借地での建替えと更新について

質問

以前、「区画整理の借地権割合の交渉」について質問した者です。その節はありがとうございました。
その後、地主と話し合いをし、現況の土地の60％の建蔽率で境界線を越えない範囲でアパートを建てることはＯＫをもらえました。更新期間は20年で残存期間は7年です。

今回ご相談したいのは…。
地主から以下のような提案がありました。

１．現在、軽量鉄骨の建物が建っているが、建て直す建物が同じ軽量鉄骨の場合は、残存期間終了後、契約を更新する。
２．１．と同じく軽量鉄骨で建て直すが、新たに契約し直す場合、更新期間は20年とする。更新料は現残存期間分を差し引き、100万円とする。
３．現在、軽量鉄骨の建物が建っているが、建て直す建物が重量鉄骨の場合は、新たに契約し直し、更新期間は30年とする。その場合、更新料30年分を一括払いとする。

現在の建物ですが、地主は軽量鉄骨だといい、建てた工務店は重量鉄骨だといいます。その点が双方の相違点です。なにしろ、築27年の建物なので、工務店に重量鉄骨だという資料でもあればいいのですが…。
自分の家の建物がどんな工法の建物なのか証明する方法はありますか？例えば区役所に問合せるとか。
契約書には建物の種類は書いていないので、何とか２．と同じ方法で、重量→重量で、更新料を30－7＝23年を支払い、30年の更新期間を得たいと思います。
地主を納得させる何か良い方法はないでしょうか？

それから、３．の方法を選択した場合、地主は「異議申立」をするそうです。母が聞いてきた話なので、どこに「異議申立」をするのかわかりませんが、そうしないと地主が不利になるそうです。逆にいうと「異議申立」されると借地人が不利になるのでしょうか？

アドバイス頂けるとたいへん助かります。
よろしくお願い致します。

回答No.2

sein13_2 · ベストアンサー

少し補足させてください。

建築と不動産登記では鉄骨造の基準が違います。

建築では、Cチャンネルなどの軽量鉄骨を使った鉄骨造はすべて、軽量鉄骨ですが、不動産登記における軽量鉄骨は、厚さ4mm以上が軽量鉄骨造になります。つまりH鋼など、本来重量鉄骨とされるものを使っていても、厚さが4mmに満たない場合は軽量鉄骨扱いになってしまいます。基本的には建築と不動産登記の構造は一致しているのですが、限界事例においては異なってきます。

>自分の家の建物がどんな工法の建物なのか証明する方法はありますか？例えば区役所に問合せるとか。

正式に証明する方法はないと思います。裁判所に確認の訴えを求めても、これは法律における権利関係の確認をするもので、事実関係の関係の確認ではないです。

よって、証明方法としては、一級建築士と土地家屋調査士の両方に確認をしてもらうべきではないでしょうか。さらに、建物の構造の違いは、建築士が調査士の分野を知らないし、調査士も建築士の構造の考え方を知らないので、両方知っている人が説明するのがベストだと思います。

納得させるにしても、事実建築物の構造がどうなっているかわからないので、ここのところは、どちらの分野からしても軽量鉄骨造なら、納得させられますし、そうでないなら、納得させられないかもしれません。

一級建築士への相談料は基準価格はありません。全国で30万番弱くらいまで、登録番号がなされていると思います。（私で平成7年合格、255000番台です。なお、一級建築士は毎年7000人くらい合格してます。）田中角栄氏が1番で、最初の5万番台くらいまでは、お亡くなりになってますから、全国で23～24万人くらい、一級建築士はいます。かなりの数ですね。お近くで探せばきっといます。

調査士は数が少ないですが、法務局のまわりに事務所出しているので、簡単に見つけられると思います。調査士会の相談価格の基準は1時間につき3590円以下となっています。

>どこに「異議申立」をするのかわかりませんが、そうしないと地主が不利になるそうです。

基本的には裁判所です。この場合は異議申し立てではなく、民事訴訟になると思います。しかし、区画整理ですよね。第1種区画整理の場合、組合が事業主体ですが、第2種区画整理の場合は地方自治体が事業主体だったと思います。多分、組合が事業主体の場合が多いので、こちらだと思うのですけど。
行政がかかわってい場合には行政に対しての異議申し立てとも考えられます。（行政不服審査法20条）

とりあえず、一級建築士と土地家屋調査士に相談してみてください。一級建築士はどこか探して、タダで相談できると思います。土地家屋調査士でも、法務局で一度タダ相談がないか相談してみてください。私の所属する会では、週に1回タダで登記相談をしています。

お礼

たいへん参考になりました。
異議申立については、重量鉄骨で建てた場合に地主がすることになっておりましたが、結局軽量鉄骨で建てることになりそうですので、今回はその件に関しては心配しなくても良さそうです。
ためになるご回答ありがとうございました。

回答No.1

noname#3856

現在の建物の構造の確認方法について

「登記」された建物であるならば、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）をとることによって「構造」が確認できます。

また、建築時期がはっきりしており、「建築確認」をとった上で建築していたのであれば、区役所の「建築指導課」など「建築確認」を扱っている部署で、「建築確認を発行したことの証明」を受けることができますので、ご確認下さい。

お礼

ありがとうごさいます。
登記簿謄本を早速調べてみたいと思います。
助かりました。