敷金の交渉について

質問

敷金に関してローに通う友人達に聞いたのですが、特約の扱いについては様々な意見があり、いまいち理解できませんでした　

以下長文＋分かりにくい文章でしたら申し訳ございません。
　契約書には退去時の借主負担として
(1)破損、汚損は借主が修復費用負担　但し自然損耗は貸主負担とする
(2)ハウスクリーニング（その際の電気水道代３０００円別途）
(3)鍵交換費用
(4)排水管清掃費用として６０００円
と明記されています。
(1)に関しては自然損耗はーの文言が入ってるので、細かい汚損等は
全て自然損耗で交渉できると思うんですが、疑問なのは(2)(3)(4)についてです　
(2)(3)(4)＝本来ならば家賃収入から負担するべきものなので、特約があろうが当然貸主負担になる。という意見や、本来は貸主負担だが特約がある以上、常識内の請求ならば借主負担となる。という意見、又は特約を認めつつも、金額指定のある(4)はともかく指定の無い(2)(3)は無効。という意見　中には、契約書を交わす時点で、部屋を借りる側が契約書に文句をつけることなどできるはずもないので、貸主優位な特約事体無効。という意見まであります。
　正しい解釈はどれなのでしょうか？
返還交渉する前に、上記の疑問を解決しておきたいので詳しい方、ぜひよろしくお願い致します。

回答No.15

kiroha186

「賃貸住宅紛争防止条例」ですが、これはまだ全国に普及しているものではありません。これは東京都を中心に適用されています。よって質問者がこの条例適用地域かということもこの場所では判断できません。
この条例ですが、「一般原則（つまり国土交通省のガイドライン）の例外として特約を設けることができる」という短所があります。解釈を変えると「ハウスクリーニングも特約を設ければ借主の負担にできる」とも解釈できてしまいます。ただ、敷金についてのトラブルは一定の成果を挙げているようです。

　さて、今回のケースを見ると過失や故意によって壊したものがなければ敷金を返還することが可能です。また、契約書にサインしても契約事体が無効なので返還請求が可能です。退去時の清算はほとんど管理会社が立会いで請求しています。不動産業者は宅建といって不動産に関する資格と役所の届けがなければ営業が出来ません。管理会社には宅建業法が適用されるので法律上の責任が出てきます。宅建業法は免許取り消し・営業停止などの行政処分を課すことが可能です。つまり、いい加減な見積もりやヒューザーみたいに欠陥住宅を販売すると免許取り消しなど不動産の営業ができなくなる法律です。

　このような背景があることから裁判になるケースが少なくまたトラブルが続発していることから裁判官の和解で解決するケースが大半です。
また、近年の判決や裁判になると管理会社の経営に関わることですからあまり強気に出れないのが現状です。この場合弁護士を頼む必要はありません。むしろ弁護士は高額な交通事故や刑事裁判を専門にしているので少額訴訟についてのノウハウは乏しいです。

　この手の交渉ですが、個人の交渉はお勧めしません。管理会社はクレーム産業といわれておりこの手の交渉は朝飯前です。一番確実なのは行政書士・司法書士です。彼らでも得意分野・不得意分野があるので「敷金のトラブル」と一度検索されることを勧めます。彼らは法律のプロで、管理会社・貸主の手口を知っています。大体の場合裁判前に和解するケースが多いです。費用も１万円から３万円前後と比較的安価に抑えることが可能です。

　職業柄もありますが、まずハウスクリーニング・鍵の交換費用などを請求されたら明細票を管理会社からもらってください。管理会社が東京都や神奈川県など県外にまたがるなら国土交通省の住宅課・一県のみの管理会社なら都道府県の住宅課に相談してください。担当官や時期によって対応はまちまちですが、役所は管理会社を監督する義務があります。また、申告があれば管理会社の実情もわかります。役所としての対応も一回だけでは行政処分は難しいですが、数が重なれば…となるかもしれません。あと各市役所や県の生活相談センターですが、クーリングオフや商品の購入トラブルが専門です。敷金トラブルに精通している職員が少ないのが現状なので生活相談センターはお勧めできません。

