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道路として認められない可能性とは
はじめに…うまく説明できなかったらごめんなさ（>_<) 我が家（借地）の東側に、我が家と同じ地主さんの敷地があります。 登記？的には道路（私道含む）扱いにはなってはいませんが、我が家の 奥に数件家が建っているので事実上道路として使われています。 現状は３ｍ少々あり、次に我が家が立替をする際にセットバックをし、 ４ｍに広げる予定です。（隅きりもします） そこで質問なのですが、現状は隣地扱いなので道路斜線を気にする 事無く立替ができると思うのですが、後に道路として申請する際に 我が家が原因で道路申請が通らないという可能性はあるのでしょうか？ 地主さんに確認した際、我が家が建替えたタイミングでの申請は ないようです。 奥の部分もすべて４ｍを確保できた段階で申請するようなので、 １年後になるのか１０年後になるのかは分かりません。 ２世帯での生活になるので、どうしても３階建てにしたいのですが、 北側にある道路の斜線規制と、真北が少し道路面よりふっているので 西側に北側斜線がかかり、時すでに２方向から規制がかかっているので これで、東側もとなると狭い土地なので、３階がまともに確保 できない状態です。 でも、もし我が家が東側を斜線規制を無視して建ててしまった事 により、後に道路としての申請が通らない事態になってしまったら …と思うと 道路の申請は、道路幅を４ｍ確保してあれば良いものなのでしょうか？
- mizu173
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- dr_suguru
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＞もし後に道路とする際に問題にならないのなら ここで議論してもしょうがないです。 役所の建築担当課で東側私道の取り扱いを聞いてみましょう。
- kkknagisa
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「事実上、道路として使われている部分」についてですが、本当に「隣地」なのでしょうか？ 建築基準法第４２条第１項第３項による既存道路になってしまうのではないかと思うのですが。 確認されたでしょうか？ その部分が「道路ではない」場合、奥の建物は違法で、建て替えることは出来ませんので、地主さんの言う「奥の部分もすべて４ｍを確保できた段階」というのは有り得ない（いつまで経ってもそうはならない）こととなります。 奥の建物は全てが古いのでしょうか？ ちなみに、その部分が道路ではなく、いつかの時点で道路として申請する場合、mizu173さんのためにその申請が通らない、ということはありません。 但し、mizu173さんの住宅が、「既存不適格」建築物になる可能性はあります。 既存不適格というのは、違法ではありませんので、そのまま使用する分には何ら影響がありませんが、増築・改修などに制限がかかるほか、建て替える際には、法を守った建て替えをすることとなります。
お礼
ご返答ありがとうございます！ ＞建築基準法第４２条第１項第３項による既存道路になってしまうのではないかと思うのですが。確認されたでしょうか？ 私もてっきり私道かなんかになってると思っていたのですが、 ＨＭから、「隣地」になっていると言われました。 奥にある家は皆古いです。築年数ははっきりわかりませんが 我が家（築２５年位）よりももっと以前からあります。 築４０年位にはなっているのではないでしょうか。 ＞奥の建物は違法で、建て替えることは出来ませんので そうなんです。現状では奥の家は立替ができません。 おそらくその辺の関係で地主さんが道幅を広げようと しているみたいです。 まず我が家がセットバックし、そこまで４ｍ確保 我が家の斜め後ろにある建物が取り壊しをしたときに奥まで ４ｍを確保…といった感じでしょうか。 分かりにくい説明ですよね↓すみません。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞現状は隣地扱いなので道路斜線を気にする事無く立替ができると思うのですが、 そのとおり。 ＞後に道路として申請する際に我が家が原因で道路申請が通らないという可能性はあるのでしょうか？ 道路にする方法は、 ・認定道路（市町村道）にする。 ・位置指定道路にする。 大まかに、2種類あります。 最初の認定道路は市町村議会の同意のみでＯＫです。 この場合ですと、斜線制限を考えず認定される場合が注意が必要です。 次に、位置指定道路は、 数件の敷地＋道路＝都市計画法の開発許可面積以下でしか申請できませんので、 市街化区域の開発許可の面積を調べる必要があります。 ちなみに私の県では、500m2以上の区画形質の変更で開発許可になりますので、位置指定道路は申請できません。 ＞もし我が家が東側を斜線規制を無視して建ててしまった事により、 建築するときの現行法令を遵守すれば良いのです。 東側の境界は、隣地境界であって道路境界ではありません。 ＞後に道路としての申請が通らない事態になってしまったら…と思うと どうしたいの？ 東側は道路じゃないよ？ ＞道路の申請は、道路幅を４ｍ確保してあれば良いものなのでしょうか？ 差込道路であれば、 道路延長35ｍ以下であれば4ｍ幅員でＯＫ。 ただし両側に側溝は必要です。 結局、１の方が言われるように奥の違反是正は奥が考えること、あなたは関係ありません。
お礼
ご返答ありがとうございます！ ＞どうしたいの？ もちろん東側は道路ではないという状態で建替えたいです。 ただ、地主さん的には後に奥の方まで４ｍにしようと 考えているようで、（そうしないと、奥の家の立替 が不可能） そのときに、問題にならないように今回の立替で 斜線規制を考慮して建替えてくれと（親が）言われたみたいで… なので、もし後に道路とする際に問題にならないのなら 現行の法令内で…と地主さんを説得したいなと。 問題が発生するなら、諦めるしかないのですが…
素人ですけど… 道路が先か、建て替えが先か なんですが。 一定の条件を満たした道路に面していないと、３階建ての許可が下りないと思います…（斜線規制以前の問題） 我家の場合もそんな感じで３階建てはダメと言われましたので… （斜線規制がかからないほどの広い土地なら３階もOKだそうです）
お礼
ご返答ありがとうございます！ ＞一定の条件… の詳しい事はわかりませんが、 多分我が家は３階建て大丈夫だと思います。 一応北面に４ｍの公道があって、同じ並びに３階建てが建っている ので… ＨＭにも何社かプランニングをお願いしてありますが、どこからも ３階は無理ですとの指摘はないので… って安心していて駄目だったら、ショックですけど↓
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お礼
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