます。

但し宅建業法により売り主が宅地建物取引業者の場合、２年以上つけなければなりません。２年という期間は民法ではなく宅建業法です。
また、消費者契約法により売り主が事業者（すべての企業など）の場合、瑕疵担保なしというのは無効になります。
それに、一方的に消費者に不利な契約も無効とされるので、はっきりと決まった物はないのですが（まだ参考になる判例などがないので）、安全を取って、売り主が事業者の場合１年程度の期間をつけておくようです。
売り主が個人の場合、数ヶ月つけるか全くつけないことがおおようです。

２．
２ヶ月以内に請求しなければ請求権は失われます。また、期間内に請求して相手が認めれば、そこから１０年の時効が始まりますので、相手がきちんとした対応を取らない場合、１０年間請求する権利が生まれます。

３．
法律上、売買契約では、売り主に対して補修請求権はありません。つまり売り主は補修をする義務はありません。
買い主は被害額を算定して損害賠償をするのが原則です。相手が認めなければ、裁判などが必要になり、被害額の証明責任は買い主にあります。
ただし、実務上では先の回答にあるように、売り主側が補修を用意することもあるようです。

お礼

１さんに続いて、詳しいご説明有難うございました。
非常に参考になります！
クレーマーではないのですが、念には念をで２ヶ月の瑕疵担保責任期間から４ヶ月にしてもらいました。
　でも一つ疑問に思いましたのが、築年数が２年の木造の場合、瑕疵担保責任期間が残り３年あると思うのですが、瑕疵担保責任の期間が多く残っている物件が売買されるとその施工業者の責任はどこに行ってしまうのだろう？？

回答No.1

turbotjc

業者してます。

＞１　中古住宅の瑕疵担保責任は法律ではどのくらいなのでしょう？

民法では、「瑕疵を発見した時から1年以内」となっていたはずです。ただしこれは強制力を持つ規定ではないので、お互いの合意・契約によって別に定めることが可能です。
1.売主が宅地建物取引業者の場合は、売主は引き渡しより2年間とすることが出来ます。（宅地建物取引業法による。もちろん2年以上でも可）
2.売主が一般の方の場合は、合意により自由に定める事が出来ます。「売主の瑕疵担保責任無し」というのも可能です。ただ平均的には2～3ヶ月と期間を区切るケースが多いです。

＞２　この契約通りに契約して瑕疵があった場合、期限の扱いはどうなると考えたらいいのでしょうか？２ヶ月目以内に瑕疵がある旨を売主に知らせた時点でOKなものなのでしょうか？

基本的にご質問のその通りです。

＞３　また売主がご近所になる為、トラブルは避けたいのですが、瑕疵があった場合、売主から施工業者に負担の依頼をするものでしょうか？　それとも私が直に元の施工業者に言ってもいいものでしょうか？？

売主（あるいは仲介業者）に報告の後、現場を確認してもらい、原則として売主が修繕の発注をします。ただし売主の了解があればこの限りではありません。

お礼

すばやい専門家さんからのご回答有難うございます。
情報が足りなかったですね、売主は一般者です。やはり自由に取り決めということなんですね。
　その他のご回答ありがとうございました。心強いです。