お礼

詳しくありがとう御座います。
先日引越し完了しました
立会いは不動産管理会社の担当者が1人だけでした
チェックされた項目は
冷蔵庫の後ろの壁の黒シミ、台所の水周りのサビ、洗面所の蛇口の横からの水漏れ　洗面所が少し詰まりやすい　このぐらいでした。
しみとさびに関しては「とりあえずクリーニングで落ちるのか試してみます」と言っていました。
その場で詳しい話は無く、業者の見積もりでたら連絡する　ということでその日は終わりました。

回答No.14

Tadkashy

No9です。当方には『賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書』なるものに借主さんの押印がなされて不動産屋さんから来ています。これだけ説明されて『わかんなかった』はないでしょう。それでもわからない時は安易に判を押すべきではないと思います。わからなかったら聞けばよいし、聞いて答えなければ疑えばよいし、とりあえず住んで後は訴訟と言うのは危険と言いたいのです。裁判裁判と言っても合いませんよと言っているのです。少額訴訟というので安易に考えるのは危険です。相手が少額訴訟を受け入れて初めて出来るので、相手が受けなければ民事訴訟でしょ。最大で６０万の問題です。敷金でそんな額になるのは稀で、うちでは最高２５万。喜ぶのは弁護士さんだけです。私なら損得考えればやりません。法で保護されているからと言ってもそのためには大変な労力がかかるのです。あなたの仰る“無効”は一体いくらで証明されるのか。そこのところを判を押す前に考えるべきだと言いたいのです。

回答No.13

kiroha186

NO７です。まず、借主と管理会社・貸主とではトラブルの経験・契約に関する内容に関する知識はどちらがあるでしょうか。管理会社・貸主の方が経験を持っていると思います。契約の時にモラルを持った事業者ばかりでなく、契約に関するトラブルが続発しています。このように契約に関する知識の差を埋めるために平成13年に「消費者契約法」という法律が成立しました。つまり一方的に消費者に不利な契約を結ばせることは、契約後でも取り消せます。

　例えば、「ハウスクリーニング」特約を基に説明します。

　国土交通省のガイドライン・借地借家法などから無効となります。しかし、ガイドライン・借地借家法に違反しても罰金や懲役などの罰則規定がありません。「ハウスクリーニング」を始め、「鍵の交換費用」といった本来貸主が負担する費用を特約を結んで借主に負担させるのが現状です。
　だから、貸主や管理会社は強制力をもつ裁判所の判決が出ない限り返金しないのです。貸主や管理会社はガイドラインや借地借家法を無視しているのが現状です。

「判子を押すということは重大なことと思っておくべき」というお言葉がありますが、NO9の方は、国土交通省のガイドライン・借地借家法を熟知されてから契約書の作成をされていますか。今までの回答を見ている限り、
「（住宅に関する）契約社会の一般的ルール」
　つまりガイドラインや借地借家法の趣旨を無視されております。

住宅に関する契約は

　「ガイドライン・借地借家法・消費者契約法」に基づいた契約書

ができて初めて、成り立つものです。一般的に住宅に関する法律はサラ金や連帯保証人と異なり借主を保護しています。つまり、借主に不利な契約を結んだとしても特約は無効となります。

　特約を結ぶ時は
「本来ガイドライン・借地借家法により貸主が負担する項目だが、特約として入居者に負担してもらう」という形を取る必要があります。では、NO9の方や管理会社の方は「国土交通省のガイドライン・借地借家法では貸主が負担する項目だが…」と説明しているのでしょうか。お手持ちの契約書をよくご覧になってください。この項目が抜けている限り貸主・管理会社共に、「契約のルールを説明した」と言えません。もし、このような項目を作成しても「消費者保護法」により「借主に一方的に不利益を被る契約」なので同意したとしても無効です。
　いずれにしても、法令や通達を無視していることに変わりありません。賃貸経営者・管理会社は経営者として失格に値します。
　「他の貸主や管理会社は一つも説明していないのでよい」という考えは一切通用しません。
　管理会社がどのように説明なさっているのか知りませんが、契約時に単に「ハウスクリーニング」の特約を入れても無効となります。

