立ち退きの際の所有権について
- 50年位前に父方の祖母が大阪に土地を借りて小さな一軒家を建てました。父の兄に名義があるため、所有権はAさんにあります。
- 祖母が亡くなった後、近所の方に家を貸すことが許可されました。地代は父が払っていました。その後、借り主さんが引っ越しすることになり、家賃を頂かずに置かしていたところ、不動産管理会社から購入の話がありました。
- Aさんが所有権を持っているため、引っ越し費用や解体費を出すことで土地を明け渡すことができると言われました。何もできないと感じているが、地代をいくら払っていても所有権はAさんにあります。
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立ち退きの際の所有権について
ややこしいので、長文になりますが立ち退きの事で教えて下さい。 50年位前に父方の祖母が大阪に土地を借りて小さな6坪程の 一軒家を建てました。（という事で権利は建物のみです。） その時に名義は父の兄にあたる長男Aさん名義にされました。 そこには祖母と父を含めた父の兄弟が住んでいたのですが、皆、結婚を 期に出て行き、最後には祖母1人で住んでおり、20年程前に祖母は 亡くなりました。 皆が出て行ってからはうちの父がずっと祖母の面倒を見てました。 （土地は借りているので地代のみ祖母が払っていたらしいです。） 長男のAさんは全く祖母の世話はしませんでしたが、祖母が亡くなると 「何か金目の物があるかもしれないから祖母の家は触るな！！！」と 言ってきた事により、兄弟が大げんかをし、結局父が祖母が亡くなって から代わりに地代を払い、詳しい経緯は不明ですが、祖母が亡くなった 後に、近所の方が家を貸して欲しいと言う事で、地主さんに許可を得て 貸す事になりました。その家賃は3万位ですが父に入ってきてました。 その実父も5年前に亡くなり、引き続き実母が地代を払って管理をして ました。その後、借り主さんが引っ越しする事になりましたが、少し 荷物だけ置かして欲しいとの事で、うちもこの家をすぐにどうするか 決めてなかったので好意で家賃を頂かずに置かしてあげてました。 そして、この度、母が現在住む家を出る事になったので、そこに 住もうと借り主さんに荷物を撤去してもらい、空屋にした所でした。 そんな所へ先日、某不動産管理会社から連絡があり、「土地を地主さん から購入しました。お話がありますのでお会いしたい」との事でした。 現在祖母の家の周りは古い長屋の集まった様な所で、1件、2件挟んで 平地、また平地という感じでしたので、なんとなく一帯を立ち退き させて新しく建て売りなど建てるのかなと思っていたので想像がつき ましたし、想像通りのお話でした。 色々お話しした結果、微々たる金額ですが引っ越し費用位は出るとの 事ですし、今から住む予定をしていたとしても、現在は空屋ですので、 法律的なお話を聞くと、最悪ご自身で80万程かかる解体費を持って 土地を明け渡して頂く事もできますと言われましたので、ごねても 小さく古い家なので頂ける金額も期待もしてませんでしたので 素直に受け入れようとは思っております。 ただ根本的に所有権はAさんにあるのでうちは何もできず、Aさんに してもらうしかありません。 かといってお金に執着しているAさんが、立ち退き料目当てに素直に うちに全てをまかすとも言わなそうです。たぶん微々たる金額でも 固有資産税は払ってると思いますし。 結果、もしAさんが「所有権は自分にある！地代払うのは家をただで 貸してただけやから当たり前や！」と言われたらその場合は うちは何もなしで泣き寝入りするしかないのでしょうか？ 生活がキツくなったので、母だけでも家賃のない（地代は安いので） 所に住みたかったのですが．．．。とはいえ、専門知識がないので やはり地代をいくら払っていても所有権はAさんなのでどうしようも なさそうな気もしまして．．．。 ちなみに母がそこに住もうとしていたのは、この立ち退きの話が 出る前ですし、地主さんにも立ち話程度ですがそのお話はしてました。 まとまりのない書き方で申し訳ございませんが、ご教授頂けたら 幸いです。宜しくお願い致します。
- kaorinchan
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込み入った話ですね。 借地についてはあまり詳しくはないので、間違っているかもしれませんが（間違っていたら他の方が修正してくれることも多いのでそれを期待してたたき台として）、とりあえず回答します。 まず、借地の契約者は誰だったのでしょうか？ ＞50年位前に父方の祖母が大阪に土地を借りて とありますので、祖母様でしょうか？ 借地権の名義人と建物の登記名義人が一致しないと、転売などされると土地を購入した第３者に対抗できないことがあります（以下のサイトの２番目参照）。 http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/knowledge/business/business01_05_01_05.htm 相続の問題が絡む点はよくわかりませんが、祖母様から誰が借地権を相続しているか大きな問題になりそうです。 また、下のような状況にあるとその建物の使用についてもＡさんに対抗できない可能性があります。 ＞「所有権は自分にある！地代払うのは家をただで 貸してただけやから当たり前や！」