相続時精算課税制度の住宅取得資金贈与の特例+住宅ローン減税

質問

昨年１月に土地を購入し、その後建物を別会社にて契約、新築し昨年末に入居しました。その際、私の親より1000万円、主人の親より500万円の贈与を受けました。土地はこの一部と自己資金で購入し、建物は贈与を受けた残りとローンで購入しました。名義はお金の出所通りに、土地は2分の1ずつ、建物は主人6、私4になっています。

今年の確定申告で贈与税の申告をしようとした段階で土地の先行取得には贈与の特例は使えないことがわかりました。何かうまく贈与税がかからないようにする方法はないでしょうか？

また、住宅ローン減税の申告もする準備をしていたのですが、住宅取得の贈与の特例を受けた場合、「住宅のみ」にかかるローンに関しては、控除を受けることはできないのでしょうか？　ネットにて申告書を作成していたところ、途中で上記メッセージではじかれてしまいましたので…。

いろいろと申し訳ありませんが、詳しい方教えていただければ助かります。どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

walkingdic · ベストアンサー

>同時の場合でも「ひとたび建築資金贈与がなされれば、相続時精算課税制度は適用」となるのでしょうか？

そうです。
なので、

建物資金：住宅資金贈与の特例を適用。１０００万特別非課税枠使用
土地資金：上記により相続時精算課税制度が使えるので、「本則の２５００万非課税枠」を使用

となります。土地取得が別契約の場合には上記のように特例１０００万枠ではなく本則２５００万枠にて申請します。

税務署にもこれが出来るのはくどいくらいに確認済みです。実際にこれで去年申告する人がいたので、何度も確認していますのでご安心を。（ちゃんと受理されていますよ）

建物資金贈与と土地資金贈与が同一年、あるいは土地資金が後であることが重要です。
（ちなみに確認したところ贈与時期が同一年で前後するのはかまわないそうです）

お礼

御礼が大変遅くなり申し訳ありません。
書類全てをそろえ、昨日税務署に提出してきました。
事前にチェックもしてもらいましたので、問題ないと思います。
こちらで、土地資金に関しては本則の２５００万円の枠を使えることを教えて頂いていましたので、本当に助かりました。
ありがとうございます。

回答No.3

yossy555

No.2です。
税務署の税務相談室で確認したところ、別契約で土地を取得した場合にはそれに関する分は特例を受けられないそうです。ただし、家屋に関しては特例を受けられます。
親御さんが65才未満のため、土地の部分に関する贈与は相続時精算課税も受けられないので、通常の贈与税が課税されると思われます。
なお、相続時精算課税は1度適用すると、その後もずっと適用されるので、将来的に相続税が課税される可能性がある場合には、要注意です。

念のため、ご自身でも税務署で確認することをオススメします。
(匿名でも事例を説明すれば教えてもらえます。)

お礼

御礼が大変遅くなり、申し訳ありません。
書類を全てそろえ、昨日税務署に提出してきました。
念のため税務署に確認しましたところ、土地が別契約の場合は特例を受けられないということでしたが、贈与が同一年であれば、土地資金に関しては本則の２５００万円の枠が使えるというということでした。
どうも、ありがとうございました。

回答No.2

yossy555

住宅の敷地のみの取得だと贈与の特例は適用されませんが、贈与された金銭の全額を土地と家屋の取得に使用し、かつ、昨年中に家屋が完成して居住されているようなので、贈与の特例は適用されると思われます。

また、住宅ローン減税も問題なく控除を受けることが出来ると思います。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040322A/index2.htm

補足

ありがとうございます。
住宅取得特例を適用しての贈与の資金を土地購入に使う場合は、建築条件付や建売等の土地建物同時契約の場合のみに使えると聞いたのですが、教えていただいたＵＲＬによると問題なく使えるようですね。
実際は大丈夫なのでしょうか…？
少し困惑しています。
税務署に問い合わせをしようかとも思うのですが、正直に話してしまって後々ややこしいことになってしまってもと思い、こちらに書き込みしました。
ご回答頂いた方は「専門家」ということですが、土地先行取得の場合でも問題はないとお考えなのですよね？　再度コメント頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

回答No.1

walkingdic

>何かうまく贈与税がかからないようにする方法はないでしょうか？
残念ながらないです。。。。。
ただ一つ確認したいのですけど、建築贈与を受けているのであればそれが一円であっても建築資金贈与と見なされます。（金額に規定はない）
ひとたび建築資金贈与がなされれば、住宅取得特例により相続時精算課税制度は適用できます。
相続時精算課税制度は２５００万まで贈与税非課税特例がありますけど、これは使途に制限はありません。つまり土地でもＯＫです。
つまり住宅資金贈与の特例枠１０００万は使えなくてもこの制度を選択できれば２５００万までは贈与税は非課税です。
ちなみに、親が６５才以上であれば住宅取得特例がなくても全然問題ありません。建築資金贈与でなくても選択できますから。

>住宅取得の贈与の特例を受けた場合、「住宅のみ」にかかるローンに関しては、控除を受けることはできないのでしょうか？
出来ますよ。ただネット上の申告システムでは対応していないのでネットの申告システムではなく自力で作る必要があります。
このシステムも動きが理解できていて確定申告書がどうあればよいのかなどがわかるのであれば、このシステムを利用してうまく作ることも出来ますけど、ちょっと知識がないと難しいかもしれません。

補足

ありがとうございます。

親は65才未満ですので、住宅取得特例にて贈与を受けるつもりでした。
ただ、贈与からは土地に関しては500万を、建物は1000万を使いましたので、土地に関しては2500万の非課税枠を使えるということですよね。今年、土地と建物の贈与を同時に申告するつもりですが、同時の場合でも「ひとたび建築資金贈与がなされれば、相続時精算課税制度は適用」となるのでしょうか？

住宅ローン減税の申告に関しては、税務署に出向くしかなさそうですね。ありがとうございます。

たびたびで申し訳ありませんが、贈与の件、再度教えていただければ助かります。よろしくお願いします。