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不動産の重要事項説明義務について
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税金の滞納は、取り立てが厳しくないので、資金繰りに困ったら税金から滞納することになるのです。ですが、市や府は、嘱託登記といって裁判所の関与なしに簡単に差し押さえができるので、少し滞納するとすぐに差し押さえが入るということがあります。つもりつもって結構大きな金額になることもありますが。 差し押さえがされると滞納者つまり賃貸人に通知がされます。そこに至って始めてあわてて市や府と話し合い分割弁済の合意をするということもあります。本件において実際合意ができているのかどうかはわかりませんが。 ともかく差し押さえを承知で質問者様に賃貸し、仲介業者も調査を怠ったということです。 そうこうしているうち、さらに資金状態が悪くなって、売却して処理することになったのでしょう。 その辺の状況を賃貸人に確認されてはいかがでしょうか？質問者様には聞く権利があります。 つまり、 (1)滞納額がいくらなのか、ちゃんと市や府と弁済の合意ができており公売が進む可能性は無いのか (2)抵当権・根抵当権者からの融資の返済は滞っておらず競売をされる可能性は無いのか (3)売りに出しているのは、賃借人付物件として出しているのか 等です。 (3)については、先にも回答しましたように、質問者様の賃借権が買主に優先しますので、賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれるのが原則です。 ですが、賃貸マンションなら賃借人付物件として売買され、むしろ全室賃借されているほうが売れるのですが、工場となるとどうなのでしょうか。収益物件として売買が成立するような物件では無いのかもしれません。 ですから、質問者様の明け渡しを前提として売りに出されていることも考えられます。 つまり、収益物件として売りに出されているなら、そのまま借りられますが、買主が工場として使うことを目的として売りに出されているなら、明け渡しを迫られることになります。後者なら本当にひどい話です。 私は、その場合でも質問者様の賃借権は売買に優先しますので、充分な立ち退き料と明け渡しの猶予期間を得られるのではと、いえ、正当な権利として主張するべきだと考えます。 反対に、そのような賃借人の権利主張を想定して買うのをためらい買主が現れないということも他の回答者様がおっしゃるとおりです。 ですから、まずは、正確な状況を把握されてから落ち着いて考えられたらどうでしょうか。 任意売却にしろ買おうかなという者が現れれば必ず現物を見にこられますし、競売になったにしろ裁判所の執行官が現況調査に来て質問者様に賃借権の内容を聴取します。あわてることはないといったのはそういうことです。 ですが、もちろん、早い目に手を打って移転先を確保するという選択もあるでしょう。 賃貸借契約の場合、契約日に登記簿を確認しない業者も結構います。私が事務所を借りるときも仲介業者がそれをしなかったので、契約日に自分で登記簿謄本を取寄せて権利関係を確認しました。ですが、登記簿の見方が分からなければ確認しようがありませんね。 一応以下のとおりとなります。 賃借権と売買の優先順位は、賃貸借による物件の引渡しと売買による所有権移転登記の先後によって決まります。ですからすでに賃借人が使用している物件の売買では必ず賃借権が優先します。 一方競売の場合は、抵当権設定の登記日と賃貸借による引渡日の先後で決まります。質問者様の場合は、引渡し前に（根）抵当権が設定されていますので、競売による買受人に賃借権を主張できない、明け渡さなければならないということになります。ただし、賃貸借の期間が契約で３年以下と定められていれば、競落のときから６ヶ月間明け渡しが猶予されます。（民法３９５条）ほとんどの建物賃貸借は、２年か３年のはずです。 ただ、ほとんどの賃貸物件には（根）抵当権が設定されていますので、それだけでは借りるなということにはなりません。 一方、税滞納の差し押さえが入っているということは、賃貸人の資金状況が悪いということを物語っておりますので、借りるべきではないということになります。
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