競売物件の登記

質問

何度か質問させて頂いてます。又よろしくお願い致します。
競売物件（不動産屋からの転売）を購入いたしました。
決済はまだですが、殆ど決まった状態なので今更なのですが・・・
聞きたい事があります。
この物件は築４年半　駅から徒歩５分
土地　５２・７６m2　建物６０・８６m2の狭い家ですが夫婦二人なので
いいとしてます。
価格が１２３０万（仲介手数料０、消費税込み）
競売物件なもので念の為登記を取り寄せた所、
前所有者の負債額１９８０万　損害金年１４パーセントとなっておりました。と言う事は前所有者はこの物件を１９８０万で建てたのでしょうか（前ローンの場合）それが４年半後には７５０万も下がるのは
お得な物件だったのでしょうか？
それと登記の乙区の部分に順位番号（１）に負債額１９８０万　（２）に１９０万となっているのですが、これはどういう意味なのでしょうか？
抵当権者は同じで信用保証会社です。
勿論、不動産屋が落札した時点で抵当権は抹消されておりますが。

それと１６坪ですと将来手放す時の資産価値が心配なのですが（ゆくゆくは主人の実家に帰るかも知れないので）全く売れないと言う事もありますでしょうか？
ちなみに市街化区域、ケンペイ率６０パーセント、容積率２００パーセント、第一種中高層住居専用地域です。建て替えはできます。
駅から近く静かな住宅街です。
決済を前に心配になってしまいました・・・。

回答No.1

river1 · ベストアンサー

はじめまして！
駅から歩いて５分ですか！
良い買い物をしたと思います。
前所有者がどの様な職業なのか分かりませんので、負債額１９８０万は、その物件が抵当権設定時にその物件につけた借金金額で必ずしも建築費とは限りません。
登記の乙区は、上の甲区と同じですから１９０万は、同じ番号の甲区の内容を見ないと判断できません。
駅にも近いので全く売れない事は無いでしょう。
交通の便の良い場所は、必ず売れます。
心配は、取り越し苦労と思いますよ。
私は、裁判所の競売を個人で落としました。
悩みの種は、数分筆にされていて、やたらと根抵当権が付いていて登記簿謄本を取る時に金がかかりすぎる事ですか。
まずは、とても良い買い物をしましたね。
羨ましい限りです。

お礼

ありがとうございます。

補足

早速の回答ありがとうございます。
甲区のところに三菱ＵＦＪ住宅ローン保障会社、乙区のところにユーエフジェイ信用保証会社となっておりますが
どうなんでしょうね・・・。
何だか見方がよく分かりません。
＞心配は、取り越し苦労と思いますよ。
本当ですよね、何だか悪い方向に考えがちになってしまってます。
＞交通の便の良い場所は、必ず売れます。
安心いたしました。

回答No.3

noname#26116

＞と言う事は前所有者はこの物件を１９８０万で建てたのでしょうか（前ローンの場合）それが４年半後には７５０万も下がるのはお得な物件だったのでしょうか？

登記簿の乙区にある抵当権の債務の額で、色々と想像を働かせる事は出来ますが、仮に住宅を取得する為の融資であったとしても自己資金の部分が見えてきませんので推測の域を出ません。1,980万円のローンを組んだとしても自己資金が0円か100万円か500万円か1,000万円かによって総額は変わってきますので。

又、お得かどうかというのは、以前の所有者がいくらで取得したかという点よりも、現在の市況、相場等と照らし合わせて多角的に土地建物の評価を考えていく必要があります。役所に聞いても路線価や地価公示の水準程度しか情報は無いでしょう。いずれにしても登記簿の乙区を見ただけで得だったかどうかを判断するところではありません。

バブル期に10億円した物件が今は2、3億程度で買えるという例もありますが、当時の抵当権が10億円で設定されてるから、今2億円で買えるのは超お買い得か？と言われても、それだけで判断出来ない事と同じような話です。評価はもう少し客観的にしなければなりません。

＞登記の乙区の部分に順位番号（１）に負債額１９８０万　（２）に１９０万となっているのですが、これはどういう意味なのでしょうか？

事情は不明ですが、借り増ししたのではないでしょうか。

＞全く売れないと言う事もありますでしょうか？

それは売り出してみないと何とも言えません。欲しい人が居て、条件が折り合えば売れるという世界ですから、売れないことが有り得るか？と問われれば「有り得る」となります。

お礼

ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。
１９８０万と微妙な端数の負債だったもので、もしかして物件価格を全額ローンかな？と思ってしまいました。
売り出してる物件もよく○○８０万て言うのが多いので・・・。
頭金をいくら入れたとか、そういうのは想像の域でしかないですよね。

相場的に見ても同じ様な物件がなかなか無いので自分で比べて見ても良く分からないのです。
まあ、自分で特だと思えばそれでいい事なんだと思いますが・・・。
売れるか売れないか？は一般的に見て、客観的に見てどうなのかな？と意見を聞きたかった次第です。
でも、それもその時の状況でないと分からないので取り越し苦労ですよね。

回答No.2

noname#78261

１９８０万は必ずしも購入金額とは限りません。現金で購入してその後不動産を担保に入れて借りた可能性もありますから。

競売物件は普通の価格より７～８割で買えるのではないでしょうか。
ですから、現金さえあればそれじゃ無くてもお得なはずです。しかし、競売物件を不動産屋が落としているので流通の１割引きくらいなのかもしれません。

駅からは至近のようなのでそれなりの需要はあるかもしれませんが、近くにマンションが建ったり中高層地域なら日当たりなどは悪くなりやすいので売るときの環境にもよるので今心配しても・・と思います。
ただ、競売といっても築４年そこそこでは住宅部分も評価が十分残っていますので買う時は土地と建物を買う費用ですが売るときは土地だけの費用しか見れないでしょう。１６坪で５０万なら８００万の価値です。
路線価を確認して土地の価格を把握しておく事をお奨めします。

お礼

ありがとうございます。

補足

回答ありがとうございます。
＞競売物件は普通の価格より７～８割で買えるのではないでしょうか。
不動産屋は８５０万で落札したみたいです。
それを１２３０万でうちが買ったのです、
内訳は土地価格　６５０万、建物５８０万です。
ですから１坪４０万くらいですね、大体ここら辺の相場は４０万から４５万だと思うので相場通りですよね。
でも市役所で資産価値を確認した所１m2　７７０００円と言われました。
役所の資産価値は流通の６、７割かな？と思うので坪４０万は少し高いのかな？とも思ったりします。

建物が坪いくらで立てたのか分かりませんが築４年半なので５８０万は高いのか？安いのか？分かりません。

＞１６坪で５０万なら８００万の価値です。
だったら嬉しいなと思います。