賢い住宅ローンの返済方法

質問

お世話になります。
住宅ローンの借入の件で質問させて頂きます。

建築総額（外構含む）の概算が約２，５００万円です。
手元には万が一の事を考え、約４００万円の現金があります。

某銀行より２，４００万円の借入をしました。

今月より返済が始まるのですが、借入期間が２５年
金利が２０年固定で３．０５％（１．２０％優遇）
月々の返済額が６９，６１５円
ボーナス時（７月・１月）の返済額が各２６６，６７９円です
元利均等です

我が家の年収は、今現在で５７６万円です。
私は公務員で、私のみの年入額で５７６万円です。
妻は子供から手が離せる３年後からパートをすると言っていますが、
住宅ローンの返済には考慮していません。

月々の返済額も、ボーナス時の返済額も、借入の年数も
ファイナンシャルプランナーによる計画とほぼ同じです。

私の約１９年後に出るであろう定年退職金で、
残りの残金は全額返済予定です。

最も賢い返済シミュレーションはどんな感じでしょうか？

金利固定が２０年間３．０５％のうちに、
頑張って繰り上げ返済をすべきなのでしょうか？

真剣に質問していますので、真剣な回答を宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#39684 · ベストアンサー

私の経験からはコツなどありません。

「繰上げ返済は１ヶ月でも早く」が鉄則です。今年のボーナスからどんどん繰り上げ返済をします。

「50万円繰り上げ返済をする」ということは、50万円と50万円にかかる25年分の利子分を払う、とういことになり、正規の返済の70-80万円分の効果があるのです。

返済期限の最後のほうで繰り上げ返済をしても何の意味もありません。奥様がお働きになるなら「その分はローンに回さない」なんて考えず、どんどんまわします。

2400万円25年で返済総額は3400万円です。
仮に、今年１年で100万円の繰上げ返済をしただけで、残りの返済額は3230万円となります。
3400－（3230+100）＝70

ですから、100万円を今年中に返済できればそれだけで70万円も返済額の純減になったことと同じなのです。

「何かあったとき」を心配すれば何もできません。得なことは何もなくなります。人生全て「ハイリスク・ハイリターン」です。

どちらを賢いとするかは人生の考え方です。

私も公務員で2400万円の借入れをしましたが、家内とも体力と精神力の限界ほど働いて、35年返済のところを10年で完済し、返済総額は35年かかった場合より1000万円少なくなりました。現在はローンから開放され心身ともにリラックスして過ごしています。

無理なく過ごし、慢性的なローンストレスで20-30年過ごすのか、短期決戦で後は楽々過ごすのかは、どちらが良いとは誰も言えません。
でもローンを完済すると、人生に自信がもてるようになり、仕事や家庭でハツラツとして過ごせます。この気分は何にも換え難いものがあります。

お礼

アドバイスありがとうございました。
賢い住宅ローンの返済は『人生の考え方』という事がよく分かりました。

私は正しい方法（正解）は１つしかないと思っていましたが、人それぞれですね。

私は「ローンは自分の稼ぎの範囲の中だけで」と考えていましたが、
妻とよく連携を取り、ムダな支払いをしないようにしたいと思います。

しかし目の色を変えて住宅ローンの返済だけに人生を費やしたくないので、
常に意識をして「余計な事にお金を掛けるなら住宅ローンの返済へ」
と考えて行きたいと思います。

