困っています。

質問

現在借りている物件が売りに出されています。契約時に問題があり今トテモ悩んでいます。　差し押さえ（市税、県税の滞納の為せ）を知らずに賃貸契約をしました。契約書は明記はありません。不動産仲介者も法律相談弁護士のかたも無料相談員のかたも皆、契約書はなりたっているので新しい所有者に権利を主張できるので出られないと言えば何にも心配しなくても大丈夫、しかしこのコーナーで同じような状況で競売にかかりいきなり出てってくださいと言われ。まったく権利を主張できないと言うことも書いてあり、また以前困っていると質問したらかなり危ない状況と回答がきました。いろいろと相談に行きましたが。事件がおこってからでないと何も行動を起こせないと数人の弁護士さんの意見です。でも実際にはこの状況でははっきりしていないのでとても不安で眠れません。県税事務所に消費者相談のかたに聞いてもらったら県の差し押さえ後の契約なら新しい所有者が退去してほしい言ってきたら出なければならないことになると言われました。しかしそのことを書面にしてくれることは出来ず。どうすれば不安を取り除くことができるのかわかりません。うちは工場の為もしそうなったら変わることがすぐできるような状態でなく、仕事ができなくなります。今何か対策はないのでしょうか。いい結果になるようにと神様に祈ることしかないのでしょうか？

回答No.4

mu128 · ベストアンサー

仲介業者に費用等の請求はできますが、今、する必要はないかと思います。もちろん、今のままでは精神的に不安定ですので、良い物件が見つかった場合は、交渉することは結構だと思います。その時は、引越し代金の他にも、引っ越すためにかかった費用も請求することができると思います。使用の範囲内で（又は、大家さんの許可を得て）何か費用をかけて設置したものがあれば、そういった費用も一緒に請求しましょう。

もし、競売になって落札者がすぐに退去しろと言ってきたら、それに従う必要はあります。ただ、実際には、すぐに退去しろというのは厳しいですので、ある程度猶予期間をくれると思います。落札者も強制的に退去させる権利はありますが、その手続きや費用のことを考えれば、必ずしてくるものとは限りません。６ヵ月間は無理だと思いますが、適当な期間は猶予してもらえると思います。６ヵ月というのは、他のケースの場合です。

任意売却の場合は、ほとんど心配する必要はありません。今の貸主の地位をそのまま引き継ぐので、買主から退去してと言われても、正当事由（又は適当な立退き料を貰うか）がないと退去させることができません。差押登記は抹消されているでしょうから心配ないと思います。自分で使いたいと思っている人は任意売買で購入はしません。

住居用でしたら、不安定な状態なので引っ越してしまった方が気分も楽ですが、仕事もありますからね。他の物件を探しながら、代わりになりそうなところがあったら、引越し代金などの費用を不動産会社と交渉し、損害金を貰ってから引っ越してしまうという、動きをしておいた方がいいかもしれません。
結局、任意売却できるのか？　競売にかかって購入者が何の目的で買ったのか？　などは、やってみないとわからないので、回答がわかれたり、決定しないのです。

今のところを借りる時に、敷金は支払ったのですか？　敷金は戻ってこない確率が高いですので、今のうちに家賃と相殺すると伝えた方がいいと思います。不動産業者は、何もアドバイスしないのでしょうか？　全然、大丈夫ではないはずですが・・・。自分達の責任の重大さに気付いていないのでしょうかね。わかっていないようでしたら、引越しにかかる費用や契約金などの損害を請求することは話しておいた方がいいですよ。請求する相手方は、一番元の業者です。（登記を調査する義務を怠っているので）

お礼

いろいろと回答ありがとうございました。
宅建の相談員のかたや弁護士さんは問題ないというかたが多くわけが解らなくなりました。ココのコーナーが無ければ本当のことがわからず対処もできません。本当にありがとうございました。ずうずうしく何度も質問してしまいすみませんでした。重ね重ねありがとうございました。

