売買契約後のキャンセルのキャンセル（難しい？）

質問

ある大手不動産会社を仲介して、今回、中古一戸建ての売買契約を結びました。ところが思うところあり一週間後に「今回はキャンセルしたい」と担当営業マンに電話にて一報いれました。当日の夜、「売主さんも了解されたので後日、書類に捺印、割り印をいただき手付金100万円の放棄と仲介手数料をいただきます」と連絡がありました。（これは当然のことと了承しています）
ところが一日考えたところ、やはりキャンセルするには惜しい物件という結果に至り、「やはりキャンセルは撤回し購入したい」と電話にて連絡。担当さんも渋々ながら「売主さんに聞いてみます」との返事。
2日後、担当さんから電話があり「売主さんの方で、私には信用性がないので売りたくは無いとのこと」。
こういう場合は、やはり私の方のキャンセルが適用され前記の金額を払わなければならないのでしょうか？
それとも売主さんのキャンセル扱いになるのでしょうか？
キャンセルについては、すべて口頭で書面によるやりとりは一切行っておりません。
お力添えお願いいたします。

回答No.4

noname#38493 · ベストアンサー

＞買うときは、営業マンに正式な書類＆手付金をせかされたのに、解約時は口頭で正式な意味を持ってしまうのですか？？？

まずはどうか冷静に。

契約事というのは本来当人同士の合意により行われるものです。
八百屋で買い物をするのにいちいち売買契約書を作成して署名捺印をしますか？そんなことをしなくても「売った・買った」という売買契約がその場で成立しているのです。

不動産の場合には野菜を買うことと違い、金額が大きいだけでなく「その場で全額支払い・その場で物件引渡し及び名義変更」という様なスタイルで売買出来るものではありません。

それでも口頭のみで売買契約は成立します。（仲介業者が媒介する場合には業法上で契約書面の作成が義務化されていますが、それは業務上のものであり当事者同士の口頭での契約が成立しない理由にはなりません）
口頭のみでお互いが全て口約束した事を忠実に守れば何ら問題はありません。しかし一方が約束を守らない場合に、口頭ではそれを証する手立てが有りません。法的に争えば証拠主義的な面が強いですし、扱う金額も大きくなりますので不動産売買では通例書面にて契約行為を行うのです。
書面が無いと契約が成立しないのではなく、基本的には事後の証拠の為のものであると考え直した方が良いです。

今回の質問者からの解除申し入れも、他人がいたずらでやったことならば別ですが、契約当事者本人が申し入れて売主も認めているわけですから、その時点で解除は成立しています。
今後書面で行うことは以後の争いに備える為だと考えてください。

日本は見た目には書類社会・印鑑社会ですが、実際の法規定はそうではありません。

お礼

>日本は見た目には書類社会・印鑑社会ですが、実際の法規定はそうではありません。

ありがとうございます。
…実際はそういうことなのでしょうね。

でも…なぜ、実印なんてものが存在するのでしょう？
ややこしい国ですね…日本って！

回答No.10

m_inoue

大家してます

色々な物件を購入しています

口頭でされるのが「約束」＝「契約」です、それを文書化したのが「契約書」です

うどん屋で５００円のうどんを注文する、店主が「はいよ」．．．それで契約成立です
用事を思い出し注文をキャンセルする＋店主が「良いですよ」＝契約解除です

駅でキップを買う、キップがいわば「契約書」に代わる物です

日本は「契約社会」です、「契約書社会」では有りません

「契約」の意味を「契約書」と勘違いされていると今回のような事が発生します

「契約」＝「約束」なのです、

「契約書」は双方がその事を忘れないように＋第三者に対して対抗するための書類です

ホテルのキャンセル料などの根拠も電話による予約が「契約」に当たるとされているから請求できます

なお、仲介手数料は契約の成立で発生します
購入していなくても契約により手付け放棄などが発生していますので「契約成立＋契約に基づく契約解除」が請求の根拠です

私なら自分の不手際を直接売り主にお詫びに行ってでも理解して貰いますね
手付け金の「１－２００万円追加積み増し」の条件くらいは手みやげに持っていきます
それが「誠意」でしょう

１００万円の為ならその位のプライドは捨てます．．．（笑）。
少し足掻かれてはどうでしょうか？
売り主も新規に相手を探すより早く売りたい気持ちは強いでしょう
信頼さえ回復できれば「１００万円＋手数料」はムダになりません

