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土地の名義変更について
先日、母方の祖父が亡くなり、祖父の妹は近しい家族（両親、兄弟、子供）がいなくなりました。そこで、その妹さんは今住んでいる土地をいずれ、私の母親（姪にあたる、一人っ子です）に譲りたいという話なのですが、土地の名義人が２代前のおじいさんの名義になっているらしく、名義を変更するのが大変らしい、ということです。また、１代前の、その妹さんの父親は日本で再婚したのですが、もともとハワイ移民で、ハワイに最初に結婚していた時の子供がたくさんいるらしいのです。しかし現在は、交流はなく、詳細不明です。 家族が法務局へ行って、少し話しを聞いたようなのですが、名義を その妹さんへ変更するのは難しい、かつお金がかなりかかるだろう、ということでした。 いずれ、行政書士か弁護士に相談しなければ、と話しているのですが、そのまえにどなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、この問題の解決へご助言頂けませんでしょうか。 複雑なので、わかりにくいかもしれませんが、宜しくお願いします。
- snoopy3
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- kurokuro106
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亡くなられたお祖父さんは、相続について何も決められてなかった のでしょうか？ もしそうだとすれば仰るとおり、遺産分割が必要 になります。相続人がお父様だけしかいらっしゃらないなら 家庭裁判所に失踪宣告の申立てをするか、不在者の財産管理人を 選定してもらって遺産分割協議に入ります。ただ、どちらもかなり 費用がかかります。 妹さんが取得時効の要件をきちんと満たしていれば、所有権を 主張して、土地を取得できると思います。
- hazu01_01
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まず、２代前のおじいさんとなると明治か大正に亡くなっていますよね。そのおじいさんがいつその土地を所有していつ家督相続をしたのか、家督相続を受けたあなたの曽祖父はいつ亡くなったのか、亡くなる前に家督相続で誰かに相続させたのかが問題になります。 その土地の登記簿謄本を取り２代前のおじいさんがいつどのような理由でその土地を所有したのかを確認してください。場合によっては現在の登記簿謄本の以前の登記簿も取るようになるかもしれません。 そのうえで、あなたのお母さんの戸籍謄本を取り、おじいさんの戸籍謄本と除籍謄本をとり、曽父祖の戸籍謄本と除籍謄本を取り、２代前のおじいさんの戸籍謄本と除籍謄本をとります。 そして、２代前のおじいさんが曽祖父に家督相続している年よりその土地を所有した年が早かった場合はその土地は家督相続により曽祖父に伝わっています。ここで、２代前のおじいさんが曽祖父の兄弟に家督相続をしている場合は法律上、その曽祖父の兄弟の財産として相続されています。 こういう風にして調べていけば昭和２１年頃までの家督相続による財産の流れがわかります。 それ以降は戦後の遺産相続になります。（実際は経過措置のように短い期間でこの間に変更が１，２回あります） あなたの曽祖父がハワイに移民したということは、その間の相続関係を調べるのが大変困難になっているということです。そのような場合どうすればいいか法務局に確認し、裁判するのか、外務省かどこかに証明を貰うことはできないか検討するといいです。 樺太移住者については外務省からの何らかの証明を頂いたという話を前に聴いたことがありますが、樺太は当時日本であるがハワイは当時も今も日本であるのでどうすればよいかはわかりません。 また、ハワイの出生記録がどこかにあったとしても、その子孫が多数にわたる場合、相続の手続きは困難を極めます。 家督相続でおじいさんまできていたという場合以外は、やはり取得時効を狙うのが一番よいと思います。
お礼
詳しいお返事ありがとうございます。 取得時効、調べてみます。
- kurokuro106
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申し訳ありません。登録免許税について誤りがありました。 正しくは、 相続→1000分の4 その他の原因による移転の登記→1000分の20 となります。
- kurokuro106
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この場合 (1)二代前のお祖父さんから妹さんへ登記名義の変更 (2)妹さんからお母様への登記名義の変更 という流れになりますが、それぞれ登録免許税と贈与税 がかかります。 登録免許税は、相続であれば不動産の評価額の1000分の2で すみますが、相続、法人合併、共有物の分割以外の理由 であれば、1000分の10になります。 妹さんが20年間占有して（場合によっては10年）その土地に 住んでらっしゃるなら所有権の移転登記は可能ですが 登録免許税は1000分の10かかる事になります。贈与税は 相続税評価額に基づく不動産の評価額を基礎に算定されますが 1000万を越えると50％課税となり、かなり高額になります。 登録免許税については、あまり軽減できませんが 贈与税に関しては、負担付贈与で節税させる事が出来る場合が ありますので、詳しい話はお近くの行政書士等にご相談ください。
補足
お返事ありがとうございます。 登録免許税と贈与税の問題もあるのですが、祖父の妹さんには、ハワイに異母兄弟、またその子供がたくさんいると考えられます。 その場合、遺産分割などの問題も出てきますよね？現在は、まったく付き合いもなく、消息不明の状態なのですが、こういう場合はどうなるのでしょう？ちなみに、妹さんはその土地を占有使用が２０年くらいになると思われます。 よろしくお願いいたします。
- hazu01_01
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難しそうですね。 司法書士か弁護士に相談して取得時効で所有権移転登記を行なったらどうですか。 だけど、その手続きがまた大変そうです。
お礼
お返事ありがとうございます。 やはり、いずれは相談しようと思います・・・
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