補足

ありがとうございます本当に助かります少しづつ不安がとれていきました。もう一度少し質問があるのでお願いします。
仲介者に損害賠償請求できる権利に期限があるのでしょうか？
あるとしたらいつまででしょうか？
新しいところが見つかるまでの期間がある場合は休業補償などの請求をしてもいいものでしょうか？
何度もすみません宜しくお願いします。

回答No.5

mu128

賠償請求できる権利に期限はありますが、その期間についてははっきりわかりません。１０年なのか３年なのか、また１年しかないか・・・。しかし、結局、その仲介業者に請求をしてすぐに払ってくれない（又は、払う約束をしてくれない）場合は、訴訟を起こすことになるので、判決をとれば１０年権利は消えません。

休業補償はどうなるのかはわかりません。あまり裁判例がない事件ですので、敷金・礼金くらいしかでなかった場合や引越し代金までは認められたものもあります。個人的には休業した分も請求できるべきと思いますが、認めてくれるか、認めてくれたとしても全額できるか？　はわかりません。

ただし、仲介業者に全責任があるわけではありません。支払った敷金や礼金は貸主に返還義務があり、その分は貸主に請求することになります。しかし、貸主には返済能力がないでしょうから、貸主が責任を持つと認められた金銭は返済されない可能性が高いです。（同じ状況の人が、貸主と仲介業者を相手にして、訴訟を起こした例があり、貸主が○○円、仲介業者が○○円を支払えという判決がでました。しかし、そのような場合の貸主に返済するお金があるとは思えません。その後、どうなったのかはわかりませんが、その分は諦めた可能性もあると思います。）

よって、私としては、真剣に次の引越し先を探し、場所や家賃が適当だと思えるところが見つかったら、引越しのためにかかる費用を見積もりし、その金額を仲介業者に請求する。　　貸主とは連絡は取れるのでしょうか？　できれば、今後の家賃は敷金から相殺するように伝えてみてはいかがですか。　本当は貸主の許可を得た方がいいのですが、貸主と連絡がとれなかったり、許可がおりなくても、敷金分は家賃を払わずにしても良いかと思います。アパートが競売されたりして、大家さんから敷金を返却してもらいたいのだが、連絡がとれないので泣き寝入りする・・・という借主が多いです。自分の権利は自分で守り、被害を少なくするようにして下さい。
当然、競売が行われて落札者が現れてから判断される、というのも選択肢の一つです。でも、それまで不安定な状態でいることや、その後、次の物件を探して見つかるのか？　などを考えると、今の段階で引越しを前提にして行動をされた方がいいように思います。

お礼

回答ありがとうございました。
こんなにたくさんの回答に対してお礼が、遅くなりすみませんでした。
先に後からの質問を見てしまいました。回答するのもかなり考えをまとめなくてはならない問題に対して誠実な解答をくださり深く感謝します。今回のこの件で自分の知らないかたでもこんなに助けてくださるかたがいるんだと思い、心強く思いました。たくさんのお知恵をだしてくださり本当にありがとうございました。

回答No.3

qazyhn

差押後の賃貸借契約ですよね。はっきり言って法はあなたを保護してくれません。弁護士も怯むし、どこへ相談しても満足な回答は得られないでしょうね。

そこで、ちょっと視点を変えて考えてみます。
出て行かなくても済むようにするには…あなたが差押分を肩代わりするというのどうでしょうか。

税金は誰でも払うことができます。またあなたは払う権利（賃借人は退去を回避するための肩代わり：民法500条の法定代位）があります。
当然、本来支払わなければいけない滞納者へは請求することができます。

この場合、滞納者は大家さんでもあるため、その分賃借料を先払いしたとの交渉をしてみたらどうでしょうか。なお、大家さんとの賃貸借契約とは別債権ですから、勝手に家賃分と相殺してはだめですよ。相殺適状（民法505条）にするための要件は改めて弁護士さんに相談してください。言えばわかるはずですから。

あともう一つ、これは市税・県税事務所の協力が必要な方法ですが、あなたが大家さんに支払う家賃を差押えてもらうのです。すれば、あなたは第三債務者という立場になり、毎月の家賃分を差押滞納額に達するまで、支払います。もちろん、その支払は大家さんに支払ったことと同じになりますので、家賃を滞納したことにはなりませんから。なお、もし大家さんが誰かに対象物件を売ってしまったら、その時は新しい大家さんに支払うことになります。その点、税事務所は取り損ねるというリスクがありますので、協力してくれるかどうかは、交渉次第ですけれど。