まだ完全に糸が切れているとは思えませんね

商売人なら日常普通に発生する程度の軽いトラブルです
要は「誠意」の問題でしょう

「誠意」は「気持ち」でも「お金」でも「土下座」でも表せます
相手に見せるには「お金」が一番です．．．お金の取引ですから．．．。

回答No.9

lemonbarm

基本的に他の方も書かれているように、口頭でキャンセルは成立します。これは、民法で認められている物で、書面の取り交わしは無用です。
従って手付け放棄で契約解除が成立しています。
売主さんの了承があればこのままこの契約解除を無かったものとすることは可能ですが、本筋から言うと再申込で再契約が当たり前のことです。

でも、なによりあなたが契約したことによってその期間その不動産が売却活動を停止していた訳ですから、売主にも迷惑をかけているという自覚をもたれてはいかがですか。
売却が延びると言うことで、売主は余分なローン返済をしなければいけないとか、税金の精算金額が減る等大小さまざまですが不利益を被ります。
もしかしたら、他にも購入希望者がいたかもしれませんよ？不動産売買なんて所詮タイミングです。
気づかなかったから誰にも迷惑かけていないと思っていませんか？

売主さんが拒否されるのは当然のことだと思います。
どうしても購入したいと思うのなら、本心から謝罪してお願いするよりしかたがないのではありませんか？

回答No.8

noname#38493

本題とは逸れる話になってしまいますが、心を鬼にしてまでごねることは出来ないという質問者にとっては、誠心誠意売主に謝罪をして購入出来るような方向に持っていくことではないでしょうか？

どの程度の金額の売買だったのか不明ですが、例えば何千万円単位となる不動産売買において、契約後に気分の問題で「買わない」とか「やっぱり買う」とか言われれば売主だって不安になります。
売る方にもそれなりの時間的・金銭的な事を含めて事情がある事も多いですし、不動産売買はまず信用が大切なのです。

今回大きな買い物を控えて不安になってしまった事や、信用を損なうような言動をきちんとお詫びすれば、一度は質問者に売ろうと決めた売主さんです。解ってくれる可能性はあると思いますけどね。

回答No.7

nornor1999

＞＞腑に落ちません。

といわれても、民法上契約行為は当事者間の合意があれば成立です。
係争になれば、口頭での解除合意とはいえ仲介業者の証言であなたの敗訴でしょう。

しかし、売主が合意すれば手付け返還や購入も可能なのです。
あなたの腕しだいっすよ。

お礼

>あなたの腕しだいっすよ。

…と、言われても…素人ですから…
はじめてのマイホーム購入で右も左もわからないで契約したんで…
勉強不足でした…すべて諦めるしかないですね、ありがとうございました。

回答No.6

popmama

こんばんは☆
不動産営業マンの妻です♪

主人曰く、「手付金は全額取り返せる可能性が大」だそうです。
ただし、tomboxさん自身が心を鬼にしてゴネれば・・・との事です。
物件自体を手に入れるのは難しいようです。

がんばってくださいd(゜-^*)

お礼

>主人曰く、「手付金は全額取り返せる可能性が大」だそうです。
ただし、tomboxさん自身が心を鬼にしてゴネれば・・・との事です。

そんなに鬼にはなれないです。自分に落ち度があるのはわかってますから…ほんとに自分自身勉強不足だったと痛感しております。情けないです…ありがとうございました。

回答No.5

noname#65504

＃３です。この疑問について補足しておきます。

>買うときは、営業マンに正式な書類＆手付金をせかされたのに、解約時は口頭で正式な意味を持ってしまうのですか？？？

宅建業法により売買時にはいわゆる契約書という書類と重要事項説明については、文書化の義務が宅建業法で義務になっています。これらについて文書化をしないでいると仲介業者は宅建業法違反という行政処分対象になります。
わざわざ宅建業法で義務にしているのは、宅建業法のような特別な法律で義務としていないことについては、日本法律の原則は文書化が必要ないからです。

宅建業法上の仲介業務は契約成立までの作業を想定して制定されているようで、契約成立後については、考慮されていませんので、解約については、特に文書化の義務はないようです。