辛く長い住宅ローンが今月から始まりましたが、
早くハツラツとして過ごせるように頑張りたいと思います。

回答No.4

hungry4649

補足しておきます。
誰が何を言おうとですが、最終的な決断や判断はすべて自分ですよ。
だいたい迷っている時というのは、実は自分なりに答えがある程度出ていて
誰かがその意見に同調してくれるのを期待している。もしくは、背中を押してくれるのを期待している
といった状態がほとんどです。
ハイリスク、ハイリターンの考えもいいでしょう。
ローリスク、ローリターンでもいいし、その中間のバランスでもどちらでも
良いともいます。その人の人生ですからね。
しかし、日本人はどちらかというと、ローリスクローリターンタイプが非常に多いようですね。
それは保険を見るとよく分かります。毎月、毎年、総額でどのくらい保険って支払っているか計算したことありますか？
結構な金額です。家の次に高価な買い物じゃないでしょうかね？
それなのにも関わらず、じゃーリターンはどの程度と言った事を考えると
総支払いの１０％にも満たない人がほとんどでしょう。まーそれが保険屋が儲かる仕組みでもあるのですが（＾＾；
つまりは、高いお金を出して安全を買っているわけですね。
もし本当にハイリスク・ハイリターンならば保険はまず無駄の何者でもないですね。ゴミ箱にお金を捨てているようです。車の保険も同様でしょう。
しかしそれをやらないのは、ちゃんとリスク時に対応できる様にしておきたいと言った事があるからですよね？
そこら辺をもう一度考えてみてください、繰り上げ返済命～でがんばっていた時に思わぬ不幸があった場合の家族がどうなるか？
折角余裕をある程度作るために、プロと相談して決めたことなのに～
その余裕を削るぐらいなら最初からちょっと高めに設定しておけばいいだけの話ですよ。
最低限確保しておかなければならない金額という物を設定しておいて、それを超えたら繰り上げ返済に回すのが良いと思いますよ。
ボーナス５０万円もらった、じゃ～直ぐに繰り上げ返済しましょう！
って言うパターンは、一番やってはいけないパターンです。
事件は、ある日突然何の前ぶれもなく起こりますから.....
それで家を手放した人や家族を路頭に迷わせた人は、沢山いますからね。
いかに安全に自分の資産を守って行くのか？と言う事をよーく考えて欲しいですね。
とまぁーこれがいわゆる安全設計の考え方です。安全はお金である程度買えますからね(^^;買う買わないは自分の判断でどうぞ！

お礼

アドバイスありがとうございます。
No.２のアドバイスに対する回答も含めてお礼致します。

確かに言われますように、最後に決めるのは自分自身です。
万全を期して組んだ住宅ローンですが、やはり些か不安でした。
今回は、自分で組んだローンが危険で無かったのかを再認識する為、
質問致しましたのが、理由です。

頂きましたアドバイスを今後のローン返済の参考にさせて頂きます。

回答No.2

hungry4649

何を基準に考えるのかがポントだと思います。住宅ローンをしていると言うことなので団体保険は加入されていますよね？
自分にもしもの万が一があった場合の事を考えて、そういったリスクを極力減らしたいのであれば、なるべく２０年で返すのが良いと思います。
何かあれば団体保険でローンは無くなり、貯蓄は家族のために残りますから.....
これを無理に繰り上げ返済してしまうと、もし何かがあった時に肝心の貯蓄が少ないのでは家族も非常に困ったりするでしょう。
子供さんもまだ小さいようなので将来かかるであろう金額はたくさんあると思います。それらを考慮に入れて設計した金額でしょうから、少し余裕が出来たからと行って直ぐに繰り上げ返済をするのは、
そもそも何のためにその金額を設定したのかが分からなくなってしまいます。
なので、子供さんの教育費に目処が立った時にある程度の繰り上げ返済をする程度で良いと私は考えますけど。
そこら辺が、プロと素人の考え方の違いが大いにあるようですよ。

回答No.1

tarotaro001

繰り上げ返済時期は早ければ早いほど効果があります。

例えば今すぐ２００万円を繰り上げ返済するのと、１０年後に２００万円を繰り上げ返済するのでは、かなり違います。

ボーナス有りだと説明し難いので

２４００万円、２０年全期間固定３．０５％だと、月１３万円弱に支払いとします。

２回目に２００万円繰り上げすると、約２６ヶ月分繰り上げ返済できるのに対して
１２０回目に２００万円繰り上げすると、約２０ヶ月分繰り上げ返済できることになります。

その差は、

２６ヶ月－２０ヶ月＝６ヶ月

６ヶ月分×１３万円＝７８万円

も差がでてきます。（計算値が多少狂っているかも？）

今回は、ボーナス払いがあるので多少違いますが、繰り上げが早ければ早いほどお得というのがこれで判ると思います。

お礼

回答ありがとうございました。
おっしゃる通り、繰り上げ返済がいかに有効かが分かりました。
分かっちゃいましたが、やはり大きいことを再認識しました。
ファイナンシャルプランナーにはこう言われています。
「繰り上げ返済で焦る気持ちだけで、暮らしに全く潤いが無いのも考え物です」
「それなりにメリハリを付け、それなりに我慢をして、
余計な事にお金を使うのなら、その分を繰り上げ返済に回しなさい」と。

ギリギリの生活をして繰り上げ返済に回そうとは思いませんが、
ムダな出費をせずに、賢く繰り上げ返済に回そうと思います。