店舗を賃貸しているのですが、

質問

母が亡くなり、ビルを相続することになりそうです。三階が自宅になっており下は貸し店舗としてしております。築２５年ほどです。貸し店舗に入居されたのは平成３年です。
母の好意で店舗の方の申し出により賃料も下げ、期限もまっていたのですが、借りている人も老人なので亡くなったら、退去して欲しいと思っています。母の好意を無駄にしたくないので・・・。

新たに契約書を交わすことは可能でしょうか？また、退去条件（死亡時に退去とか、延滞６ヶ月とか）を特約として付けられるのでしょうか？

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

>新たに契約書を交わすことは可能でしょうか？

相手が合意してくれれば可能です。

>退去条件（死亡時に退去とか、延滞６ヶ月とか）を特約として付けられるのでしょうか？

借地借家法の強行規定に反して、借り手に不利な特約を無効となります。借地借家法では、一般賃貸契約の場合、大家側からの立ち退き条件は強行規定です。契約者が死亡した場合、借家権は相続されますので、相続人が希望すれば、「死亡時に退去」という特約はつけても無効となると思います。

＞定期借家契約がよさそうなので、調べてみます。

定期借家契約は期間が切れたら立ち退き料などなしに確実に返還される形式の契約ですので、確かに質問者にとって都合がいいと思います。つまり、通常の契約より借り手に不利な契約になっていますので、契約する際にはきちんとした手続きが必要です。そのためには、仲介業者を入れた方がよいと思います。

なお、＃１さんの回答に法的に定期借家契約に変更することはできないと書かれているのですが、多分それは以下のことを言っているのではないかと思います。

良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法の附則第３条（下から２番目ものです）
http://www.rabbithomes.co.jp/houselaw.htm

これによれば、その取り扱いは居住用に限定されていますので、店舗については、法律上できるのではないかと思います。
ただし、私が知らないだけで、他の法律により制限されているだけかもしれません。この点は自信がありませんので、間違っていたらごめんなさい。

＞期限もまっていたのですが、

家賃の長期滞納は契約違反として契約解除が可能です。

お礼

ありがとうございます。

借り手に不利な特約は同意されても無効になるのですか。
そうなると、定期借家契約が都合がよさそうですね。

回答No.4

mu128

普通の一般契約から定期借家契約に変更することができるのを、わざわざ「居住用」のみに限定させた理由を考えると、やはり、住居を兼ねている場合には不可能ということになるかと思います。ただ、店舗や事務所でも風呂がついていることもあり、居住できる部屋もあることもありますので、実際に、そこを居住用として使用されているかどうか？がポイントになるかと思います。

また、仮に店舗や事務所としてのみに使用されているからと言っても、定期借家契約に変更するためには借主の許可が必要となってきます。定期借家契約にすると、借主側の方が不利になりますので、家賃を少し下げるとかしなければ、許可を得るのは難しいかもしれません。

なので、前回言ったように、借主側に何か弱点（家賃が遅れ気味だとか、保証人がいなくなったとか、家賃を下げてあげた恩があるとか）があれば、それを理由に、定期借家契約に変更させるという方法がいいかなぁと思います。
そのような弱点があれば、居住用の建物でも定期借家契約に変更することを承諾してくれることがあります。（ただ、実際には今は不適法なので、「本当はダメだけど、一度契約解除して荷物を出して、また契約して・・とやっていると、お互いに不利益になるので、そのままの状態で定期借家契約に変更することを双方が合意した・・」といった内容の承諾書を書いてもらえばどうかなと思います。それで、本当に有効かどうかはわかりませんが・・・）

しかし、定期借家契約にすると、その期間ごとに新規契約扱いになりますので、仲介手数料が発生することになります。それを貸主である質問者さんが負担するというようにしなければ、例え、借主側に弱点があっても、合意させるのは難しいかと思います。かといって、あまり期間を長くしてしまうと、意味がないかもしれません。

お礼

住まいは別の所にありました。

不動産の名義変更が済んでから定期借家契約の話を持っていこうと思います。

皆さん、ありがとうございました。

回答No.3

mu128

すみませんね。ＮＯ２さん（感謝です！）が言われるとおり、店舗など居住用でなければ双方が合意すれば定期借家契約に変更できます。（「３階が自宅」となっていたので、３階と１・２階部分を店舗兼住宅として貸している、と誤解していました。３階は質問者さんの自宅で、貸しているのがあくまで店舗のみということでしたら、その通りになります。）

