マンション契約後に土壌汚染が発覚

質問

こんにちは
新築マンションを購入しましたが、建築中に有害物質が見つかったと売主より連絡がありました。

追加重要説明会が開催され、次のような説明がありました。
【売主の今後の方針】
有毒物質は、鉛・砒素などで、基準値の10倍以下。
今回の件は、不可抗力のことで売主には責任はない。
住居人の健康を考え、支障物対策工事を実施する。
対策工事の為に入居日は、当初予定より数ヶ月延期される。
売主に責任はないので、キャンセルには違約金が必要。入居遅延による請求にはこたえない。

【説明会での売主の地歴についての説明】
初めて購入者に次のような説明がされました。
売主は、公募入札で土地を購入したが、地歴について入札要領で「谷地に盛土を行い整地している」「その盛土の中にコンクリ片等の支障物があり除去した」という説明を受けていた。

【契約時の重要事項説明書の地歴の欄】
「土壌汚染調査を実施したが有害物質は基準値未満であった」

【質問】
ここで質問です。
質問１．
契約時の重要事項説明書には、「過去支障物の除去工事があったこと」「マンションは谷地に盛土したうえに建築する」等の説明がありませんでした。法律的には問題ないのでしょうか？道義的な問題だけでしょうか？

質問２．
契約後に土壌汚染が発覚した場合、ペナルティなしでの解約はできないのでしょうか？

質問３．
他の事例では、契約解除や賠償まで行われているケースがあると思います。
今回のケースとは何が違うのでしょうか？有毒物質の量・汚染の程度でしょうか？

回答No.3

noname#38493

1.宅建業法上の重要事項説明という観点に於いては、その様な項目が無かったことにより説明義務違反とは言えません。又、その様な項目が無いことが道義的に問題か？と問われても、問題はないと思います。
重要事項説明において、従前地歴や土地形成等の詳細を説明しなければならないという項目は特にありません。

2.断定的な回答は難しいですが、恐らく白紙解除は可能かと思います。
今回のマンション売主が公募入札で土地を取得したこと、又はその際の入札要綱にてどの様な事前説明があったか、などということは言い訳にもならないし、質問者等のマンション買主には無関係であると同時に知る由も無いことです。

3.この質問は事の顛末を見なければわかりません。今はまだ結論が出ておりませんので。

マンション売主としては、その土壌汚染を認識するにあたり、自らの責任が一切無いようなスタンスみたいですが、
＞【契約時の重要事項説明書の地歴の欄】
「土壌汚染調査を実施したが有害物質は基準値未満であった」

この点とは完全に矛盾しますよね？なぜこの時に基準値未満であったものが後から基準値の10倍以下という風に変化したのかよくわかりません。
いずれにせよマンション買主からすれば入居時期が大幅に遅れるわけで、キャンセルには違約金が必要とハナっから決め付ける事業主のスタンスには疑問を持ちます。

筋論からすれば、違約金が必要かどうかの説明などは後回しで、土壌汚染が見付かった経緯やその詳細を示した上で、それにきちんと対処していく事の説明をし、誠意ある対応をすれば契約解除も最小限に抑える事が可能だと思うのです。それでも解除したいという人がいれば、速やかに応じるべき状況の変化だと思いますよ。

だいたい
＞不可抗力のことで売主には責任はない
こんな事を平然と言える方がどうかしていると思います。事業主としての責任放棄です。マンション屋にとって「土壌汚染」などというキーワードは日常的なものですから、それに対して注意を怠った責任は少なからずあります。

お礼

アドバイスありがとうございました。
売主にいろいろと確認をして、また売主の姿勢を含めて、今後の方針を決めて行きたいと思います。