住宅ローン １０年固定２．０％はどうでしょうか？

質問

年収６００万円４５歳です。
専業主婦＋１０歳と５歳で暮らしています。
中古マンションを購入する予定です。
２４００万円の住宅ローンを組みます。
繰り上げ償還を予定せず、（できればしたいですが）
６０歳の定年時に退職金を１０００万円充てる予定です。
（果たしてその時にまだどのくらい残債があるのか・・・・？）
３５年も働けないので３５年ローン３．８％を組むのもどうかと悩んでいます。
３年固定１．１％
１０年固定２．０％
変動２．２６％
素人的には、１０年固定２．０％あたりにしておいて、１０年後には元金もやや減っているので金利が多少上がっていても何とかなるのではないかと思うのですが、アドバイスいただけないでしょうか？

回答No.2

noname#35582

> 住宅ローン　１０年固定２．０％はどうでしょうか？
お勧めです。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もある者です。
…というより、年収600万円、41歳で住宅ローン返済中の立場から（私は、ご質問者さまと違って独身女性ですが）。
現在、10年固定で2.00％とは、割合いい優遇条件ですね。
私は、平成17年10月に資金実行で全く同じ10年固定で2.00％でしたから。
ちなみに、私は1,800万円借りまして返済期間は20年で契約しました。

さて、2,400万円を借りるとしまして、当初契約する「返済期間」は何年にされるおつもりですか？
現在45歳ならば、金融機関によっては35年（or34年）返済にすることもできますよ。
確かに仰るとおりそんな年齢まで働く事はできないと思いますが、住宅ローンの契約自体は可能です。
この「返済期間」を何年にするかで「返済」が全く違ってきますからね。
ボーナス返済なし、元利均等償還方式、繰上返済はしない…で考えます。
現在45歳＝今年45歳になった…として、35年返済ならば毎月の返済額は79,503円で、10年後（120回返済終了後）の債務残高18,757,167円です。
現在45歳＝今年46歳になる…として、定年までに完済を考えるのならば、返済期間は14年で毎月の返済額は163,908円で、10年後（120回返済終了後）の債務残高は7,555,039円です。
返済期間20年（今年46歳になるならば66歳で完済）のパターンは、＃１さんが書かれているとおりです。

年収600万円ですと、実際の手取りは480万円程度になると思います。
ご家族は、ご本人＋専業主婦の妻と子供２人（10歳と５歳）。
う～ん、統計等で使われる標準家庭のパターン（夫婦と子供２人）ですね。
では、お尋ねしますが、毎月いくらまでの返済ならば「現在と同レベルの生活」が維持できますか？
現在は賃貸住宅にお住まいでしょうか？
家賃はいくらかかっていますか？
返済額が賃貸住宅の家賃と同程度までならば「現在と同レベルの生活」が維持できると思ってはいけません。
いろいろありまして、住宅ローンの返済額は、賃貸住宅の家賃の８割程度まででなければ、「現在と同レベルの生活」は維持できないと思っていただいていいです。

先ほど「統計等で使われる標準家庭のパターン」と申し上げましたが、この場合の、毎月の生活費の基準額は24万円なんです。
ですから、月々の手取給与（もし、そのなかに残業代と交通費の現金支給分が入っていたら差し引いてください）から、この「生活費」を差し引いた額が、住宅ローンの毎月の返済額よりも大きければ生活には余裕がある…と思っていただいていいです。
なお、24万円はあくまでも基準額ですので、お住まいの地域などによっては上下があります。
基準額より大いにしろ、少ないにしろ、可処分所得額が住宅ローンの返済額よりも多ければいいんです。
そうでなければ、例え「返済負担率」の点で問題がないとしても（返済期間を14年にした場合でも返済負担率は32.8％弱なので、他に借り入れ等がなければ融資審査はクリアするレベルです）、実際の返済は「かなり厳しい」ということになります。

また、住宅ローンを考える基本原則として
> ６０歳の定年時に退職金を１０００万円充てる予定です。
これは、考えから排除してください。
退職金は、絶対に返済のアテにしてはいけません。
また、実際に私たちの年齢で、住宅ローンの返済に充ててはいけません。
ましてや、60歳の定年時に下のお子さんはやっと20歳でしょう？
ライフプランニングの点からも、退職金は考えから外されるべきです。

お礼

ありがとうございました。
１０年で２．０％なら何とかなるのでは？ともんもんとしてました。
退職金をアテにしないとなると、元金はとても返済できません。
今回は無理せず、購入をあきらめることにしました。