私も、ＮＯ２さんの言われるように、「借主の死亡により契約解除」ということは、借主に不利なものとして無効となる可能性があるものと思います。しかし、その物件が店舗であることと、契約のタイプに「借主が死亡したら契約が終了する」ことを前提とした終身建物賃貸借契約があることから、そのようなこともありかなと判断しました。終身建物賃貸借は、認可が必要なこともあり、あまり利用はされておりませんが、もう少し利用されやすい制度に変更すれば、今後は増えてくるような気もします。

「期限も待っていたのですが・・・」という言葉が、その借主の家賃支払いが遅れ気味という意味でしたら、それを理由に、定期借家契約に変更することを合意させることが良いかと思います。何か借主側に弱みがあれば（高齢だからというのはダメでしょうが）、それを理由に、質問者さん側に有利な特約をつければいいということです。ただし、一方的に借主に不利なものは無効になってしまいますので、どのようなものが無効なのかは、不動産業者に判断してもらって下さい。

お礼

何度もありがとうございます。

はい、１．２階は店舗として貸しているのです。契約書を見ると一人の借主さんとは店舗兼住居として、もう一人は店舗としてとなっていました。現在、借り手はこの２軒です。

この場合、定期借家契約にできるのは店舗として貸している人だけになるのでしょうか？実際に寝泊りできる部屋が一室付いてはいるのですが・・・。店舗兼住宅の場合はどうでしょう？

今度、実家に帰るときに実際に住んでるかは確認したいと思ってます。住んでるかどうかによって、変更出来たり出来なかったりもするんですか？

回答No.1

mu128

貸主が亡くなり相続人である質問者さんが新しい貸主になったということで、契約書を新しく作成された方がいいでしょう。
ただし、前の契約書の内容と全く同じ条件ですることが原則となり、もし、前契約内容と違う規定を追加・変更したい場合は、その変更によって不利な方の承諾をとっておくべきです。（なので、死亡時に退去などの規定を追加することは、借主に不利なので、借主の承諾をとっておいた方がいいということです。）

契約した際の不動産業者とかはいませんか？　このような場合、どのようにしたら良いのかは、不動産業者でアドバイスをもらえると思いますので、聞いてみてはいかがでしょうか？
私でしたら、そのように相談を受けたら、質問者さんの希望される契約書を作成し、それを借主の方へ説明してＯＫがでればそのまま署名捺印をしてもらい、ダメだったら、変更箇所で納得いかない点は前の契約内容に戻す。
また、保証人がしっかりしているか？も確認するようにして下さい。借主本人が高齢ということでしたら、保証人が重要となってきます。契約した際の保証人はどなただったのでしょうか？　契約した際の保証人と違う場合や、同じでもその保証人が定年退職して無職という状態になってしまっているようでしたら、もう一人保証人をつけてもらったり、家賃保証会社に加入してもらったりすることは要求できるものと思います。保証人は身内の方がいいでしょう。
平成３年に契約した時よりも、借主の収入が減っていたり、先ほど言ったように保証人が貸主にとって悪い状況になっていたり、今までの家賃の入金状況がすごく悪いと判断される場合には、定期借家契約に変更してしまうという相談をされてみても結構かと思います。定期借家契約でしたら、例えば、２年間の期間で契約したら、その期間が終了すれば無条件で退去してもらえるという契約です。（もちろん再契約することはできます）今の時点では、法的には、普通の一般契約から定期借家契約に変更することはできませんし、変更したとしても、相手から無効を主張されてしまったら無効と判断されてしまう可能性はありますが、実務上では結構行われております。うちでも、契約していた借主が家賃の支払いが悪くなった時や、保証人が死亡してしまい代わりの保証人がいないという場合に、そのような変更の手続きをしました。その際には、誓約書も書いてもらいましたが・・・。

ただ、今の借主が家賃の支払いも問題なく、保証人も契約した時の人が前と状況が変わっていないということですと、強引に契約内容の変更や追加はするべきではありません。
また、貸主側の都合による契約書の書き換えということになりますので、不動産業者に払う手数料は、質問者さんの方で負担するようにして下さい。

ちなみに、延滞が６ヵ月あったら普通は契約解除として扱われることになりますし、今の契約書にもそのようなことは書かれていると思います。（多分、滞納が２ヵ月あったら・・・という規定があるのではと思います。）どちらにしても、今現在の契約書が基準となりますので、まずはそれを確認するようにして下さい。現在の契約書よりも借主に有利にする必要はありませんので。

お礼

ありがとうございます。当時の不動産屋さんも高齢により２年ほど前に廃業されました。知り合いがいないか家族と相談してみます。

定期借家契約がよさそうなので、調べてみます。