お礼

契約書に関しては契約時に詳しく見ていませんでした
その点はやはり自分のミスでもあるなと思っております
きちんと見ていたなら管理会社と細かく交渉できたか
というと、それも無理だったとは思いますが、、、
貸主と借主で立場も違う以上、言い分も違うのは仕方ないと
思います、しかし１０万で請求しておいて、駄々こねる相手ならその場で５万にディスカウント、おとなしい相手ならそのまま１０万負担させる。このように物言わない借主が馬鹿を見るのが現状だと思います
管理会社の指定した業者が請け負う以上、かかった費用の明細をもらってもあまり意味が無いでしょうし。
かなり詳しいみたいですが、不動産関係者というより司法関係者ですかね　法律的に解説して頂くと非常に分かりやすいです。

回答No.12

Tadkashy

No.９です。敷金についての考え方はあなたの仰るとおりです。ただ、互いの清算しなければならない金額を便宜上相殺するだけです。どうしてもそれがいやならお互いが現金を持ち寄って清算すればよいだけです。
　納得していない押印についてですが、あなたの『その場で判を押しても後から・・・』という考え方のほうが危険と思います。それが通っているのは退去時に法外な費用を請求した場合と“やみ金”くらいでしょう。判子ひとつで身上をなくしたり、首をつったりした例は枚挙に暇がありません。判子を押すということはそれくらい重大なことと思っておくべきです。『友人だし、俺が貸す金もなかったので仕方なかった』と押した連帯保証の判を後から取り消しできますか？私は子供のころから親に言われてきました。『実印に上下を示す印がないのは、最後の瞬間に上下を見ながら“この判押しても良いか”ともう一度考える瞬間を作るためだ』と。軽々しく判子を押すのは本当に危険です。そして、これこそが契約社会の一般的ルールなのではないでしょうか。

お礼

＞＞敷金についての考え方はあなたの仰るとおりです。
互いの清算しなければならない金額を便宜上相殺するだけです。どうしてもそれがいやならお互いが現金を持ち寄って清算すればよい

私は　敷金＝預かり金なのだから、問題なく契約終了したなら退去時に全額返還されるべきでは、という考え方を述べてきました。
その敷金の定義には同調して頂いた？ということでしょうか
それならば「互いの清算しなければならない金額」とありますが、部屋を通常に使用し何の問題も無く退去したならば借主側が清算しなければならない金額はゼロ、にも同意ということですよね。
敷金問題が厄介なのは、お金（敷金）を今現在持っている方が優位に立てるという点です。「取り返す」ほうが「払わない」よりはるかに難しいですから。
互いに現金を持ち寄って清算のやり方だと、今と逆で多くの貸主が泣くことになるでしょう。部屋をめちゃくちゃに使用しておきながら、修繕費を払わないという人がたくさん出てきます。そういう人に修繕費を払わせるのは非常に難しいです。今借主が置かれているのがこの状態です
向こうにお金がある以上、返還拒否されたら裁判するしかないのですが、敷金で収まらず追加で修繕費を取られたならともかく、敷金内で納まるならまず借主は裁判などしません。多くの借主が泣き寝入りしているのが現状です。
預かっているお金なのだから、問題なければ退去時に全額返す。これだ
けの問題ですよね？

回答No.11

Tadkashy

No10の方。それでは例示されたレオパレスを借りなければ良いだけでしょ。なぜ、判を押して入居されるのか、そこが理解できないのです。変な条項や納得できない義務の書かれた契約書に判を押すのは大きな間違いです。そんな家主とは必ずトラブルになります。君子危うきに近寄らず。好んでトラブルに巻き込まれることはないでしょう。トラブルなんて勝手にやって来ますから。