今のところ、出て行かないこと、そして税事務所の他には債権者がいないという前提では、このくらいしか思いつきません。

お礼

お礼おそくなりすみません。
ありがとうございました。
このコーナーは今回このことで初めて質問しました。
本当にたらいまわしのようにいろいろな方に聞いても答えてくれないことを教えてくださりありがとうございました。

補足

早速お答えありがとうございます。
その方法も検討してみます。しかしかなり高額な税金の為少し難しいです。でも権利を取る方法があることを知り少し安心しました
視点を変えた方法をありがとうございます。
本当なら弁護士さんにお任せしたい問題なのですが　事故がおこらないと引き受けてくれる方はなかなかいないです。未然に防ぐようにできないものでしょうか　この件をはっきりと理解している専門家が非常に少なくプロでも言うことがまちまちでした。法的に守られていない立場だとしろうとの私でもなんとなく感じ不安に思いここで質問をしたのです。だんだん立場を理解することが出来てきました。やはり危険な状態なのだということを今どこに居るのか足元を見ないと前に進めません本当にしっかりとした意見ありがとうございました。

回答No.2

mu128

先日はどうも・・・。心配させてしまうような回答をしてしまいましたね。
回答がわかれる（判明しない）理由には、その売った時の状況によって全く違うからです。例えば、どこかの不動産業者などがこの物件に目をつけて、それだったら自分が購入しよう、とか、賃貸業務をやりたがっている人がいるからその人に買ってもらうように手続きしよう、となった場合には、新しい大家さんにかわるだけで、質問者さんが特に心配することはありません。
ただ、その物件が競売によって落とされると、新所有者が出て行け、と言われれば、出て行く必要があります。競売による購入者には全く勝てないのです。

その物件がどのようなものかはわかりませんが、買うような人が現れそうな物件でしたら、普通に売却が可能かもしれません。それだったらいいのですが、それが困難なことが多いと思います。

ただ、競売されて出て行けとなった場合、新所有者によっては、引越し代を一部負担するから・・・という話があるかもしれません。そうなったらラッキーです。

その後、仲介業者や管理会社との話はどうなりましたか？　差押登記があるにも関わらず、その調査を怠り、何百万円の損害を請求されたところもあります。（仲介手数料が数万円なのに）質問者さんにとっては、その管理会社等には強く出ることができる相手ですので、損害の請求をするようにして下さい。

競売や差押のことについては詳しく知りませんので、他の回答者の方からも意見を聞いてみて下さい。

お礼

お礼遅くなりすみません
たくさんの回答ありがとうございました。面倒な話にしっかりお答えしてくださり深く感謝しています。
ありがとうございました。

補足

何度もありがとうございます
仲介者は、大丈夫ですというだけです。弁護士さんが事故がおこってからでないと何も対処ができないと言われますが。今うちは移動したくてもその物件が見つかりません。もし見つかったら、
(1)今仲介者に引越し費用等の請求ができるのでしょうか、
(2)差し押さえ後（滞納税の為）の契約は、通常契約よりも不利なことは競売になり
（新しい所有者から退去の申し入れに対してまったく対抗できない）
たとえば（１週間以内に出てください）に対して権利がないということでしょうか。（通常なら６ヶ月以内）
(3)任意売買新所有者は購入目的が自分で使いたい方でもうちは今の契約期間満了まではいられるのでしょうか、差し押さえ後の契約でもいられるのでしょうか　同じようなことを質問ですみません。

回答No.1

tk-kubota

新しい所有者から「出て行け」といわれはしないか心配なのですか　?
それなら、簡単です。
その新しい所有者が買った原因で変わります。
任意な売買ならば「出て行かなくてもいい」ですが、裁判所の競売で買ったのであれば「出て行く必要あり」です。

お礼

解りやすい回答ありがとうございました。