また、手付け契約は相手が履行の着手を実行するまでの間しかできないことになっています。売り主が質問者に取引物を引き渡すための作業に取りかかった時点では、手付け放棄による解除はできず、違約金や損害賠償などにより解除となります。違約金による解除の場合通常手付け金の倍の金額と設定した契約であることが多いので、連絡が遅れて売り主が履行の着手に取りかかってしまうと、キャンセルを申し出た質問者に多大な迷惑をかけることになります。仲介業者としては素速い連絡が必要となります。このような状況では、文書化している暇はありませんので、致し方ない面があると思います。

お礼

>文書化している暇はありませんので、致し方ない面があると思います。

ありがとうございます。
逆に考えれば、それで救われるということもあるということなのでしょうね。
日本は結局は、まだまだ「口約束の国」ということですね…それならわかりやすいです。

回答No.3

noname#65504

民法上は契約は文書がなく口答だけでも成立しますので、買い主側の申し出になる解除となります。

手付け契約が行われているということは手付け解除による権利を買い主・売り主とも所有していたということですので、「民法５４０条　解除権の行使」が該当すると思います。民法では、解除権の行使は意思表示によって行うことになっていますでの、口答でも十分かまいません。
また、同条第２項によって、一度示した意思表示は、撤回することができないことになっています。

つまり解除の申し出を取り消すことは法律の原則ではできないので、質問者が取り消しをしたいとしても、相手の合意がなければ、法的な効果は持ちません。

残念ながら先にキャンセルを申し出た質問者サイドからの取り消しになります。

ところで、仲介手数料はいいとして、通常仲介業者を入れた場合、手付け金は契約時に支払うお金になっています。
手付け金の後払いは宅建業法で禁じられています。

既に手付け金を払っていて、放棄するということでしたら正しい行為ですが、これから手付け金を払うということでしたら、それは宅建業法違反と思います（この状況は質問文からではどちらか判断できないので書きました）。

なお、仲介手数料は一度契約が成立した場合、それがキャンセルになっても契約が成立した事実はありますので、支払い義務があります。
通常これは、売り手・買い手とも請求されますので、手付け金が仲介手数料より安ければ、買い主都合のキャンセルであっても、売り主も損をすることになります。

１００万が仲介手数料より安ければ、契約の解除をなかったことにしたほうが売り主としては損害が出ないのでよいということをアピールして契約をしたことにしておくという方法があると思います。

補足

すみません。手付金は契約時に支払済みです。

回答No.2

noname#38493

深く考えると難しい事例だと思います。
しかし基本的には質問者が一旦解除を申し入れ、売主側もそれを認めたことにより契約解除が成立しております。
つまりキャンセルのキャンセルと書かれていますが、実質的にはキャンセル後の再申込をしたに過ぎず、その再申込を断られたこととなりますのでキャンセルのキャンセルを拒否した事とは違います。（ややこしい・・笑）

但し、道義的な問題は別としても質問者が「私は解除を申し入れたことなどない。誰かのいたずらではないか？」と完全にすっ呆けた場合には相手側に証拠がありません。
引渡しの期日に売買代金を支払い引渡しを要求し、法的争いになればどういう結末になるかは不明です。

しかし後者の対応は人として全くお薦め出来ませんので潔く諦めた方が良いです。

補足

「基本的には質問者が一旦解除を申し入れ、売主側もそれを認めたことにより契約解除が成立しております。」
…ダブりますが、口頭で「契約解除」が成立してしまうのですか？
さらに正式な書面も出さなければならないのに…
日本は書類社会ではないのでしょうか？
買うときは、営業マンに正式な書類＆手付金をせかされたのに、解約時は口頭で正式な意味を持ってしまうのですか？？？
正式な契約って何なのでしょう？？？？？

回答No.1

6dou_rinne

売主側からのキャンセルにはなりません。
あくまでもあなたのほうから先に申し出て合意が成立したわけですから、そのキャンセルの取消しの拒否は売買契約のキャンセルではありません。
もし売主がキャンセルのキャンセルを了解したのちにやはりやめるといえば別ですが。

補足

それでは今現在、私に「購入意志がある」のに書面にて所定の「キャンセル手続き」および「違約金支払い」をしなければならないということですね。
契約（たとえキャンセルといえ）とは書面にて行われはじめて正式なものと思っていましたが、口頭による合意も「正式な契約」になってしまうのですね。
なんか不思議というか、腑に落ちません。