回答No.10

kiroha186

NO7です。地域によって賃貸のルールが大きく変わってきます。ちなみに愛媛県や広島県は礼金の慣習は少ないですが、広島県福山市・岡山県では礼金という慣習が残っています。香川県では物件次第と地域によって契約ルールが異なっています。なので一概に地域によってどちらが強いか異なります。

　「契約書を交わす時点で、部屋を借りる側が契約書に文句をつけることなどできるはずもない」というのは事実です。
　管理会社は仲介手数料1ヶ月と管理料金家賃5％が収入源です。近年多角経営で火災保険やハウスクリーニングなどリフォーム事業で収益を上げているのが現状です。つまり特約は名目上貸主のためといっていますが、管理会社の儲けのために特約があるといっても間違いありません。
ハウスクリーニングでも借主が直接業者に頼むことが出来ず、管理会社指定の業者に頼まなければなりません。

　実際は一例を挙げると、レオパレス２１は入居時に「抗菌費用」（つまりハウスクリーニング）は入居負担になります。断った場合「入居はお断りします」と返事が必ず来ます。一度、客として入居説明を受けるとここの事情はよく理解できると思います。

回答No.9

Tadkashy

No4です。『契約書を交わす時点で、部屋を借りる側が契約書に文句をつけることなどできるはずもないので』これ本当ですか？　で、なければ、裁判官が借主を馬鹿にしているとしか思えません。今、私の地域（東京）では借り手市場です。私のところには『5000円何とかなら無いか』だの『管理費まけてくれ』だのと不動産屋さんから言ってきます。今時不満があったら文句言わないほうが変です。悪意を持って、食堂でカレー食べ終わってから福神漬けが少なかったからまけろみたいな。食っちゃったらこっちのもんだみたいな借主なんですか。契約社会なのだから納得して判は押しましょうよ。もし、私のところでそんな主張をする借主がいたら徹底的に戦いますね。私は幸い？まともな借主さんが相手で、話し合いで済んでますが、「どうもお世話になりました。」「いやこちらこそ、長く住んで頂いて、」これが社会でしょ。今、これも出来ないし、なんだかわからなくても判子を押す子供みたいなのが多いんですか？それとも、“食っちゃったらこっちのもんだ”のくち？

お礼

敷金というのは、不慮の事態に備えて「預けてあるお金」と考えています。家賃を滞納して行方くらましたり、常識を超えた使い方で家をめちゃくちゃにしたのに修繕費を払わないで逃げる。こういったトラブルを未然に防ぐためのものであると思います。
預けてあるお金なのですから、問題なく契約が終了したならば全額返してもらう。至極当然の考え方だと思います。むしろ今までの、敷金は大家の物、という時代が異常だっただけではないでしょうか？近年の司法判断を見ても敷金の定義についてはこういう考えで間違いないと思われます
特約についてですが、本来は返さないといけないお金、その返還額を少しでも少なくすませる為のものと解釈しています　
特約無効に司法判断が向かうのなら、本来は返さないといけないお金である以上、そこにどんな借主負担を契約で結ぼうが意味がない。ということですよね
敷金は返さないでいい、敷金は戻ってこないもの。こういった悪しき慣習が今まで続いてきた事が異常であり、問題だと思います。　
あと契約書に判を押したんだから、という考え方は危険ではないでしょうか？今まで明らかにおかしい請求に対しても、管理会社側の「契約書に判押してるでしょう」の一言でどれだけ多くの借主が泣き寝入りしてきたことか。 敷金＝借主が貸主に預けてあるお金、ということをもう一度考えて頂きたいです。

回答No.8

sapporo30

> 現状回復の定義自体は、借りた時の状態に戻すのではなく
> 例えば２年住んでいたならば、当然２年間である程度の汚損
> はするわけで、それを考慮に入れた状態に戻す。で間違いない
> のではないでしょうか？
一般常識として、間違いないですよ。
PCのレンタル、XXのレンタル　など一般のかしかりでもそうです。
ガイドラインでもそうです。
でも、逆にガイドラインにわざわざ減価償却の考え方や
図解付でかかれている理由を考えると、不動産はそうでは
ないことが、結構あるということです。

