土地売買契約の違約金支払いについて

質問

平成23年7月中旬に当方が買主で仲介業者（不動産屋）の仲介で売主と土地売買契約を結びました．

　しかし，売主側の不履行で同年12月中旬に合意解約書を作成し，違約金の半額を当日に支払ってもらい，残りをその土地が売却出来た後支払うということになりました（ここは書面にも明記してあります）．

　ここからが問題で，仲介業者の提案で「お互いの電話番号を知っているとトラブルになりかねないので，私（仲介業者）が責任を持って連絡するので解約書には電話番号は記載しないようにしましょう」と言っていたので「売買契約の日が決まったら連絡してください」と口約束をしました．

　先月，その土地が売れたようだと知人から連絡を貰い，仲介業者に確認の電話をしたところ「もう（土地）は売れてしまって，売主が雲隠れしてしまった」，「（売主）が生活保護を受けていたので，もう手元にお金がないかも」，「私（仲介業者）も測量代などを減額した」などと言ってきました．

　しかし，話を進めると相手（売主）の連絡先など知っていて8月中旬に仲介業者の店舗で売主側を話し合い？することになりました．

　ここで質問なのですが，売主に支払い能力がなかった場合，仲介業者に損害賠償させることはできるのでしょうか？当方としては仲介業者が故意に連絡しなかったのでは？と考えています．

　なぜそう考えているかというと，
(1)合意解約書を作成する際違約金は重要書類説明書に明記してあった金額なのに，仲介業者から違約金の減額を求めてきた．（当然，売主も減額を求めてきましたが）

(2)土地売買契約を結ぶ際に，地権者が３人いたのですが当日２人しか来ず，その内の１人が仲介業者に促されて代理で署名・捺印をしたのですが，結局その来なかった１人が「売りたくない」とその土地に居座り売買契約が破談になった．

(3)その土地売買契約書に当方が署名・捺印する際に，残り１人の合意を確認出来てないのでは？と質問すると仲介業者は「大丈夫です．私（仲介業者）が責任を持って履行します」と言っていたのに結局は・・・．

などと当方に不信感を抱かせる発言・状況があったからです．

皆様，お知恵を拝借させてください．

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ．1です。
売買時には、契約に反対する所有者（Ａとして他の2名をＢＣとします）は、契約締結の意思がなかったものを業者がＢＣを代理人として勝手に契約させたのですから、Ａとすればそもそも契約した覚えがないのに、解除書類に署名押印などするはずが無い。
ＢＣは、仲介業者の言いなりで（Ａの説得を何とかすると期待して）代理で署名したのに、結果Ａは納得せずに解除に至り、損出を被る羽目になったので、ＢＣ自身が残りの違約金を支払う気がさらさら無いというのが現状なのではありませんかね？

所有者Ａの売却意思の確認も、Ａからの委任状などの代理権も確認せずに、無理やり契約したのですから、最初から担当者はこのリスクは十分把握していたと思いますし、これは宅建業法上違反行為に該当するでしょう。そもそも私は最初Ａは売る意思があったのに、契約後気が変ったと思い込んでしまったので、解除すれば損害賠償になるのだから、契約履行しなければならない。という質問者さんとの契約の履行を求めるほうが簡単だと思ったのになぜ解除したのかと思ったのです。

次の話し合いがどうなるか？疑問ですが分割など提示されても、担保のしようがありません。
違約金残金をいつまでに支払という履行の書類等も宛てになりませんしね。
業者の過失責任は重大ですから、、この件を都道府県の免許監督課へ相談すれば、何かしら処分が課せられるかもしれない事案だと思います。相談する際は、売買掛かる書類一式持参して、電話で予約の上出向いてください。県庁などへ電話して宅建免許の監督課と言えば、つないでくれます。

まずは、ここへ相談されてはいかがですか？業者が呼ばれて事情聴取されます。質問者さんからの申し立てが納まらない限り、指導、処分の可能性がありますから、業者も何とか質問者さんが妥協できるような解決策の方向で動くと思います。
次回会う際に、売主と質問者さんとの間の履行責任を取り決めした書類など、作成しただけではダメです。次に売却したのもこの業者であれば、その仲介手数料範囲ぐいらいの金銭は、万一ＡＢＣが支払わなければ、業者に支払わせましょう、業者がＡＢＣから回収すれば良いのです。

手付金は返還を受け、実質違約金以外の損害は無いのですから、多少纏まった金額を早期に回収できれば良しとして、取れない金を求めるのは労力と時間の無駄でもあります。

上記で進展しようがないなら、弁護士しかありません。その不動産の担当者が社長なのか？取引主任者なのか？わかりませんが、宅建業法上の責任は会社の選任の取引主任者と法人代表者になりますから、その担当者が代表者でも、選任の取引主任者でも無い場合は、上記の苦情で好転する可能性もあります。
その担当者、既に質問者さんへ支払う分だと言って、ＡＢＣから違約金を受領し、横領している可能性もありますね。