と言われたらその場合は うちは何もなしで泣き寝入りするしかないのでしょうか？ 法律上建物等を借りる方法に賃貸契約と使用貸借契約というのがあります。 使用貸借は親戚や友人間で無料でものを貸し借りするようなことの法律上の定義ですが、不動産の場合地代など必要経費が高額なものについては、地代相当の家賃を支払っている場合などを含めて、必要経費を負担していると考えると、地代の支払いに対して家を利用できた（実際は他人に賃貸させて利益を得ていた）のは、賃貸契約ではなく使用貸借契約と見なされることがあります。 賃貸契約の場合借りては借地借家法により保護されるのですが、使用貸借の場合、保護されませんので、Ａさんより立ち退きを要求された場合、対抗できないのです。 http://www.hm7.aitai.ne.jp/~niwa/newpage5-43.html 最悪の場合土地を購入した人に対して、Ａさんも質問者も借地権を主張できず、またＡさんに対しては質問者は何もできないというような状況になる可能性があると思います。 以上のように質問者にとってはかなり厳しい状況にあるのではないかと思います。 問題も複雑なので、できれば弁護士さんなどに相談した方がよいと思います。
その他の回答 (2)
>A氏曰く「実父に貸している。契約書もある」との事。 使用貸借ではなく賃貸契約になっているということですね。 でも状況はあまり変わらないと思います。 借地権は借地権を登記しているか、借地上に建つ建物の登記をしている必要があります。 そういうわけですので、借地権者としてはＡ氏が妥当です（借地権を登録していることはまれで、通常は建物の登記で行われている。借地権者と建物の登記人が一致しないと＃１で引用したサイトに書いてあるようなことになります）。 つまり地主とＡ氏の間で借地契約が結ばれていることになります。 続いて、借地上の建物を賃貸することは建物所有者の自由にできます（地主さんの許可などは不要）。 つまりＡ氏と祖父様の間で賃貸契約が結ばれていることになりますし、これは相続できますので、賃貸契約は存続しているものと思います。 一方借地上に建つ建物の賃貸については、借地契約が正当に解除された場合、賃貸契約の存続より借地契約の解除の方が優先され、大家に対しては借家権を主張することができますが、地主に対しては借家権を主張することはできません。 つまり、Ａ氏が借地契約を解除すると、その建物に対して借家権を地主さんに対して主張することができませんので、今の地主さんが他の業者などに土地を売却して、地主さんが交代などしていると、Ａ氏との話し合いだけで済んでしまう可能性があります。 また、この場合でも大家に該当するＡさんに対しては居住権を主張することができて、Ａ氏との話し合いで引っ越し代などをもらえる可能性もありますが、実際その建物にすでに住んでいないとなるとそれも難しいものになります（借地契約が途中解除された場合など箱の可能性がまだ残っています）。 詰まるところ、借地については借地契約をしている当事者と考えられるＡ氏次第ですし、借家についてもＡ氏と質問者の間の話なんで、地主さんと質問者の間の話ではないと思います。
お礼
分かりやすい回答ありがとうございました。 とにかく、今は亡き実父がA氏と交わした事なので、契約の詳細が 当方は一切不明なのですが、皆様のおっしゃる通り、口をつっこむ 権利も甲斐はなさそうですね。
補足
すいません、この場をお借りして補足させて頂きたいのですが、 ちなみに現在は元の地主さんより土地を不動産会社が購入されたので 不動産会社＝地主になってます。 元はと言えば、うちに立ち退きの話が来た自体がおかしかったのですが 名義を調べてもA氏の名前の記載しかなく、住所も連絡先も既に実在し ないみたいで結局はうちの連絡先が出てきただけだったみたいです。 それでも有効なんて名義の書類って結構いい加減なんですね＾＾； ただ不動産会社の主任さんが当方の事情を分かって下さっているらしく 元地主さん・前の借り主さん・周辺の方から、A氏について・祖母に ついて・実父について色々聞かれたらしく、別に当方はもう諦めていて ゴネもしなかったのですが、「どうにか少しでも当方に入る様に努力 させて頂きます！」と言って下さいました。 もうそこまで言って下さるので、お気持ちだけでも嬉しいので、 あとは不動産やさんにお任せしようと思います。 とはいえ、本当にどうにかなるのかどうか・・・。
- uvalue
- ベストアンサー率20% (4/20)
相続と絡めて考えるとややこしいので権利関係だけ整理します。 祖母が建物を建てるに当たって、土地を借りて地代の支払いがありますので借地権を主張出来ます。 建物の所有権がＡさんになっていますので、今まで経緯から実母には建物の使用貸借権がＡさんとの間に存在しています。 質問者にはなんの権利もありません。 実際にこの土地建物に関して、なにも主張できないでしょう。 Ａさんは新しい地主さんに対して、借地権を主張出来ます。
お礼
ご回答ありがとうございました。 勿論当方自身の権利は全く考えておらず、実母が折角住もうと 思っている所へこんな話が出てしまいどうにかならないかと 思って質問させて頂いた次第でした。 分かりやすい権利の説明、ありがとうございました。 やはり難しそうですね。
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