回答No.7

kiroha186

管理会社はアパートの経営者（貸主）が一番のお客様にあるという点です。管理会社は管理物件を増やさないと利益になりません。そのため、「退去時負担は不要」と謳う管理会社が後を絶ちません。そのしわよせが２・３・４にやってきます。さて、質問の正しい解釈ですが全て正解です。しかし、これでは回答にならないのでいくつか解説したいと思います。まず、平成13年以降に契約した場合「消費者契約法」が適用されます。主な概要を言えば「契約者に一方的に不利な条約を押し付けることができない」という法律です。つまり、質問者がいつ契約したのかによって上記の意見が変わってきます。

A平成13年以降の契約なら、「契約書を交わす時点で、部屋を借りる側が契約書に文句をつけることなどできるはずもないので、貸主優位な特約事体無効」が正解です。

B平成10年以降ガイドラインが制定されてからは、「本来ならば家賃収入から負担するべきものなので、特約があろうが当然貸主負担になる」が正解です。

C平成7年前後だったと思いますが、その当時は「本来は貸主負担だが特約がある以上、常識内の請求ならば借主負担」、「特約を認めつつも、金額指定のある(4)はともかく指定の無い(2)(3)は無効」という解釈や判例が正しかったように思われます。

平成13年以降に契約もしくは契約の更新をしているのならAが適用され、それ以前の契約ならBが近年の判例の流れとなっています。Cですが、正しいのですが特約有効の判例は近年なく時代に沿わないものとなっています。しかし、判例の一つとして管理会社やオーナーが敷金の清算によく使われる言葉です。あと管理会社は民法501条の「契約の自由」の項目を盾にして不利な条約を結ばせるのは常套手段です。

お礼

法的な観点から分かりやすくありがとうございます。
やはり借主保護に向かっているんですね
個人的には、毎月家賃６万、更新料１ヶ月、礼金１ヶ月
さらに退去時に預けた敷金まで使われたんじゃ、明らかに可笑しいだろうと思っています。もちろん酷い使い方をする借主もいるとは思うんでそこは問題だと思いますが、、

回答No.6

Tadkashy

No4です。皆さん裁判、裁判と仰っているのですが、裁判やって最高裁まで争って見合うのですか？民事なんですよ。少額訴訟といってもどちらかが引いて初めてなんでしょ。私のところは家賃は最高で25万です。返す返さないでがたがたやって最後は裁判所と弁護士の２人に和解を勧められ、勝っても満額は無理。弁護士費用払ったら持ち出し。バカバカしくて私はしません。私は父の代に民事で２０年裁判を見てますから絶対勝って、しかも見合う裁判しか起こしません。そう貸主に言って御覧なさい。それでも意地を張って満額を要求する馬鹿はあまりいないでしょう。要は落としどころで、双方がどれだけ泣くかです。私は、借り手がゴネたらそういいます。それでもゴネたら２０年ですね。私は暇ですから。兎に角話し合ってみることです。でも、不本意なのに判を押して後から言うのはどうかと思います。別に無理やり強制して住まわせたわけではないんですから。貸主としてはその人でなくても家賃を払ってくれれば誰でも良いんです。これは貸主の心底に必ずあります。『お世話になったけど』は必ず付けてください。

お礼

＞＞貸主としてはその人でなくても家賃を払ってくれれば誰でも良いんです。これは貸主の心底に必ずあります。『お世話になったけど』は必ず付けてください

自分は「住んであげた」とも思わないですし、また「住まわせて頂いた」とも思わないです。ただ現状の力関係は貸主＞借主になっているように思われます。本来ならお客＝借主にもかかわらず。
敷金問題を見ても、とりあえず多めに請求してみる→文句言ってきたら減額、文句が無いならそのまま　といった流れがあるように思います
もちろんすべての貸主がそうとは言いませんが、「取れるところからはたくさん取る」といった姿勢の業者、大家が多いのは間違いないかと