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遺産相続の際の土地の分割について
例えば300平米の土地があるとします。 現在は父親名義です(母は他界)。 子供が4人で、そのうちのA子さんと父親が、その土地に2世帯住宅を建てようとしているとします。 300平米のうちの150平米だけを使って建物を作り、残り150平米は庭として残すこととします(後に売却しやすいように)。 父親が亡くなった後も、A子さんはその家に住み続けることを希望しています。でも300平米は必要なく、150平米で十分とのこと。 そこで、150平米はA子さんが相続し、残りの150平米を残りの3人が相続、出来れば換価分割したい。 以上の前提条件で、3つ質問させてください。 (1)A子さんの取り分150平米については、今後も居住するのでおそらく相続税に関して小規模住宅の評価減の特例が適用されて80%の減額となるかと思われますが、残り150平米に関しても、出来れば適用を受けたいのですが、それは可能でしょうか?居住はしないので、50%の減額が適用されますか? それとも居住しないとそもそも適用されないのでしょうか。 (2)残りの150平米を4人が相続する場合、一旦共有名義になるのでしょうか、それとも分筆してそれぞれの持分を決めるものですか。 最終的には換価分割するつもりですが、いつの段階で換価していいものなのかがイメージできなくて・・。分筆したら、いちいち一人一人が売却の手続きをしなくてはいけないですよね。共有名義のまま、誰かが代表して売却の手続きを行えばいいのでしょうか。 または、誰か一人が代表して相続し、換価した後に売却代金を4人で分けるものでしょうか。 (3)本来はA子さんの権利は4分の1な訳ですが、150平米を相続するに当たっては他の兄弟3人の持分であるところの4分の1をも相続することになりますね。 この場合、A子さんは、他の兄弟3人に、その4分の1の分の対価を支払う必要がありますか。通常、その対価の計算は、どの金額を元に決定するものでしょうか。路線化?公示価? 色々なサイトなどで調べてみたのですが、どうしてもこの3点だけが解決できず困っています。 どうぞお知恵を貸して下さいませ。よろしくお願いします。
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早速ご回答頂き有難うございました。 大変分かりやすい解説をして頂いて、この2,3日ずっと考えていた問題がすっきり解決しました。 ちなみに私はA子さんの立場ではなく、A子さんの弟の嫁です。 相続に嫁が首を突っ込むのは筋違いなのは百も承知なんですが・・。 先日義母が亡くなり、A子さんがあまりにも気軽に、今の家をそっくり2世帯を建て替えて私が住むわ、と言っているそうなんです。 丸々300平米にまたがって建ててしまったら、次の相続の時に他の兄弟が相続放棄しない限り、A子さんは他の兄弟に莫大な代償金を支払って土地の全部を相続しなくてはならないのに(都内の一等地にあるので、大変な金額になるんですよ)。それが払えないが為に、せっかく建てた家ごと全部売却、とならないように、ここでよく考えないといけないんじゃないのかな~と思いまして。A子さんは、親の土地に新しい家を建てて住めてラッキー、くらいにしか考えていないみたいで。土地の半分は売却できる様に残した上で、A子さんが相続する150平米について代償金を支払う覚悟をした上じゃなければ、後々もめる原因になるかと。実際には兄弟は相続放棄、という話も出るかもしれませんが、最悪の事態を想定しておかないといけないですよね。何か義父とA子さんに主人からアドバイスしてもらえることがあれば、と色々と調べ始めた次第です。 本当に助かりました。有難うございました!!