お礼

更なるアドバイスありがとうございます．

おっしゃる通りの状況です．

アドバイス通り，県の都市整備部建築安全課におおまかな話をしたところ，話し合いがまとまらなかったら全ての書類を持って課の方に来てくださいとのことでした．

当方としては，話し合い当日に売主もしくは仲介業者が残りの違約金を払わなければ合意解約書を破棄したと見なし，以前，当方と結んだ土地売買契約が有効となるので裁判所へ先日，売主と仲介業者が行なった新しい土地売買契約の無効を申し立てるとの趣旨を伝えようと思っています．

それでも支払いがなければ建築安全課に書類を持っていくしかないのでしょうね．

回答No.2

doraemonhimitu

なぜ違約金を全額支払支払わなければ合意解約しないと断ればこのような問題は発生しません。
仮に違約金の半分を後日の売買代金から支払うことであれば、念書に基づき抵当権の仮設定をしておけば、以後の売買時は判ります。仮登記設定は１０００円程度で設定できます。
通常、合意解約時には仲介手数料を業者は請求出来ます。支払われたどうか不明です。この問題は宅建業法上の問題もありますが、民事の問題も絡んできます。不動産業者の過失は免れません。不動産業者が悪質な業者と見られますが、受け取り手数料から弁済を交渉し、応じなければ弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。
質問者の取引経緯を拝見しますと、契約時から異常な契約であったとみられ、了承した買主の不注意もあります。不動産業は生き馬の目を抜く様な仕事だと思っていただきたい。ちょっとした不注意が取り返しのつかないことになります。

お礼

アドバイスありがとうございます．

なぜ合意解約時に全額支払いにできなかったかというと，売主が手付金を使い込んでしまっていて違約金を支払えない状況でした．（売主，仲介業者側の主張ですが）

そこで，仲介業者の提案で違約金の半額を仲介業者が建て替え，残りを土地が売却できたら支払うということになりました．

当方としては，全額支払いを求めていたのですが，次の土地売買契約が控えていたので手付金分だけでも回収したくて仲介業者の提案に乗ってしまいました．

仲介手数料については違約金が全額支払われた時点で支払うと合意解約書に明記させたので当方は現時点では支払っていません．売主側はわかりませんが．

抵当権についても当方から登記したいと申し出て，売主も合意したのですが仲介業者が色々理由をつけて動いてくれませんでした．

当方も仲介手数料の支払いが全額支払われてからとしたので仲介業者がちゃんと動いてくれるだろうとタカをくくってました．

もと色々なことを考慮して行動していればと後悔しています．

回答No.1

oyazi2008

業者です。
この手の問題は、宅建業法ではなく民事での争いになると思います。
むずかしいのは、不動産業者はそう言ったのでしょうが、あくまで作成された解約書やその他の書類は売主と、買主間の義務と履行責任を記しているだけで、仲介業者は立会人として記名押印しているだけだと言うことです。仲介業者の履行責任など書かれてはないでしょう？

裁判でそう言ったでしょう！「言いました」とはならないのが常です。

業者責任を問えるのは
新たな売買が、この業者の仲介で行なわれた場合　　なら当然に責任は負うでしょう。
業者の過失としては
質問者さんの違約金の保全をしなかったことです。解除時に抵当権等の担保権でも登記してさえおけば、回収は絶対で容易であったわけですから。（これを抹消しないと第三者には売買できないので、売買時には必ず連絡が来て、立会い回収が可能です）

いづれにしても、弁護士へ依頼しなければどうにもならない案件です。
売主が3名いるのであれば、連帯責任ですから誰がその残金分を支払っても良く、それぞれに請求するしかないでしょう。雲隠れしたのは1名でしょうが、他の2名が支払う義務があります。これとは別に業者へどう請求するか？も弁護士へ相談して下さい。

まず次回会って話をする際は、レコーダーなど持って、録音しておいてください。
何時何時までに、支払いがなければ、弁護士に相談して、売主、仲介業者から法的に回収する手段を講じますという、ハッキリとした意思表示はその場で行ないましょう。

不動産の売買というよりは、債権回収の問題ですから、適したアドバイスが出来かねますね。

お礼

アドバイスありがとうございます．

立会いについて口約束ではなく合意解約書に明記させておけばと後悔していました．

抵当権についても，当方から登記したいと申し出たのでて売主も合意したのですが仲介業者が動いてくれずうやむやになってしまっていました．この点でもちゃんとしておくべきだったと後悔しています．

補足

補足ですが，合意解約書に署名・捺印したのは当方と土地売買契約を結んだ時に来ていた売主２名だけです．その土地に居座って売却に反対していた売主は署名・捺印していません．

これもおかしいですよね？